Ketika pemilik tanah mendapati bahwa lahannya masuk dalam koridor Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET), memahami hak kompensasi menjadi hal yang sangat penting. Peraturan ganti rugi lahan SUTET telah mengatur mekanisme penilaian dan pembayaran kompensasi agar masyarakat menerima nilai yang adil atas pembatasan pemanfaatan lahan mereka. Selain itu, melalui regulasi ini, pemilik tanah dapat mengetahui berapa besar pengurangan fungsi ekonomi tanah yang dianggap layak untuk diganti.
Di sisi lain, keberadaan jaringan listrik tegangan tinggi membuat sejumlah aktivitas tidak lagi diperbolehkan di area ruang bebas. Oleh sebab itu, mengetahui bagaimana proses penilaian dilakukan, bagaimana rumus kompensasi dihitung, dan siapa saja yang berhak menerima kompensasi turut membantu pemilik lahan mengambil keputusan terbaik. Misalnya, pemilik bisa merencanakan pemanfaatan ulang lahan secara aman tanpa melanggar ketentuan ruang bebas.
Artikel ini membahas secara lengkap dasar hukum, tahapan kompensasi, metode penilaian, serta cara menghitung nilai kompensasi untuk tanah, bangunan, dan tanaman yang terdampak. Pembahasan juga dilengkapi penjelasan mengenai perbedaan antara ganti rugi dan kompensasi agar pemilik tanah tidak salah memahami haknya.
Dasar Hukum dan Penerima Hak Kompensasi
Mengutip dari laman jdih.esdm.go.id. Ketentuan utama mengenai kompensasi diatur dalam Peraturan Menteri ESDM Nomor 13 Tahun 2021 tentang Ruang Bebas dan Jarak Bebas Minimum Jaringan Transmisi serta Kompensasi atas Tanah, Bangunan, dan/atau Tanaman di Bawah Ruang Bebas. Regulasi ini menggantikan aturan lama seperti Keputusan Menteri Pertambangan dan Energi Nomor 975.K/47/MPE/1999 beserta ketentuan sebelumnya. Dengan diberlakukannya Permen 13/2021, pemerintah mencabut seluruh aturan terdahulu dan menyatakan tidak berlaku lagi.
Menurut peraturan tersebut, pemilik hak atas tanah, bangunan, maupun tanaman yang berada di bawah ruang bebas jaringan transmisi berhak menerima kompensasi. Mengutip dari laman gatrik.esdm.go.id. Meski hak kepemilikan tanah tetap berada pada pemilik, nilai ekonomis dan fungsi penggunaannya berubah karena berada di bawah jalur SUTET. Karena itu, pemerintah memberikan kompensasi sebagai bentuk pengakuan terhadap penurunan nilai manfaat lahan.
Dengan demikian, siapa pun yang lahannya berada dalam koridor ruang bebas transmisi baik lahan kosong, pekarangan, rumah tinggal, gudang, maupun kebun tetap berhak atas kompensasi.
Prosedur Kompensasi Lahan di Bawah SUTET
Regulasi mengatur bahwa perusahaan melaksanakan kompensasi melalui beberapa tahap sistematis. Mengutip dari laman Halo JPN kejaksaan.go.id. Tim memulai proses dari survei jalur transmisi, melanjutkan dengan inventarisasi objek terdampak, lembaga penilai melakukan penilaian formal, pihak berwenang menetapkan kompensasi, dan terakhir membayar kepada pemilik hak.
Lembaga independen, yaitu Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) atau penilai properti profesional yang ditunjuk resmi, melakukan penilaian. Setelah penilai menyerahkan laporan nilai, pemilik jaringan dalam praktiknya PT PLN (Persero) menyelesaikan pembayaran kompensasi kepada pihak yang berhak (sumber: JDIH Kemenko Marves; JDIH ESDM).
Selain itu, pihak terkait tetap memperbolehkan pemanfaatan tanah di bawah ruang bebas asalkan tidak melanggar batas ketinggian dan tidak membangun struktur baru yang berpotensi mengganggu keselamatan jaringan.
Cara Menghitung Kompensasi Tanah, Bangunan, dan Tanaman
Bagian terpenting dari peraturan ganti rugi lahan SUTET adalah cara menghitung kompensasi. Laman resmi Hukumonline, Peraturan BPK, JDIH Aceh merangkum bahwa regulasi sudah mengatur rumus yang digunakan secara jelas serta merujuk pada nilai pasar dari objek terdampak.
- Kompensasi Tanah
Tim menghitung kompensasi tanah menggunakan formula berikut:
Kompensasi = 15% × Lt × NP
- Lt: luas tanah (m²) dalam ruang bebas
- NP: nilai pasar tanah per meter persegi
- Kompensasi Bangunan
Jika ada bangunan yang terdampak, kita menggunakan rumus serupa:
Kompensasi bangunan = 15% × Lb × NPb
- Lb: luas bangunan terdampak
- NPb: nilai pasar bangunan per meter persegi
- Kompensasi Tanaman
Pihak yang berwenang menghitung kompensasi untuk tanaman berdasarkan nilai pasar tanaman sesuai penilaian.
Contoh Perhitungan Sederhana
Misalnya tanah seluas 100 m² berada di bawah ruang bebas SUTET, dengan nilai pasar Rp 500.000/m²:
15% × 100 × 500.000
= Rp 7.500.000
Jika terdapat bangunan 50 m² dengan nilai pasar Rp 4.000.000/m², kompensasinya:
15% × 50 × 4.000.000
= Rp 30.000.000
Total kompensasi: Rp 37.500.000, belum termasuk tanaman.
Perbedaan Ganti Rugi dan Kompensasi
Dalam peraturan ganti rugi lahan SUTET, dua istilah sering muncul: ganti rugi dan kompensasi. Meskipun terdengar mirip, keduanya memiliki arti berbeda.
Pada aturan terdahulu, pemerintah memberikan ganti rugi untuk tanah yang mereka bebaskan dan mengalihkan hak kepemilikannya, misalnya pada tapak menara SUTET.
Sebaliknya, pemilik memperoleh kompensasi untuk lahan yang tetap menjadi miliknya, namun manfaat ekonomisnya berkurang karena berada di bawah ruang bebas. Pemilik masih boleh memanfaatkan tanah tersebut selama tidak melanggar batas ruang bebas.
Apabila pemilik menghendaki pembebasan tanah sepenuhnya, pihak yang berwenang harus menegosiasikan hal tersebut secara terpisah dan bukan sebagai bagian dari skema kompensasi standar.
Contoh Studi Kasus
Kompensasi PLN atas Tanah dan Bangunan di Bawah Ruang Bebas Jaringan Transmisi
Pembangunan jaringan transmisi listrik membutuhkan ruang bebas di bawah jalur kabel. Pada proyek SUTT 150 kV Rantau Dadap–Lumut Balai, PT PLN (Persero) wajib memberikan kompensasi PLN kepada pemilik tanah, bangunan, dan tanaman yang terdampak. Selain itu, pemerintah memberikan kompensasi berdasarkan hasil penilaian lembaga independen agar nilai ganti rugi tetap objektif.
Penelitian Universitas Sriwijaya menyoroti bahwa proses kompensasi PLN masih menghadapi kendala di lapangan. Di sisi lain, masyarakat sering menolak nilai kompensasi karena mereka menganggap besaran 15% dari nilai pasar tidak mencerminkan penurunan manfaat tanah. Selain itu, mekanisme yang tidak memberikan ruang negosiasi membuat sebagian pemilik lahan merasa bahwa pihak terkait tidak melibatkan mereka dalam proses perhitungan nilai.
Masalah juga muncul karena PLN memberikan kompensasi hanya satu kali. Hal ini menimbulkan anggapan bahwa pemerintah seharusnya mengganti keterbatasan pemanfaatan tanah secara berkelanjutan. Misalnya, beberapa pemilik tanah berpendapat bahwa pembatasan bangunan di bawah ruang bebas berdampak jangka panjang sehingga perlu skema kompensasi lain. Di sisi lain, perbedaan persepsi ini turut menghambat penyelesaian proyek hingga melewati target waktu awal.
Untuk mengatasi hambatan, PLN melakukan pendekatan persuasif. Selain itu, PLN melibatkan tokoh adat, perangkat desa, dan BABINSA agar komunikasi berjalan lebih baik. Langkah ini terbukti membantu, meskipun berdampak pada mundurnya jadwal pembangunan.
Penelitian ini menyimpulkan bahwa pemerintah perlu memperbarui regulasi terkait kompensasi PLN. Selain itu, penyesuaian formula 15% dan pengaturan perjanjian yang lebih jelas terutama terkait peralihan hak akan meningkatkan kepastian hukum. Dengan demikian, PLN dapat menjalankan proses kompensasi lebih transparan dan masyarakat dapat menerimanya.
Hal Penting yang Perlu Pemilik Lahan Perhatikan
Merangkum dari berbagai sumber, beberapa catatan penting terkait penerapan peraturan ganti rugi lahan SUTET:
- Perusahaan hanya membayar kompensasi satu kali.
- Nilai kompensasi sangat bergantung pada hasil penilaian KJPP.
- Pemilik lahan tetap boleh memanfaatkan tanah selama mematuhi batas ruang bebas.
- Apabila pemilik memiliki keberatan terhadap hasil penilaian, pemilik dapat mengajukan keberatan pada periode yang ditentukan.
Mengenali dan memahami peraturan ganti rugi lahan SUTET membantu pemilik lahan mengambil keputusan secara tepat ketika jaringan transmisi melintas di atas tanah mereka. Berdasarkan Permen ESDM Nomor 13 Tahun 2021, pemerintah memberikan kompensasi atas penurunan fungsi tanah, bangunan, dan tanaman dalam area ruang bebas. Lembaga penilai independen menghitung nilai kompensasi melalui rumus yang jelas dan menetapkannya.
Dengan mengetahui mekanisme dan perhitungannya, pemilik tanah bisa memperkirakan nilai kompensasi yang layak mereka terima serta memastikan perlindungan hak mereka.***