Menentukan nilai sebuah properti tidak hanya bergantung pada kondisi fisiknya. Highest and Best Use (HBU) menekankan bahwa penilaian properti tidak cukup hanya melihat kondisi fisiknya.
Penilai harus menganalisis bagaimana properti bisa dimanfaatkan secara paling optimal dan menguntungkan. Prinsip ini memastikan bahwa nilai yang dihasilkan mencerminkan potensi tertinggi dari suatu properti, bukan sekadar penggunaannya saat ini.
Dalam praktik penilaian properti, analisis HBU sering berjalan berdampingan dengan analisis terpisah (separate analysis). Pendekatan ini digunakan saat properti memiliki beberapa komponen seperti tanah, bangunan, atau hak sewa. Dengan dua analisis tersebut, penilai dapat menilai properti secara menyeluruh, objektif, dan profesional. Konsep ini membuat nilai properti mencerminkan potensi tertingginya, bukan sekadar penggunaan saat ini.
Untuk lebih memahami tentang HBU, langkah-langkah analisis HBU, konsep analisis terpisah dalam penilaian properti, simak ulasan serta cotoh studi kasus untuk referensi dalam artikel ini.
Pengertian dan Prinsip Dasar Highest and Best Use (HBU)
Melansir McKissock, Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan suatu properti yang paling masuk akal serta memberikan nilai tertinggi bagi pemilik. Penggunaan ini harus memenuhi empat syarat penting: legal, fisik, finansial, dan produktif secara maksimal.
Pertama, suatu penggunaan harus legal. Artinya, pemanfaatan tersebut harus sesuai dengan zonasi, izin bangunan, dan peraturan daerah. Kedua, harus fisik memungkinkan, misalnya ukuran lahan, topografi, dan akses ke infrastruktur mendukung pengembangan.
Ketiga, penggunaan itu juga harus layak secara finansial, yaitu biaya pengembangannya dapat menghasilkan keuntungan yang wajar. Terakhir, dari semua alternatif yang memenuhi tiga kriteria sebelumnya penilai memilih yang paling produktif secara maksimum, yakni memberikan nilai tertinggi bagi pemilik atau calon pembeli.
Sebagai contoh, sebuah rumah di kawasan yang kini berkembang menjadi pusat bisnis bisa memiliki HBU baru sebagai ruko atau lahan komersial. HBU properti berubah ketika potensi keuntungan dari fungsi baru melebihi keuntungan dari fungsi lamanya.
Tujuan dan Manfaat Analisis HBU bagi Penilai
Melansir dari Boston Appraisal Services, analisis HBU bertujuan untuk mengidentifikasi penggunaan paling optimal dari suatu lahan atau bangunan, baik dalam kondisi kosong maupun sudah dibangun. Tujuan utamanya adalah memastikan nilai properti yang dihasilkan mencerminkan potensi terbaiknya.
Selain itu, analisis HBU membantu penilai mencegah terjadinya undervaluation atau overvaluation. Tanpa analisis ini, penilai bisa saja menilai lahan di kawasan komersial sebagai area perumahan, padahal nilai pasarnya jauh lebih tinggi.
Bagi penilai, analisis HBU meningkatkan akurasi penilaian dan memperkuat justifikasi laporan. Melalui analisis ini, penilai dapat menjelaskan kepada investor atau kreditur alasan penggunaan tertentu dipilih sebagai yang paling menguntungkan.
Di sisi lain, bagi pemilik properti, analisis ini membantu dalam mengambil keputusan strategis apakah sebaiknya mempertahankan, memperbaiki, atau mengubah fungsi properti.
Penilai menggunakan HBU sebagai dasar dalam memilih pendekatan penilaian. Jika analisis menunjukkan bahwa penggunaan terbaik adalah komersial, penilai akan menerapkan pendekatan pendapatan (income approach) yang lebih relevan dibanding pendekatan biaya atau pasar. Dengan cara ini, laporan penilaian menjadi lebih kredibel dan sesuai dengan konteks pasar.
Langkah-Langkah Melakukan Analisis HBU
Mengutip dari timbertax.org dan Appraisal Buzz, penilai melakukan analisis HBU dalam serangkaian tahapan sistematis. Pertama, penilai mengumpulkan data mengenai kondisi fisik dan legal properti. Informasi seperti luas, bentuk, akses jalan, izin zonasi, serta rencana tata ruang sangat penting untuk memahami batasan penggunaan.
Kedua, penilai menganalisis dua kondisi berbeda, yaitu “as vacant” (jika tanah kosong) dan “as improved” (jika ada bangunan). Pendekatan ini membantu menentukan apakah lebih menguntungkan mempertahankan bangunan yang ada atau mengembangkan ulang.
Selanjutnya, penilai menguji setiap alternatif penggunaan berdasarkan empat kriteria HBU: legal, fisik, finansial, dan produktivitas maksimum. Misalnya, sebuah lahan mungkin cocok secara fisik untuk hotel, tetapi tidak layak secara ekonomi karena permintaan rendah di lokasi tersebut.
Setelah menguji semua alternatif, penilai menetapkan penggunaan terbaik yang secara wajar menghasilkan nilai tertinggi. Penilai kemudian menggunakan kesimpulan tersebut untuk menentukan pendekatan nilai yang paling tepat, baik pasar, biaya, maupun pendapatan.
Terakhir, penilai harus mendokumentasikan seluruh proses dalam laporan resmi. Penilai menyajikan data, asumsi, dan alasan pemilihan HBU secara transparan agar laporan tersebut dapat dipertanggungjawabkan secara profesional.
Konsep Analisis Terpisah dalam Penilaian Properti
Dalam dunia penilaian, penilai menggunakan analisis terpisah (separate analysis) ketika properti memiliki beberapa komponen dengan nilai berbeda. Penilai dapat menilai tanah dan bangunan secara terpisah untuk mengetahui kontribusi masing-masing terhadap nilai total.
Penilai menerapkan analisis ini sesuai pedoman Kementerian Keuangan dan OJK ketika satu properti memiliki kepentingan berbeda, seperti hak sewa (leasehold) dan hak milik tanah (leased fee). Dengan memisahkan nilai tiap komponen, penilai dapat memberikan gambaran lebih jelas tentang struktur kepemilikan dan potensi ekonominya.
Analisis terpisah sangat bermanfaat untuk keperluan perpajakan, asuransi, laporan keuangan, maupun litigasi. Misalnya, ketika bangunan sudah menurun nilai fungsionalnya, tetapi nilai tanah justru meningkat pesat, analisis ini membantu mengidentifikasi obsolescence dan memperhitungkannya dalam laporan.
Penilai memulai analisis terpisah dengan mengidentifikasi komponen yang akan dipisahkan, seperti tanah, bangunan, dan perlengkapan tetap (fixtures). Penilai menilai setiap komponen menggunakan pendekatan yang paling sesuai yaitu pendekatan pasar untuk tanah, biaya untuk bangunan, dan pendapatan untuk hak sewa. Setelah itu, penilai menggabungkan hasil ketiga analisis tersebut untuk memperoleh nilai total properti yang lebih akurat.
Contoh Studi Kasus Penerapan HBU dan Analisis Terpisah
Untuk menggambarkan bagaimana konsep ini bekerja di lapangan, beberapa penelitian di Indonesia memberikan contoh nyata.
Di Kota Medan mahasiswa Universitas Sumatera Utara menganalisis lahan kosong seluas 16.000 m² dengan tiga alternatif penggunaan: pasar modern, area ritel, dan perumahan komersial. Semua alternatif memenuhi kriteria legal dan fisik, tetapi hasil uji finansial menunjukkan bahwa area ritel memberikan nilai bersih tertinggi (NPV) sekitar Rp7,3 miliar. Kesimpulannya, penggunaan terbaik (HBU) lahan tersebut adalah ritel komersial karena menghasilkan nilai lahan paling tinggi. (Sumber: IJRR Journal)
Sementara itu, dalam konteks analisis terpisah, mahasiswa ITS Surbaya di Kabupaten Gresik memberikan contoh studi kasus menarik. Studi tersebut menyoroti perbedaan antara nilai tanah massal dan nilai properti individual. Hasil analisis menunjukkan bahwa tanah berkontribusi paling besar terhadap nilai total dibanding bangunan, sehingga penilai perlu menilai tanah secara khusus untuk memperoleh estimasi yang lebih akurat. (Sumber: Journal of Geodesy and Geomatics ITS)
Tantangan dan Implikasi HBU dalam Praktik Penilaian
Meskipun konsep HBU sangat penting, penerapannya tidak selalu mudah. Salah satu tantangan terbesar adalah keterbatasan data pasar dan regulasi. Perubahan zonasi atau izin penggunaan lahan sering kali terjadi tanpa publikasi yang jelas, sehingga penilai perlu melakukan verifikasi mendalam.
Selain itu, ketidakpastian pasar dan tren ekonomi dapat mempengaruhi hasil analisis. Sebuah lahan yang tampak ideal untuk proyek komersial hari ini mungkin tidak relevan lagi lima tahun ke depan karena perubahan preferensi atau teknologi.
Di sisi lain, subjektivitas penilai bisa menimbulkan hasil yang berbeda antara satu laporan dengan laporan lainnya. Karena itu, dokumentasi dan transparansi menjadi sangat penting dalam setiap analisis.
Dalam praktik di Indonesia, perubahan rencana tata ruang, status hak atas tanah, serta kurangnya data transaksi membuat penerapan HBU semakin menantang. Oleh sebab itu, laporan penilaian sebaiknya selalu memuat asumsi, pembatasan, dan analisis sensitivitas untuk menjelaskan risiko perubahan di masa depan.***