Dalam dunia properti dan penilaian aset, istilah Highest and Best Use (HBU) atau dalam Bahasa Indonesia diartikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik menjadi sangat krusial.
Tanpa analisis HBU, penilaian properti bisa menghasilkan estimasi yang kurang optimal atau bahkan salah arah.
Menurut Kemenkeu, Highest and Best Use adalah penggunaan lahan kosong atau properti yang ditingkatkan yang secara wajar mungkin dan sah secara hukum, yang secara fisik memungkinkan, didukung dengan tepat, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi.
Sementara itu nilai HBU bisa diartikan sebagai nilai suatu properti atau lahan jika digunakan menurut cara terbaik dan paling optimal berdasarkan perspektif pasar.
Nilai tersebut bukan selalu penggunaan yang ada saat ini, melainkan penggunaan alternatif yang dapat memberi nilai paling tinggi, asalkan memenuhi beberapa syarat.
Mengapa Nilai HBU Penting dalam Penilaian Properti?
Menentukan nilai pasar sebuah properti tidak bisa hanya mengandalkan perkiraan. Tanpa analisis mendalam terhadap berbagai alternatif penggunaan, hasil penilaian bisa meleset.
Properti berisiko dihargai terlalu rendah atau justru terlalu tinggi. Di sinilah konsep Highest and Best Use (HBU) menjadi kunci untuk menemukan nilai yang benar-benar akurat.
Bagi investor dan pengembang, HBU juga berfungsi sebagai dasar penting dalam mengambil keputusan. Mereka perlu tahu apakah sebuah lahan lebih menguntungkan jika dijadikan kawasan hunian, pusat komersial, atau bahkan dikembangkan sebagai proyek campuran.
Analisis ini akan memberi arah yang jelas sehingga modal yang ditanamkan tidak salah sasaran. HBU juga punya peran besar dalam perencanaan kota. Pemerintah daerah dapat memanfaatkannya sebagai acuan saat menyusun Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan kebijakan zonasi. Dengan begitu, penggunaan lahan lebih teratur, sesuai kebutuhan masyarakat, dan mendukung pertumbuhan jangka panjang.
Bukan hanya investor atau pemerintah, pemilik aset juga mendapat manfaat nyata. Misalnya, pada aset milik negara atau Barang Milik Negara (BMN), kajian HBU membantu menentukan langkah terbaik dalam pengelolaan. Aset bisa dimanfaatkan, dikembangkan, atau bahkan dilepas dengan cara yang memberikan manfaat ekonomi dan sosial paling optimal.
Kriteria Nilai HBU
Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) terdapat empat kriteria utama yang menjadi syarat nilai HBU.
Pertama, harus legal atau diizinkan. Artinya, rencana penggunaan properti wajib sesuai aturan hukum, tata ruang, peraturan zonasi, hingga perizinan yang berlaku. Jika bertentangan dengan regulasi, maka penggunaan tersebut otomatis gugur.
Kedua, fisik mungkin dilakukan. Kondisi lahan seperti luas, bentuk, kontur tanah, akses jalan, hingga ketersediaan utilitas dasar harus mendukung. Kalau secara fisik tidak memungkinkan, maka rencana itu tidak bisa disebut sebagai HBU.
Ketiga, layak secara finansial. Artinya, penggunaan alternatif tersebut harus memberi keuntungan secara ekonomi. Perhitungan biaya pembangunan, operasional, dan potensi pendapatan menjadi tolok ukur apakah rencana itu realistis untuk dijalankan.
Keempat, memberikan produktivitas maksimum. Dari berbagai pilihan yang sudah lolos tiga syarat sebelumnya, dipilih opsi yang mampu menghasilkan nilai tertinggi bagi pemilik properti. Jadi, bukan sekadar bisa dijalankan, tapi benar-benar paling menguntungkan.
Konsep ini membantu penilai dan investor menentukan strategi pemanfaatan lahan atau bangunan agar optimal. Selain itu, HBU menjadi dasar dalam penentuan nilai wajar properti di laporan keuangan.
Lebih jauh, konsep ini juga berguna untuk memaksimalkan aset yang belum digunakan secara produktif, sehingga bisa dikembangkan agar memberi nilai lebih besar di masa depan.
Tahapan Analisis HBU
Tahapan-tahapan yang biasanya dilakukan oleh penilai atau appraiser dalam analisis HBU antara lain:
1. Identifikasi Alternatif Penggunaan
Tahap pertama adalah mengumpulkan berbagai ide atau opsi penggunaan properti atau lahan. Misalnya: hunian, komersial, mixed-use, pusat perbelanjaan, kantor, dll. Alternatif diambil berdasarkan observasi lapangan, survei stakeholder atau end-user, karakteristik lokasi & kondisi pasar.
2. Analisis aspek legal
Setelah alternatif penggunaan ditentukan, penilai menguji apakah setiap opsi diisinkan secara hukum. Langkah ini dilakukan dengan melihat peraturan zonasi, aturan tata ruang (RTRW/RDTR), building code (GSB, KDB, KLB, KDH, tinggi bangunan maksimal), izin lingkungan, dan regulasi lainnya. Jika opsi tidak diizinkan, harus dihilangkan dari daftar.
3. Analisis aspek fisik
Memeriksa kondisi lahan/properti secara nyata sepeti ukuran & bentuk lahan, topografi/kontur, utilitas (air, listrik, jalan, drainase), aksesibilitas, kualitas lingkungan sekitar. Apakah bentuk dan kondisi tanah memadai untuk tiap alternatif yang diajukan. Jika secara fisik tidak memungkinkan, opsi tersebut ditolak.
4. Analisis aspek finansial atau ekonomis
Menghitung biaya pembangunan, estimasi pendapatan, biaya operasional, tingkat kekosongan (vacancy), dan pengembalian investasi. Analisi menggunakan metrik seperti NPV, IRR, BCR, dan cashflow. Untuk tiap alternatif yang lolos aspek legal dan fisik, dihitung apakah layak secara finansial.
5. Analisis produktivitas maksimum
Di antara alternatif-alternatif yang lolos tiga tahap sebelumnya (legal, fisik, dan finansial), dipilih yang menghasilkan nilai paling tinggi. Nilai lahan tersisa (residual land value), peningkatan nilai properti, margin keuntungan, serta waktu pengembalian modal diperhitungkan.
6. Penerapan & keputusan penggunaan HBU
Setelah alternatif terbaik ditetapkan berdasarkan produktivitas maksimum, digunakan sebagai dasar keputusan investasi atau pengembangan. Tahap ini juga melibatkan waktu pelaksanaan apakah bangunan existing dipertahankan, disesuaikan, dibongkar atau diganti kegunaannya.
7. Dokumentasi atau laporan hasil & pengungkapan
Semua langkah analisis harus didokumentasikan dengan data pendukung seperti survei pasar, data izin, biaya, estimasi pendapatan, dan analisis komparatif. Laporan harus mengungkapkan asumsi, kondisi, dan rekomendasi penggunaan tertinggi dan terbaik.
Contoh Studi Kasus Analisis HBU di Indonesia
Untuk memahami HBU lebih mendalam, berikut 5 contoh studi kasus HBU di Indonesia beserta link jurnal atau repositori yang resmi yang bisa dijadikan referensi:
1. Analisis Highest and Best Use dalam optimalisasi lahan kosong milik Kantor UPP Kelas III Batahan, Kabupaten Mandailing Natal
Penulis: Linda Mayasari Ritonga, Heffi Christya Rahayu, Andi Harmoko Arifin
Lokasi: Lahan kosong 10.000 m² milik Kantor Unit Penyelenggara Pelabuhan Kelas III Batahan
Hasil: Alternatif pembangunan komplek pergudangan adalah HBU karena menghasilkan nilai ekonomi tinggi; indikator seperti NPV, IRR, dan payback period digunakan sebagai tolok ukur.
Link: Jurnal Analisis Highest and Best Use – JRTI
2. Analisis Highest And Best Use Pada Lahan Kosong di Perumahan Samudra Residence Brondong, Lamongan
Penulis: Fakhruddin Prasetya Budi & I Nyoman Dita Pahang Putra
Lokasi: Lahan kosong 2.604 m² di Brondong, Lamongan
Alternatif: Perumahan dan pertokoan adalah opsi yang diuji; lalu dipilih mana yang memberikan nilai paling tinggi dan terbaik.
Link: Jurnal Reka Buana – Analisis HBU Samudra Residence
3. Optimalisasi Aset Negara di Kawasan Perkotaan: Studi Kasus Gedung Keuangan Negara Semarang I
Penulis: Lien W. Lestari, Wisnu Pradoto, Harymas Trisnawan
Lokasi: Gedung Keuangan Negara Semarang I di pusat kota Semarang
Rekomendasi: Dari penggunaan sebagai perkantoran pemerintah potensi dikembangkan menjadi kawasan mixed use dengan fasilitas pendukung seperti UMKM, galeri, food court.
Link: Jurnal Pengembangan Kota – UNDIP
4. Analisis Optimalisasi Aset Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara – Tanah Bekas Bangunan UPTD Metrologi, Manado
Penulis: Tulus GP Siahaan, Rosalina A.M. Koleangan, Daisy S.M. Engka
Objek: Tanah bekas bangunan UPTD Metrologi di Jalan Sam Ratulangi Manado
Alternatif penggunaan diuji: hotel, pusat perbelanjaan, parkir kendaraan dll; aspek fisik, hukum, pasar, keuangan dilihat dulu; kemudian dipilih opsi terbaik.
Link: Jurnal Pembangunan Ekonomi & Keuangan Daerah – UNSRAT
5. Analisis Highest and Best Use pada Aset Tetap Pemerintah Daerah DIY – Lahan Karangjati, Mlati, Sleman
Penulis: Pujiyati, dibimbing Prof. Tri Widodo, dan lainnya
Lokasi: Lahan seluas 1.686 m² di Karangjati Wetan, Sinduadi, Mlati, Sleman, DIY
Tujuan: Mengkaji optimalisasi aset pemerintah daerah yang belum dimanfaatkan/malas digunakan agar menghasilkan pendapatan/keuntungan maksimal melalui HBU.
Link: Repositori UGM – Tesis “Analisis HBU pada Aset Tetap Pemda DIY”
Dalam penilaian properti Nilai HBU (Highest and Best Use) merupakan aspek yang tidak boleh diabaikan dalam penilaian properti. Dengan menganalisis secara sistematis berdasarkan aspek legal, fisik, finansial, dan produktivitas maksimal, penilai dapat menentukan penggunaan lahan atau properti yang paling optimal dan menghasilkan nilai tertinggi.
Contoh-contoh studi kasus di Indonesia menunjukkan bahwa pemilihan penggunaan alternatif seperti apartemen atau pusat perbelanjaan seringkali menjadi opsi unggulan dalam lokasi strategis.
Bagi penilai, pemilik tanah, pengembang atau pemerintah lokal, melakukan analisis HBU bukan saja meningkatkan nilai properti, tetapi juga mendukung penggunaan lahan yang efisien dan berkelanjutan.***