Pengelolaan tanah di Indonesia diatur secara ketat melalui berbagai peraturan pengadaan tanah, sewa tanah, inventarisasi dan penilaian, serta sertifikasi tanah. Hal ini penting karena tanah merupakan aset strategis bagi pembangunan ekonomi dan kepastian hukum bagi masyarakat. Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA), tanah memiliki fungsi sosial yang harus digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Selain itu, pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus memperkuat kebijakan terkait kepemilikan, pemanfaatan, dan pengadaan tanah. Tujuannya adalah memastikan proses pengadaan dan sertifikasi tanah berjalan transparan, adil, serta dapat memberikan nilai ekonomi yang optimal bagi negara maupun masyarakat.
Di sisi lain, banyak kasus sengketa lahan muncul karena lemahnya pencatatan aset dan kurangnya penilaian tanah yang tepat. Oleh sebab itu, pemahaman menyeluruh terhadap peraturan pengadaan tanah, sewa tanah, inventarisasi dan penilaian, serta sertifikasi tanah menjadi kebutuhan mendesak, baik bagi praktisi hukum, penilai publik, maupun masyarakat umum.
Peraturan Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah merupakan proses memperoleh tanah untuk kepentingan umum, seperti pembangunan jalan, sekolah, atau fasilitas publik. Dikutip dari laman peraturan.bpk.go.id Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, pengadaan tanah harus menjamin keseimbangan antara kepentingan pembangunan dan hak masyarakat (Sumber: UU No. 2 Tahun 2012).
Tahapan pengadaan tanah meliputi perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil. Dalam praktiknya, Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 mengatur teknis pelaksanaan termasuk mekanisme ganti kerugian yang adil bagi pemilik tanah. Misalnya, penilaian nilai ganti rugi harus dilakukan oleh penilai independen yang memiliki izin dari Menteri Keuangan sesuai Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang dikeluarkan oleh MAPPI (Sumber: Perpres No. 71 Tahun 2012; SPI MAPPI, 2023).
Contoh konkret dapat ditemukan pada proyek pembangunan Jalan Tol Trans-Jawa. Pemerintah melakukan pendekatan partisipatif untuk menghindari konflik, sekaligus memastikan kompensasi sesuai hasil penilaian pasar. Hasil penelitian Universitas Diponegoro (2019) menunjukkan bahwa transparansi informasi dan partisipasi masyarakat menjadi faktor penentu keberhasilan pengadaan tanah dalam proyek tersebut.
Peraturan Sewa Tanah
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) mengatur ketentuan sewa tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), serta Hak Pakai atas Tanah memperjelasnya. Sewa tanah memberikan hak kepada pihak lain untuk menggunakan tanah dengan imbalan tertentu tanpa memindahkan kepemilikan tercatat (Sumber: PP No. 40 Tahun 1996).
Selain itu, pemerintah juga memanfaatkan peraturan sewa tanah dalam pengelolaan aset negara. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115/PMK.06/2020, penyewaan aset tanah milik pemerintah harus memperhatikan asas efisiensi, keadilan, dan transparansi. Penilai publik melakukan penilaian nilai sewa agar hasilnya sesuai dengan harga pasar. (Sumber: Permenkeu No. 115/PMK.06/2020).
Di sisi lain, tantangan muncul ketika pihak penyewa atau pemilik tidak memiliki sertifikat tanah yang sah dalam perjanjian sewa. Hal ini menimbulkan potensi sengketa antara penyewa dan pemilik. Oleh sebab itu, praktik terbaik dalam sewa tanah adalah memastikan dokumen legal seperti sertifikat dan perjanjian tertulis telah sesuai regulasi.
Inventarisasi dan Penilaian Tanah
Inventarisasi tanah merupakan langkah penting dalam pengelolaan aset publik dan swasta. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115/PMK.06/2020, proses inventarisasi mencatat seluruh data tanah, seperti luas, batas, nilai, dan status hukumnya. (Sumber: Permenkeu No. 115/PMK.06/2020).
Setelah inventarisasi selesai, penilai melakukan penilaian tanah guna menentukan nilai ekonominya secara objektif. Penilaian tanah dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2023) yang disusun oleh MAPPI dan disahkan oleh Kementerian Keuangan. Penilai wajib mempertimbangkan pendekatan pasar, biaya, dan pendapatan untuk menghasilkan nilai yang wajar (Sumber: MAPPI, SPI 2023).
Penelitian Universitas Gadjah Mada (2021) menunjukkan bahwa metode market approach paling efektif untuk menilai tanah dalam proyek pengadaan jalan tol, karena metode ini mempertimbangkan transaksi pasar di sekitar lokasi proyek. Dengan demikian, hasil penilaian lebih akurat dan dapat meminimalisir potensi konflik nilai ganti rugi.
Sertifikasi Tanah
Sertifikasi tanah merupakan bukti sah kepemilikan atas sebidang tanah. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, masyarakat dapat memperoleh sertifikasi tanah dengan mendaftarkan tanahnya di kantor pertanahan setempat. (Sumber: PP No. 18 Tahun 2021).
Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) menjadi langkah strategis pemerintah dalam mempercepat kepemilikan sertifikat tanah bagi seluruh warga Indonesia. Menurut Kementerian ATR/BPN (2023), program ini telah menerbitkan lebih dari 100 juta sertifikat sejak 2017.
Manfaat sertifikasi tanah tidak hanya memberikan kepastian hukum, tetapi membuka akses ekonomi, seperti jaminan pinjaman bank dan peningkatan nilai aset. Misalnya, penelitian Institut Pertanian Bogor (2022) menyebutkan bahwa sertifikasi tanah meningkatkan nilai jual rata-rata 15–25% karena adanya kepastian legalitas.
Tantangan dan Solusi dalam Pengelolaan Tanah
Meski peraturan telah lengkap, praktik pengelolaan tanah masih menghadapi tantangan besar. Masalah utama meliputi tumpang tindih lahan, keterlambatan proses sertifikasi, serta data pertanahan yang belum terintegrasi.
Sebagai solusi, pemerintah mengembangkan sistem GeoKKP (Geospasial KKP) dan Kantor Pertanahan Digital. Kedua inovasi ini memungkinkan masyarakat melakukan pengecekan status tanah secara daring dan mempercepat proses administrasi (Sumber: ATR/BPN, 2024). BPN dan penilai publik terus memperkuat kerja sama untuk memastikan hasil penilaian aset tanah menjadi lebih kredibel dan transparan.
Studi Kasus Nyata
Penelitian dari Universitas Indonesia (2020) berjudul “Analisis Penilaian Tanah dalam Pengadaan untuk Kepentingan Umum di DKI Jakarta” mengungkapkan koordinasi antara BPN, pemerintah daerah, dan penilai publik menjadi faktor penentu keberhasilan proses pengadaan tanah. (https://lib.ui.ac.id/detail?id=78852&lokasi=lokal)
Penelitian skripsi Universitas Diponegoro (2021) menunjukkan bahwa ketika masyarakat dilibatkan sejak tahap inventarisasi pada proyek Tol Semarang–Solo, tingkat konflik dapat berkurang hingga 40%. Hasil penelitian ini membuktikan bahwa transparansi dan komunikasi efektif dapat mendukung implementasi peraturan pengadaan tanah yang berkeadilan. (https://eprints.undip.ac.id/18815/1/Rahmani_Fitria_E._Y.pdf)
Peraturan pengadaan tanah, sewa tanah, inventarisasi dan penilaian, serta sertifikasi tanah merupakan fondasi dalam pengelolaan sumber daya agraria di Indonesia. Kemudian dengan regulasi yang kuat serta pelaksanaan yang transparan dan partisipatif mampu menciptakan kepastian hukum dan meningkatkan nilai ekonomi tanah.
Pemerintah, penilai publik, dan masyarakat kemudian bekerja sama melalui program digitalisasi untuk membuat pengelolaan tanah di Indonesia menjadi lebih efisien dan berkeadilan. Pemahaman terhadap peraturan ini bukan hanya kebutuhan akademis, tetapi menjadi kunci menuju pembangunan berkelanjutan berbasis tata kelola tanah yang baik.***