Dalam dunia keuangan dan penilaian properti, istilah diskonto menjadi salah satu konsep paling penting. Secara sederhana, diskonto menggambarkan bagaimana nilai uang di masa depan dihitung ulang menjadi nilai saat ini.
Artinya, jika seseorang akan menerima uang dalam beberapa tahun ke depan, jumlah tersebut tidak bisa disamakan dengan nilainya hari ini.
Melalui perhitungan tingkat diskonto, nilai di masa depan “didiskontokan” sehingga menghasilkan nilai setara pada waktu sekarang.
Konsep diskonto tidak hanya berlaku untuk instrumen keuangan seperti obligasi atau wesel, melainkan juga menjadi kunci utama dalam penilaian properti. Khususnya untuk properti yang menghasilkan pendapatan.
Para penilai menggunakan diskonto untuk mengubah estimasi arus kas, biaya operasional, dan nilai sisa menjadi nilai saat ini (present value). Dengan cara ini, investor dan penilai dapat memahami nilai properti yang sebenarnya dalam konteks waktu saat ini.
Mengapa Diskonto Penting dalam Penilaian Properti?
Dalam pendekatan pendapatan, metode Discounted Cash Flow (DCF) menjadi salah satu cara paling populer. Melalui teknik ini, arus kas bersih yang diproyeksikan pada masa depan didiskontokan menggunakan tingkat diskonto tertentu. Hasil akhirnya adalah estimasi nilai wajar dari properti tersebut.
Namun, penentuan tingkat diskonto tidak bisa asal-asalan. Ada sejumlah faktor yang wajib dipertimbangkan, misalnya:
- Risk free rate, yakni tingkat pengembalian dari investasi aman seperti obligasi pemerintah.
- Inflasi, agar proyeksi arus kas benar-benar mencerminkan daya beli riil.
- Risiko spesifik properti, meliputi kondisi fisik bangunan, tingkat okupansi, atau kebutuhan renovasi.
- Lokasi dan kondisi makroekonomi, yang menentukan tingkat permintaan dan risiko pasar.
- Likuiditas, atau seberapa mudah properti tersebut dijual kembali.
- Ekspektasi investor, yang biasanya dipengaruhi alternatif investasi lain.
Dengan kata lain, diskonto tidak hanya mencerminkan aspek matematis, tetapi juga menampung dimensi risiko, kondisi pasar, dan strategi investasi.
Aplikasi Diskonto di Luar Penilaian
Selain penilaian properti, diskonto juga ditemukan dalam berbagai skenario. Misalnya, diskonto obligasi terjadi ketika harga obligasi dijual di bawah nilai nominalnya.
Sementara diskonto bank muncul ketika bank membeli wesel dengan harga lebih rendah sebelum jatuh tempo.
Di ranah kebijakan moneter, discount rate menjadi instrumen bank sentral untuk mengendalikan likuiditas dan inflasi.
Semua bentuk ini menegaskan betapa luasnya peran diskonto dalam sistem keuangan.
10 Jurnal Tingkat Diskonto Penilaian Properti
Untuk memahami lebih jauh, terdapat sejumlah penelitian dan artikel ilmiah yang membahas penerapan tingkat diskonto dalam penilaian properti.
Berikut adalah kumpulan sepuluh referensi penting yang dapat dijadikan rujukan:
1. Penentuan Tingkat Diskonto dalam Penilaian Sektor Kehutanan
Membahas metodologi seperti WACC dan CAPM yang meskipun difokuskan pada sektor kehutanan, sangat relevan untuk penilaian properti.
Sumber: Jurnal Pajak Indonesia, Vol. 2, No. 2 (2018).
2. Penilaian Properti Agri dengan Metode DCF
Studi kasus perkebunan kelapa sawit yang memperlihatkan penerapan proyeksi arus kas dan pemilihan diskonto melalui WACC.
Sumber: Tesis Universitas Gadjah Mada.
3. Analisis Kelayakan Finansial untuk Pengembangan Lahan Developer
Artikel ini menekankan penggunaan diskonto dalam menghitung NPV dan IRR pada lahan komersial dan perumahan.
Sumber: Jurnal Pengembangan Riset Teknik Mesin, ITS.
4. Discounted Cash Flow: Accounting for Uncertainty
Memberikan pemahaman teoretis mengenai peran diskonto dalam menghadapi ketidakpastian penilaian properti.
Sumber: University of Reading – CentAUR Portal.
5. Regressed DCF, Real Estate Value, Discount Rate and Risk Premium Estimation
Menjelaskan hubungan antara diskonto, nilai properti, dan premi risiko dengan pendekatan empiris.
Sumber: Florence University Press.
6. Discount Rate in Real Estate Investment Analysis
Fokus pada bagaimana tingkat diskonto dan capitalisation rate memengaruhi hasil penilaian, dilengkapi simulasi perubahan nilai.
Sumber: Jurnal Geodetski vestnik.
7. On the Determinants of Discount Rates in DCF Valuations
Mengulas faktor penentu tingkat diskonto, mulai dari kondisi makro hingga karakteristik spesifik properti.
Sumber: MDPI Journals.
8. Guidance on DCF for Investment Property Valuation
Panduan resmi dari RICS yang menekankan pentingnya justifikasi tingkat diskonto dalam praktik profesional.
Sumber: RICS Journals.
9. Metodologi Required Rate of Return berbasis Cumulative Prospect Theory
Studi teoritis yang meski fokus pada infrastruktur jalan tol, relevan diterapkan dalam penilaian properti.
Sumber: Jurnal Teknik Sipil.
10, Tiga Pendekatan Penilaian Properti dari Kemenkeu
Menjelaskan pendekatan pendapatan, biaya, dan perbandingan pasar; dengan diskonto berperan besar pada metode DCF.
Sumber: DJKN – Kementerian Keuangan RI.
Jurnal-jurnal tersebut menegaskan bahwa diskonto bukan sekadar angka subjektif, melainkan hasil dari analisis akademis dan praktik empiris.
Contohnya, penelitian di sektor kehutanan dan perkebunan sawit menunjukkan bahwa jenis industri sangat memengaruhi tingkat diskonto. Selain itu, panduan resmi yang RICS dan DJKN terbitkan memastikan para penilai menjalankan praktik penilaian sesuai standar profesional.
Selain itu, beberapa penelitian menyoroti bahwa risiko spesifik properti seperti usia bangunan, lokasi, hingga kondisi pasar yang mempunyai pengaruh signifikan terhadap besarnya diskonto.
Dengan kata lain, penilaian tidak bisa disamakan antara satu properti dengan yang lain. Properti residensial di kawasan berkembang tentu berbeda karakteristiknya dengan properti komersial di pusat kota besar.***