Banyak orang menganggap fotokopi sertifikat rumah tidak berbahaya karena mereka menilai dokumen itu hanya salinan, bukan sertifikat asli. karenanya, tidak sedikit yang dengan mudah menyerahkannya untuk keperluan administrasi, pengecekan legalitas, atau syarat awal pengajuan pinjaman.
Namun, tahukah Anda bahwa pihak yang tidak bertanggung jawab bisa menyalahgunakan lembar fotokopi tersebut untuk tindakan yang merugikan?
Walaupun orang tidak dapat menggunakan fotokopi sertifikat untuk menggadaikan rumah secara sah, dokumen ini tetap berisiko tinggi jika jatuh ke tangan yang salah. Apalagi isinya menampilkan data penting seperti nama pemilik, alamat, luas tanah, hingga nomor sertifikat.
Orang yang tidak bertanggung jawab bisa menggunakan data dalam fotokopi sertifikat rumah untuk membuat dokumen palsu atau mengajukan kredit ilegal.
Kasus penipuan properti yang bermula dari fotokopi seritikat rumah sudah banyak terjadi di Indonesia. Karena itu, penting memahami batasan hukum, bahaya penyalahgunaan, serta cara aman melindungi dokumen ini.
Apa Itu Sertifikat Rumah?
Melansir sumbar.atrbpn.go.id, sertifikat rumah merupakan dokumen resmi yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau lembaga berwenang. Dokumen ini menunjukkan bahwa seseorang atau badan hukum memiliki hak atas sebidang tanah dan/atau bangunan di atasnya.
Di dalam sertifikat, terdapat informasi penting seperti jenis hak atas tanah (misalnya Sertifikat Hak Milik atau Sertifikat Hak Guna Bangunan), luas tanah, letak atau alamat tanah, nomor identifikasi bidang tanah, dan nama pemilik yang sah.
Dengan adanya sertifikat, kepemilikan rumah menjadi resmi tercatat di negara, bukan sekadar pengakuan sepihak. Artinya, siapa pun tidak bisa dengan mudah mengklaim atau memindahtangankan aset tersebut tanpa izin pemilik yang sah. Di sisi lain, sertifikat rumah juga berfungsi sebagai identitas hukum properti.
Apakah Fotokopi Sertifikat Rumah Bisa Digadaikan?
Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, jaminan atas rumah atau tanah hanya sah jika menggunakan sertifikat asli dan didaftarkan di kantor pertanahan. Artinya, lembaga keuangan resmi seperti bank atau pegadaian tidak akan menerima fotokopi sertifikat sebagai jaminan kredit.
Pemilik tanah memerlukan tiga syarat mutlak untuk membebankan hak tanggungan. Ketiganya yaitu: Sertifikat asli yang sah atas nama pemilik, Akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT/notaris, dan Pendaftaran resmi di BPN agar hak tanggungan tercatat secara hukum.
Pemberi kredit atau pinjaman tidak akan menyetujui proses pengajuan tanpa ketiga syarat tersebut. Selain itu, dalam praktik hukum perdata, dokumen asli memiliki kekuatan pembuktian penuh, sementara fotokopi hanya bisa dipakai jika dilegalisasi atau disertai dokumen pendukung. Karena itu, menyerahkan fotokopi saja tidak pernah cukup untuk mengalihkan hak atas tanah atau menjaminkan rumah.
Potensi Penyalahgunaan Fotokopi Sertifikat Rumah
Meskipun orang tidak dapat menggunakan fotokopi sertifikat untuk gadai resmi, pelaku tetap bisa menyalahgunakannya dengan berbagai cara. Berikut beberapa modus yang sering muncul di lapangan menurut laporan media dan hasil penelitian Universitas Diponegoro:
1. Pemalsuan Dokumen atau Sertifikat Palsu
Pelaku menggunakan fotokopi sebagai contoh untuk membuat sertifikat tiruan lengkap dengan tanda tangan palsu dan cap BPN palsu, kemudian memakaianya untuk menipu lembaga keuangan atau calon pembeli.
2. Penipuan Jual-Beli atau Gadai Tanpa Izin Pemilik
Beberapa pelaku kejahatan memanfaatkan fotokopi sertifikat untuk meyakinkan korban bahwa mereka memiliki hak atas properti tertentu. Setelah korban percaya, pelaku melanjutkan transaksi palsu, bahkan hingga proses balik nama.
3. Penggunaan Data untuk Pinjaman Online atau Kredit Palsu
Pelaku menggunakan data pada fotokopi sertifikat untuk mendaftar pinjaman daring atau membuka rekening kredit tanpa sepengetahuan pemilik.
4. Penipuan dengan Modus “Pengecekan Keaslian”
Pelaku sering meminta korban menyerahkan fotokopi untuk pemeriksaan keaslian, lalu menggunakan salinan tersebut untuk membuat surat palsu atau memalsukan sertifikat asli.
5. Pemalsuan Identitas dan Akta Jual Beli
Dengan data dari fotokopi, pelaku bisa memalsukan akta jual beli (AJB) atau membuat surat kuasa palsu untuk mengalihkan hak kepemilikan. Kasus seperti ini pernah terungkap di berbagai daerah, misalnya di Yogyakarta dan Deli Serdang, di mana pelaku menggunakan fotokopi sertifikat sebagai alat untuk menipu calon pembeli maupun lembaga keuangan.
Mengapa Fotokopi Tetap Berisiko Meski Bukan Dokumen Asli?
Banyak orang menganggap fotokopi aman karena “tidak punya kekuatan hukum.” Namun, anggapan tersebut keliru. Fotokopi tetap menampilkan semua data penting yang pelaku dapat gunakan untuk tujuan ilegal.
Selain itu, pelaku sering memulai kejahatan dengan modus yang tampak sah. Misalnya, mereka mengaku sebagai petugas notaris, makelar properti, atau pegawai bank yang meminta fotokopi untuk “pemeriksaan data”. Setelah korban menyerahkan dokumen, pelaku langsung menyalin atau memanipulasi informasi di dalamnya untuk membuat surat palsu atau mengakses dokumen asli dengan cara ilegal.
Kurangnya edukasi pemilik properti juga menjadi penyebab utama. Banyak orang tidak sadar bahwa fotokopi sertifikat bisa menjadi pintu awal penipuan properti.
Contoh Kasus Nyata di Indonesia
Beberapa studi hukum memperlihatkan bagaimana penyalahgunaan dokumen tanah dapat berujung pada kerugian besar, di antaranya:
- VHIKA RAHAYU (2021) – Studi kasus dari Universitas Muhammadiyah Yogyakarta menyoroti pemalsuan surat sertifikat tanah yang melibatkan penggunaan fotokopi sebagai dasar pembuatan dokumen palsu.
2. Reza Fatika Yuniar (2025) – Studi dari Universitas Bandar Lampung menunjukkan bahwa pemalsuan sertifikat, termasuk yang bermula dari fotokopi, dapat menimbulkan tanggung jawab pidana serius bagi pelaku.
Kasus-kasus ini menjadi bukti nyata bahwa fotokopi sertifikat bukan dokumen sepele dan dapat berujung pada tindak pidana bila jatuh ke tangan yang salah.
Tips Aman Menyerahkan Fotokopi Sertifikat Rumah
Untuk mencegah penyalahgunaan, Anda sebaiknya melakukan langkah-langkah aman berikut:
1. Pastikan Pihak Penerima Kredibel
Selalu periksa dan verifikasi lembaga yang meminta dokumen Anda. Jika dokumen digunakan untuk pinjaman, pastikan lembaga tersebut terdaftar secara resmi di Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
2. Tambahkan Catatan di Fotokopi
Tambahkan tulisan atau watermark bertuliskan “Hanya untuk keperluan verifikasi, tidak untuk jaminan” pada fotokopi agar sulit disalahgunakan.
3. Catat Tanggal dan Tujuan Penyerahan
Catat kapan, kepada siapa, dan untuk tujuan apa Anda memberikan fotokopi tersebut, lalu simpan buktinya agar dapat digunakan jika terjadi sengketa di kemudian hari.
4. Jangan Pernah Serahkan Dokumen Asli Tanpa Prosedur Resmi
Berikan sertifikat asli hanya ketika Anda menjalani proses melalui notaris atau PPAT resmi dengan dokumen perjanjian yang sah.
5. Gunakan Layanan Konsultasi Profesional
Jika ragu, mintalah pendapat dari notaris, pengacara, atau penilai properti. Mereka dapat membantu memastikan proses berlangsung aman dan sesuai hukum.
Fotokopi sertifikat rumah memang tidak bisa digunakan untuk gadai resmi, tetapi tetap bisa disalahgunakan untuk penipuan dan pemalsuan dokumen. Karena itu, jangan anggap remeh salinan dokumen ini.
Selalu berhati-hati saat menyerahkan fotokopi sertifikat, terutama kepada pihak yang belum jelas kredibilitasnya. Sertifikat rumah adalah bukti hukum atas aset berharga Anda, menjaganya berarti melindungi masa depan dan nilai properti Anda.***