Dalam merencanakan pembangunan properti, salah satu pertanyaan paling mendasar adalah berapa persen KDB (Koefisien Dasar Bangunan) yang boleh digunakan. Menentukan persentase KDB bangunan sering membuat banyak orang bingung, sebab setiap daerah menetapkan batas yang berbeda dan aturan ini mengikuti kebijakan tata ruang setempat.
Selain KDB, kita juga perlu memahami bagaimana KLB (Koefisien Lantai Bangunan) dan KDH (Koefisien Dasar Hijau) ikut berperan dalam intensitas pemanfaatan ruang. Perhitungan KDB tidak bisa dipisahkan dari KLB dan KDH, sebab ketiganya bekerja sebagai satu paket pengendali pemanfaatan ruang.
KLB mengatur seberapa besar total luas lantai (semua lantai) boleh dibangun dibandingkan luas tanah, sedangkan KDH menetapkan batas minimal ruang terbuka hijau untuk menjaga resapan air dan kualitas lingkungan.
Pemerintah daerah menggunakan KDB, KLB, dan KDH sebagai parameter untuk menjaga keseimbangan antara bangunan, ruang hijau, dan kapasitas lingkungan. Tanpa aturan ini, banyak kawasan berisiko menjadi terlalu padat, sulit menyerap air hujan, serta tidak nyaman untuk dihuni.
Artikel ini akan membahas cara menghitung KDB, KLB, dan KDH secara praktis dan menyertakan panduan dalam format PDF yang bisa diunduh. Dengan negitu, Anda tidak hanya tahu nilai persentasenya, tetapi juga bisa menghitungnya secara mandiri dengan data lahan dan rencana bangunan yang Anda miliki.
Apa Itu KDB?
Definisi Koefisien Dasar Bangunan atau KDB bisa dilihat di berbagai peraturan resmi pemerintah, mulai dari Perpres Nomor 87 Tahun 2011, Perpres Nomor 55 Tahun 2011, Perpres Nomor 179 Tahun 2014, hingga Perpres Nomor 31 Tahun 2015.
Menurut regulasi yang ada, KDB menggambarkan seberapa besar bagian lahan yang boleh tertutup bangunan di lantai dasar. Dengan kata lain, KDB menjelaskan porsi area tapak yang berubah menjadi lantai bangunan. Pemerintah memakai angka persentase ini untuk mengontrol kepadatan horizontal di sebuah kawasan. Karena setiap zona memiliki kondisi berbeda, nilai KDB tidak pernah sama antara satu wilayah dengan wilayah lainnya.
Anda bisa melihat KDB sebagai batas maksimal luas lantai dasar yang boleh digunakan. Ketika sebuah lahan memiliki KDB tertentu, maka pemilik lahan hanya boleh membangun hingga persentase yang diizinkan, sementara sisanya harus tetap menjadi area terbuka. Aturan ini penting karena mengurangi dampak negatif seperti genangan air, aliran air yang tersumbat, dan minimnya vegetasi.
Rumus dasar KDB sangat sederhana, yaitu:
KDB = (Luas lantai dasar ÷ luas lahan) × 100%
Karena rumusnya mudah, pemilik lahan bisa langsung mengecek apakah bangunannya melampaui ketentuan atau tidak. Misalnya, jika lahan berukuran 1.000 meter persegi dan lantai dasar mencapai 400 meter persegi, maka KDB-nya adalah 40%. Jika batas KDB di zona tersebut 50%, maka bangunan masih memenuhi aturan.
Berapa Persen KDB Bangunan?
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 10 Tahun 2021 menyebut, Pemerintah daerah menggunakan RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) untuk menetapkan KDB maksimal per zona. Karena itu, angka KDB berbeda di setiap lokasi. Di kawasan padat, pemerintah daerah biasanya menetapkan KDB lebih dari 60% karena kebutuhan ruang terbangun cukup tinggi.
Sementara itu, di zona kepadatan sedang, nilai KDB umumnya berada di kisaran 40–60% untuk menjaga keseimbangan antara bangunan dan ruang terbuka. Di wilayah renggang, KDB cenderung kurang lebih 40% karena karakter kawasannya membutuhkan lebih banyak area hijau dan resapan.
Selain kategori kepadatan, beberapa daerah juga menetapkan nilai KDB berdasarkan fungsi lahan. Pada zona perdagangan atau jasa, nilai KDB bisa mencapai 70% karena aktivitas ekonomi membutuhkan bangunan yang lebih luas.
Lalu di zona perumahan kepadatan sedang, nilai KDB biasanya sekitar 50% agar lingkungan tetap nyaman dan tidak terlalu padat. Sementara itu, zona konservasi memiliki KDB yang jauh lebih rendah karena pemerintah harus menjaga kualitas lingkungan, ekosistem, dan daya dukung lahan.
Apa Itu KLB?
Sama seperti KDB, definisi KLB juga ada dalam berbagai peraturan resmi pemerintah seperti Perpres Nomor 55 Tahun 2011, Perpres Nomor 58 Tahun 2014, hingga Perpres Nomor 34 Tahun 2015. Intinya, KLB menunjukkan seberapa besar total luas lantai bangunan yang boleh dibangun dalam sebuah lahan. Angka ini mencakup seluruh lantai, termasuk lantai di atas tanah. Pemerintah memakai KLB untuk mengatur pertumbuhan bangunan secara vertikal.
Karena bangunan bertingkat bisa memberikan tekanan pada infrastruktur, pemerintah menetapkan batas tertentu agar kawasan tetap nyaman. Penetapan KLB mempertimbangkan kapasitas jalan, layanan transportasi, drainase kota, hingga ketersediaan fasilitas umum.
Rumus cara menghitung KLB yaitu:
KLB = total seluruh luas lantai ÷ luas lahan
Contoh: Jika KLB suatu zona adalah 4,0 dan lahan berukuran 1.000 meter persegi, maka total luas lantai maksimal adalah 4.000 meter persegi. Jika satu lantai dirancang 500 meter persegi, maka bangunan dapat mencapai sekitar 8 lantai.
Apa Itu KDH?
Jurnal yang diterbitkan Institut Teknologi Nasional Bandung (ITENAS) menyebut, KDH menentukan porsi lahan yang wajib menjadi ruang terbuka hijau. Area ini harus tetap permeabel, memiliki vegetasi, dan berfungsi menjaga kualitas lingkungan. Karena pembangunan tidak boleh mengorbankan resapan air, KDH menjadi elemen penting dalam rencana tapak sebuah bangunan.
Ruang hijau yang cukup membuat kawasan terasa segar, aman dari banjir, dan lebih nyaman untuk ditinggali. Pemerintah juga menekankan KDH untuk mencapai tujuan pembangunan berkelanjutan.
Rumus KDH yaitu:
KDH = (Luas area hijau ÷ luas lahan) × 100%
Contoh: Jika lahan 5.000 meter persegi dan KDH minimal 40%, maka pemilik lahan wajib menyediakan ruang hijau seluas 2.000 meter persegi.
Mengapa KDB, KLH, dan KDH Penting untuk Diketahui?
Ketika kita membahas intensitas pemanfaatan ruang, KDB, KLB, dan KDH bekerja sebagai satu sistem yang saling melengkapi. Ketiganya membentuk mekanisme pengendalian yang menjaga kualitas lingkungan tetap stabil. Tanpa salah satu komponen ini, tata ruang mudah kehilangan keseimbangan dan akhirnya menurunkan kenyamanan kawasan.
Pertama, KLB mengatur intensitas vertikal. Aturan ini mengendalikan jumlah total luas lantai sehingga bangunan tidak tumbuh terlalu tinggi atau terlalu masif. Dengan demikian, kapasitas infrastruktur seperti jalan, drainase, dan utilitas tetap sejalan dengan beban bangunan yang berdiri di atasnya. Aturan ini juga membantu kota berkembang secara terukur, bukan secara berlebihan.
Selanjutnya, KDH memastikan ruang hijau tetap hadir. Melalui ketentuan ini, setiap lahan menyediakan area resapan air, vegetasi, dan ruang terbuka yang berfungsi sebagai ventilasi alami. Dengan kata lain, KDH menjaga udara tetap bersih dan mengurangi risiko banjir. Selain itu, keberadaan ruang hijau memberi nilai estetika dan kenyamanan bagi penghuni.
Kemudian, sinergi ketiganya menciptakan lingkungan yang lebih nyaman. KDB mengatur luasan tapak, KLB mengatur tinggi dan total lantai, dan KDH menjaga ruang hijau. Ketika aturan ini bekerja bersama, kualitas udara meningkat, sinar matahari tersalurkan dengan baik, dan sirkulasi udara lebih optimal. Hasilnya, ruang hidup terasa lebih aman dan sehat.
Pada akhirnya, kombinasi KDB, KLB, dan KDH membantu menjaga keseimbangan ekologis. Ketiganya menahan laju urbanisasi agar tidak merusak kondisi alam. Dengan kontrol yang jelas, pembangunan dapat bergerak maju tanpa mengabaikan keberlanjutan lingkungan.
Cara Menghitung KDB, KLB, dan KDH
1. Hitung Luas Lahan
Langkah pertama, Anda menghitung luas lahan secara pasti. Gunakan data dari dokumen resmi agar hasil perhitungan tetap akurat. Selain itu, langkah ini menjadi dasar bagi semua koefisien lainnya.
2. Hitung Luas Lantai Dasar
Setelah itu, Anda menghitung luas lantai dasar. Data ini diperlukan untuk menentukan nilai KDB. Karena itu, pastikan ukuran bangunan tepat dan sesuai kondisi di lapangan.
3. Jumlahkan Total Luas Seluruh Lantai
Berikutnya, Anda menjumlahkan seluruh luas lantai bangunan. Langkah ini membantu menghitung KLB dengan cepat. Selain itu, proses ini memberi gambaran intensitas vertikal bangunan.
4. Tentukan Area Hijau yang Harus Tersedia
Kemudian, Anda menentukan berapa luas area hijau yang wajib disediakan. Informasi ini menjadi dasar perhitungan KDH. Dengan langkah ini, Anda memastikan lahan tetap menyediakan ruang resapan dan vegetasi.
5. Masukkan Data ke Rumus
Terakhir, Anda hanya perlu memasukkan seluruh angka tersebut ke dalam rumus masing-masing koefisien. Prosesnya sederhana dan bisa dilakukan siapa saja.
Setelah itu, Anda tinggal memasukkan angka-angka tersebut ke dalam rumus sederhana setiap koefisien. Untuk memudahkan, berikut kami sudah menyediakan link download cara menghitung (rumus) KDB, KLB, KDH, hingga GSB dalam format PDF: download di sini.
KDB, KLB, dan KDH adalah tiga pilar utama dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Ketiganya membantu pemerintah menjaga keseimbangan antara bangunan, ruang terbuka, dan kebutuhan ekologis suatu kawasan. Dengan memahami cara menghitung ketiga koefisien tersebut, pemilik lahan dapat merancang bangunan lebih matang dan sesuai aturan.
Karena setiap daerah memiliki nilai KDB dan KLB berbeda, Anda perlu selalu mengecek RDTR setempat sebelum membangun. Pemahaman yang tepat akan mencegah Anda mengalami penolakan izin, risiko hukum, hingga pembongkaran bangunan.***