Aturan tinggi bangunan R1 di DKI menjadi acuan penting bagi warga yang ingin membangun rumah di kawasan padat Jakarta. Calon pemilik bangunan perlu memahami batas ketinggian, intensitas bangunan, dan ketentuan sempadan. Aturan ini akan membantu Anda menghindari pelanggaran saat merencanakan pembangunan.
Zona R1 memiliki karakter permukiman kampung dengan kepadatan sangat tinggi. Karena itu, pemerintah menetapkan standar khusus melalui RDTR agar lingkungan tetap tertata dan aman. Dengan memahami dasar hukumnya, Anda bisa menyesuaikan desain rumah sejak awal.
Kemudian, ketentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) Jakarta ikut menentukan posisi bangunan terhadap jalan, sungai, atau pantai. Aturan ini memastikan bangunan tidak mengganggu akses publik dan tetap menjaga keselamatan lingkungan.
Memahami Zona R1 dalam RDTR DKI Jakarta
Zona R1 di Jakarta berasal dari Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi.
Dalam aturan tersebut, pemerintah menetapkan R1 sebagai zona perumahan kampung. Zona ini mencerminkan wilayah hunian tradisional dengan kepadatan tinggi dan karakter rumah yang tumbuh secara organik.
Kemudian, RDTR DKI Jakarta yang diperbarui melalui Pergub Nomor 31 Tahun 2022 mengelompokkan R1 sebagai Perumahan Kepadatan Sangat Tinggi. Penetapan ini menegaskan karakter kawasan yang padat penghuni dan memiliki lebar jalan relatif sempit.
Karenanya, aturan tinggi bangunan R1 tidak dapat disamaratakan seperti kawasan modern atau komersial.
Aturan Tinggi Bangunan R1
Meskipun istilah R1 populer, sebenarnya tidak ada satu standar nasional yang menentukan tinggi bangunan R1.
Setiap daerah menetapkan sendiri batasan ketinggian melalui RDTR lokal. Karena R1 adalah kode zonasi, angka maksimal lantai atau tinggi bangunan bisa berbeda antara kota Jakarta, Bandung, atau Yogyakarta.
Sebagai contoh, RDTR Kota Yogyakarta juga memiliki zona R1, tetapi peraturan tingginya mengikuti intensitas pemanfaatan ruang setempat. Hal ini menunjukkan bahwa setiap kota memiliki kebijakan sendiri tergantung karakter wilayah.
Sementara di DKI Jakarta, pedoman ketinggian bangunan R1 mengikuti aturan teknis pada Pergub 31/2022. Oleh karena itu, penjelasan berikut merangkum ketentuan resmi yang berlaku saat ini.
Ketentuan Intensitas Bangunan R1 Berdasarkan RDTR DKI Jakarta
Dalam Buku Saku RDTR DKI Jakarta, pemerintah memberikan gambaran umum intensitas bangunan untuk zona R1. Salah satu contoh menunjukkan bahwa KLB maksimum dapat mencapai 3,2, yang berarti bangunan bisa mencapai 4 lantai pada kondisi tertentu. Namun, angka tersebut tetap bergantung pada luas lahan dan pilihan alternatif intensitas.
Berikut ini ketentuan intensitas bangunan R1 berdasrkan Pergub Nomor 31 Tahun 2022 DKI Jakarta:
1. Lahan Kurang dari 60 meter
Pada persil yang luasnya di bawah 60 meter persegi, peraturan menetapkan intensitas ruang yang sangat padat. Pemerintah mengizinkan KDB hingga 100 persen, sehingga seluruh lahan boleh tertutup bangunan.
KLB maksimum ditetapkan 2,0 dan KDH berada pada angka 0 persen karena tidak diwajibkan menyediakan ruang hijau. Dalam zona ini, bangunan umumnya hanya diperbolehkan memiliki 1 sampai 2 lantai, bergantung pada kondisi kawasan.
2. Lahan 60–120 meter
Untuk lahan yang berukuran 60 hingga 120 meter persegi, tersedia dua alternatif pengaturan. Pada alternatif pertama, pemerintah membatasi KDB menjadi 90 persen dan menetapkan KLB 0,9 dengan ketinggian maksimal satu lantai.
Pada alternatif kedua, pemilik lahan mendapatkan fleksibilitas lebih besar karena KLB dapat mencapai 3,2, sementara bangunan boleh mencapai 2 hingga 4 lantai. Namun, pada opsi ini KDB diturunkan menjadi 80 persen dan KDH ditingkatkan menjadi 10 persen.
3. Lahan 120–240 meter
Pada lahan berukuran menengah ini, KDB dibatasi maksimal 60 persen, sedangkan KLB hanya diperbolehkan sampai 0,8. Ketinggian bangunan mengikuti nilai KTB sebesar 60 persen, dan KDH minimum ditetapkan 10 persen. Zona ini cenderung mengarahkan pembangunan rumah dengan skala lebih rendah dibanding lahan kecil.
4. Lahan 240–400 meter
Seperti pada kelompok sebelumnya, terdapat dua alternatif pengaturan. Alternatif pertama menetapkan KDB sebesar 60 persen, KLB 0,6, dan ketinggian hanya satu lantai. Alternatif kedua memberi kesempatan pembangunan 2 hingga 4 lantai, tetapi KDB diturunkan menjadi 50 persen, KLB meningkat ke angka 2,0, dan KDH tetap 20 persen.
Dengan demikian, pemilik lahan dapat memilih apakah ingin bangunan rendah dengan tapak besar atau bangunan bertingkat dengan tapak lebih kecil.
5. Lahan Lebih dari 400 meter
Untuk lahan yang luasnya melebihi 400 meter persegi, aturan kembali menyediakan dua opsi. Opsi pertama mengizinkan bangunan satu lantai dengan KDB maksimum 60 persen dan KLB 0,6.
Opsi kedua memungkinkan pendirian bangunan setinggi 2 hingga 4 lantai dengan KDB 40 persen dan KLB 1,6. Keduanya tetap mewajibkan KDH minimum 20 persen sebagai ruang hijau.
Ketentuan Garis Sempadan Bangunan Jakarta
Pemilik lahan perlu memahami Garis Sempadan Bangunan (GSB) karena aturan ini menentukan jarak minimal antara bangunan dan batas tertentu. Dengan mengikuti GSB, bangunan tetap aman, tidak mengganggu akses publik, dan sesuai tata ruang. Aturan ini berlaku untuk berbagai kondisi, mulai dari tepi jalan hingga kawasan sungai dan pantai. Berikut ketentuannya sebagaimana dirangkum dari ialidkijakarta.or.id:
1. GSB Berdasarkan Lebar Jalan
Pemerintah menetapkan GSB berbeda untuk setiap lebar jalan. Aturannya sebagai berikut:
- Pertama, jalan lebar 0–4 meter menetapkan GSB 0 meter, sehingga bangunan dapat berdiri tanpa jarak mundur.
- Kedua, jalan lebar 5–8 meter mewajibkan GSB minimal 2 meter dari garis sempadan jalan (GSJ).
- Terakhir, jalan dengan lebar lebih dari 8 meter mensyaratkan GSB setengah lebar jalan atau minimal 5 meter.
Di luar subzona hunian, GSB harus setengah lebar jalan atau 8 meter, tergantung kondisi lapangan. Aturan ini menjaga ruang gerak, memastikan akses tetap terbuka, dan mendukung kenyamanan pengguna jalan.
2. GSB untuk Bangunan Cagar Budaya
Bangunan cagar budaya mengikuti kondisi eksisting. Pemerintah menjaga keasliannya agar nilai sejarah dan karakter kawasan tidak berubah. Karena itu, GSB khusus tidak diberlakukan secara ketat selama bangunan tetap mempertahankan bentuk aslinya.
3. GSB terhadap Sungai
GSB sungai diterapkan untuk melindungi aliran air dan mengurangi risiko banjir. Ketentuannya sebagai berikut:
- Sungai dengan lebar hingga 18 meter menetapkan GSB setengah lebar sungai, dan untuk hunian minimal 4 meter.
- Sungai dengan lebar lebih dari 18 meter memiliki GSB 10 meter, dan untuk fungsi hunian minimal 5 meter.
Aturan ini menjaga jarak aman antara bangunan dan tepian sungai sehingga kawasan tetap stabil dan tidak mengganggu alur air.
4. GSB Pantai
Di pantai utara Jakarta, bangunan harus berada 10 meter dari garis pantai. Jarak ini melindungi bangunan dari abrasi, gelombang besar, dan perubahan garis pantai.
5. GSB Rel Kereta Api
Bangunan yang berdiri dekat jalur kereta wajib menjaga jarak 9 meter dari ruang milik jalur rel. Ketentuan ini berlaku untuk keamanan dan keselamatan, kecuali jika bangunan tersebut merupakan stasiun yang memang membutuhkan posisi dekat rel.
Demikian aturan tinggi bangunan R1 di DKI yang memberikan panduan jelas bagi warga yang ingin membangun rumah di kawasan padat Jakarta. Melalui RDTR dan Ketentuan Garis Sempadan Bangunan Jakarta, pemerintah menetapkan intensitas bangunan, jarak sempadan, dan batas ketinggian untuk menjaga tata kota lebih rapi dan aman. Seluruh aturan tersebut membuat pembangunan berjalan sesuai hukum dan tetap memperhatikan kualitas lingkungan.
Dengan memahami aturan ini, masyarakat dapat merencanakan hunian secara tepat dan menghindari pelanggaran. Karena itu, mempelajari aturan tinggi bangunan R1 di DKI dan mematuhi Ketentuan Garis Sempadan Bangunan Jakarta merupakan langkah penting sebelum memulai pembangunan rumah atau renovasi besar.***