Dalam transaksi besar, baik di bidang properti, keuangan perusahaan, maupun pengadaan tanah, istilah wajib menggunakan jasa penilai kerap muncul. Frasa ini bukan sekadar formalitas, melainkan aturan yang memiliki dasar hukum dan konsekuensi nyata. Melibatkan penilai profesional memastikan nilai aset dihitung secara objektif, transparan, dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.
Selain itu, penggunaan jasa penilai juga memberi kepastian bagi pihak bank, investor, pemerintah, maupun masyarakat yang terlibat dalam transaksi. Tanpa appraisal resmi, nilai aset bisa terlalu tinggi atau rendah, sehingga menimbulkan risiko kerugian dan bahkan konflik hukum. Oleh karena itu, memahami arti kewajiban ini menjadi langkah penting sebelum mengambil keputusan finansial maupun legal.
Simak apa arti wajib menggunakan jasa penilai, dasar hukum yang mengaturnya, pengalaman lapangan, manfaat yang didapat, hingga rekomendasi jasa penilai profesional di Indonesia.
Apa Artinya Wajib Menggunakan Jasa Penilai?
Kewajiban menggunakan jasa penilai berarti setiap nilai aset baik properti, bisnis, maupun aset tak berwujud harus ditentukan oleh pihak yang berkompeten dan memiliki izin resmi. Laporan appraisal yang dihasilkan tidak sekadar perkiraan, melainkan dokumen formal yang disusun dengan metodologi terstandar sesuai Standar Penilaian Indonesia (SPI).
Beberapa contoh situasi di mana kewajiban ini berlaku antara lain:
- Pengajuan kredit ke bank. Aset yang dijaminkan harus dinilai secara objektif agar plafon pinjaman sesuai nilai riil.
- Transaksi jual beli properti berskala besar. Penilaian mencegah salah satu pihak merasa dirugikan.
- Pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Nilai ganti rugi harus mencerminkan harga pasar yang wajar.
- Audit dan laporan keuangan. Baik BUMN maupun perusahaan swasta wajib mencatat aset dengan nilai yang sah secara hukum.
Dengan demikian, frasa wajib menggunakan jasa penilai tidak hanya berfungsi administratif, melainkan juga menjaga keadilan dan kepastian hukum.
Dasar Hukum Penggunaan Jasa Penilai di Indonesia
Kewajiban menggunakan jasa penilai diatur jelas oleh regulasi pemerintah. Dikutip dari laman pajak.go.id, djkn.kemenkeu.go.id, dan lcdc.law.ugm.ac.id, beberapa ketentuan yang menjadi landasan hukum antara lain:
- Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 125/PMK.01/2008 yang mengatur izin usaha Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).
- Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang memuat metodologi penilaian, seperti pendekatan perbandingan pasar, pendekatan biaya, atau pendekatan pendapatan.
- Regulasi perpajakan, seperti BPHTB dan PBB, yang mengharuskan nilai properti dinilai secara objektif oleh penilai profesional.
Selain aturan tertulis, profesi penilai juga wajib memiliki lisensi dari Kementerian Keuangan dan mengikuti kode etik profesi yang diawasi oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Mengapa Wajib Menggunakan Jasa Penilai Itu Penting?
Ada beberapa alasan mendasar mengapa penggunaan jasa penilai tidak bisa diabaikan:
- Kepastian hukum dan legalitas. Laporan appraisal memiliki kekuatan hukum dan dapat dijadikan bukti dalam perselisihan, audit, maupun sengketa pajak.
- Objektivitas nilai aset. Penilaian berbasis data pasar dan metodologi yang sah menghindarkan dari bias atau manipulasi nilai.
- Pengelolaan risiko keuangan. Bank dapat menilai risiko kredit lebih akurat dengan appraisal resmi.
- Keadilan dalam proyek publik. Nilai ganti rugi tanah dalam pengadaan lahan publik lebih adil dan transparan.
- Akuntabilitas perusahaan dan pemerintah. Aset dalam laporan keuangan dicatat sesuai nilai wajar sehingga mendukung tata kelola yang baik.
- Meningkatkan kepercayaan publik. Investor dan pihak terkait lebih percaya pada laporan dari penilai yang kredibel.
Pengalaman Lapangan: Kasus Nyata
- Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Seorang debitur mengajukan KPR Rp 1 miliar, namun hasil appraisal KJPP menunjukkan nilai aset hanya Rp 900 juta. Bank kemudian menyesuaikan plafon kredit agar tidak terjadi over-loan.
- Pengadaan tanah pemerintah. Dalam pembangunan jalan tol, ganti rugi tanah warga harus berdasarkan appraisal resmi. Tanpa laporan penilai, potensi konflik dan gugatan hukum sangat besar.
Dua ilustrasi ini menunjukkan bahwa appraisal bukan sekadar syarat administratif, melainkan kebutuhan nyata untuk mencegah kerugian dan menjaga keadilan.
Rekomendasi Jasa Penilai yang Terpercaya
Ada beberapa pilihan jasa penilai di Indonesia yang bisa digunakan sesuai kebutuhan:
- Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Laporan mereka diakui oleh bank, pemerintah, dan pengadilan.
- Penilai Pemerintah. Digunakan untuk aset milik negara dan keperluan administrasi publik.
- Penilai Independen. Biasanya dipakai dalam transaksi privat seperti jual beli antar individu atau warisan.
- Jasa Appraisal Khusus. Beberapa KJPP fokus pada segmen tertentu seperti properti komersial, industri, atau aset tak berwujud.
Untuk memastikan legalitas dan kualitas, calon pengguna bisa memeriksa daftar KJPP resmi melalui website MAPPI.
Contoh Jasa Penilai: KJPP Dino Farid dan Rekan
Cara paling tepat untuk memastikan sebuah jasa penilai resmi, profesional, dan bisa dipercaya adalah dengan mengecek keanggotaan serta izin melalui MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia). MAPPI menampilkan daftar Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang sudah terdaftar, tersertifikasi, dan memenuhi Standar Penilaian Indonesia (SPI) serta kode etik profesi. Dengan membuka situs web MAPPI, pengguna jasa bisa langsung memverifikasi apakah sebuah KJPP memiliki izin usaha sah, apakah penilainya memegang lisensi publik, dan apakah mereka mematuhi standar profesi.
Sebagai referensi, KJPP Dino Farid dan Rekan (KJPPDFR) dapat menjadi pilihan jasa penilai yang kredibel. Beberapa poin berikut menunjukkan reputasi mereka:
- KJPP Dino Farid dan Rekan mengantongi izin resmi dari Kementerian Keuangan dengan nomor usaha 2.19.0164.
- Mereka berkembang sejak 2017 dari “KJPP Dino Suharianto”, kemudian berubah menjadi “KJPP Dino Suharianto & Rekan”, hingga akhirnya memakai nama “KJPP Dino Farid dan Rekan”. Perjalanan ini mencerminkan konsistensi dan komitmen mereka mengembangkan institusi.
- Mereka mengoperasikan kantor pusat di Jakarta serta cabang di Surabaya, Bandung, Yogyakarta, dan Semarang sehingga menjangkau lebih banyak klien.
- Mereka melayani berbagai objek penilaian, termasuk properti residensial, komersial, mall, hotel, apartemen, perkantoran, industri, tanah kosong, peralatan berat, hingga aset lainnya.
- Mereka membuktikan keberagaman klien dengan menangani perusahaan swasta besar maupun BUMN. Sektor klien mereka mencakup keuangan, energi, jasa bisnis, hingga produk konsumen.
Pentingnya Menggunakan Jasa Penilai Profesional
Menggunakan jasa penilai profesional memberi banyak manfaat. Anda bisa memperoleh hasil penilaian yang objektif, transparan, dan sesuai dengan regulasi. Selain itu, laporan dari jasa penilai resmi diakui lembaga keuangan, investor, maupun instansi pemerintah. Dengan begitu, keputusan investasi, pembelian, atau pengelolaan aset menjadi lebih aman dan terukur.
Tips Memilih Jasa Penilai Profesional
Agar tidak salah memilih, berikut beberapa kriteria penting:
- Pastikan penilai memiliki izin aktif dari Kementerian Keuangan.
- Tinjau pengalaman dan portofolio penilaian aset sejenis.
- Periksa metodologi penilaian dan transparansi laporan.
- Pilih penilai yang independen dan bebas konflik kepentingan.
- Cek reputasi melalui ulasan atau testimoni klien.
- Bandingkan biaya dan waktu pengerjaan.
- Pastikan ada komunikasi yang jelas serta dokumen pendukung.
- Pertimbangkan adanya asuransi profesi sebagai bentuk tanggung jawab hukum.
Frasa wajib menggunakan jasa penilai bukanlah sekadar aturan formal, tetapi sebuah kebutuhan untuk menjaga objektivitas, legalitas, dan keadilan dalam berbagai transaksi. Baik untuk keperluan kredit, audit, pengadaan tanah, maupun pelaporan aset perusahaan, appraisal yang sah dari penilai publik memberikan dasar yang kuat bagi pengambilan keputusan.
Dengan memilih penilai yang memiliki izin resmi, pengalaman memadai, dan reputasi baik seperti KJPP Dino Farid dan Rekan setiap pihak bisa mendapatkan laporan penilaian yang valid, transparan, dan diakui secara hukum.
Contoh Studi Kasus
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sering menimbulkan perdebatan, terutama dalam penilaian harga ganti kerugian. Tim penilai atau appraisal memegang peran penting karena mereka menentukan nilai tanah yang pemerintah ganti. Surya Yudistira Ramadan (2020) dari Universitas Hasanuddin meneliti persoalan ini dalam kasus pengadaan tanah Bandara Sultan Hasanuddin, Makassar–Maros.
Latar Belakang Masalah
Pemerintah membutuhkan lahan luas ketika membangun infrastruktur besar seperti Bandara Sultan Hasanuddin. Dalam proses itu, tim appraisal menilai harga ganti rugi agar masyarakat menerima kompensasi yang adil.
Namun, penelitian menemukan masalah serius. Panitia pengadaan tanah tidak melaksanakan penunjukan appraisal secara transparan, sedangkan tim penilai sering menetapkan nilai ganti rugi yang berpotensi menimbulkan pemborosan. Kondisi ini menimbulkan pertanyaan mengenai kepastian hukum dan tanggung jawab appraisal.
Metode Penelitian
Peneliti menggunakan pendekatan normatif dengan menelaah aturan hukum, literatur, dan pandangan para ahli. Ia juga melakukan wawancara dengan pihak-pihak yang terlibat langsung, termasuk Panitia Pengadaan Tanah (P2T) dan aparat terkait.
Metode ini membuat penelitian memadukan teori hukum dengan realitas praktik di lapangan.
Temuan Penelitian
- Transparansi Penunjukan Appraisal
Panitia pengadaan tanah menunjuk tim appraisal melalui lelang manual. Namun, proses itu tidak transparan karena peserta hanya menerima dokumen harga perkiraan sendiri (HPS) dan syarat administratif. Jumlah peserta lelang pun terbatas, dan panitia tidak menjelaskan alasan ketika menggugurkan peserta.
Kondisi ini menimbulkan keraguan publik terhadap keterbukaan proses lelang. Padahal, transparansi sangat penting untuk mencegah praktik tidak sehat.
- Kemandirian Appraisal
Tim appraisal seharusnya bekerja independen tanpa intervensi. Namun, penelitian menunjukkan pihak tertentu masih memengaruhi proses penilaian.
Appraisal sering menentukan nilai ganti rugi yang tidak sepenuhnya sesuai kondisi lapangan karena tekanan eksternal. Hal ini mengurangi objektivitas dan bisa merugikan negara maupun masyarakat.
- Pertanggungjawaban Tim Penilai
Penelitian menemukan appraisal menetapkan nilai ganti rugi tanah terlalu tinggi sehingga negara menanggung pemborosan. Selain itu, integritas tim penilai melemah karena mereka tetap menerima data tidak lengkap dari P2T tanpa mempertanyakan kelengkapan informasi.
Secara hukum, aparat bisa meminta pertanggungjawaban tim appraisal. Namun, mekanisme pertanggungjawaban belum jelas, sehingga celah hukum masih terbuka.
Analisis Hukum
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 mengatur pengadaan tanah untuk kepentingan umum dengan prinsip keadilan, transparansi, dan kepastian hukum.
Namun, penelitian membuktikan implementasi aturan tidak berjalan maksimal. Panitia lelang belum transparan, appraisal belum independen, dan mekanisme sanksi belum tegas. Karena itu, pemerintah perlu memperkuat regulasi sekaligus memperjelas pertanggungjawaban hukum terhadap appraisal.
Implikasi Penelitian
Penelitian ini menghasilkan beberapa poin penting:
- Pemerintah perlu mereformasi sistem lelang agar transparan dan kompetitif.
- Regulator harus memperkuat kemandirian appraisal melalui pengawasan ketat.
- Hukum perlu menegaskan sanksi perdata, pidana, maupun administratif bagi appraisal yang lalai.
- Lembaga appraisal harus meningkatkan integritas agar masyarakat percaya terhadap hasil penilaian.
Penelitian Surya Yudistira Ramadan (2020) menunjukkan tim appraisal dalam pengadaan tanah masih menghadapi masalah besar. Panitia pengadaan tanah belum transparan dalam menunjuk appraisal, appraisal belum sepenuhnya independen, dan mekanisme pertanggungjawaban hukum masih lemah.
Pemerintah perlu memperbaiki sistem lelang, memperkuat pengawasan, dan menegakkan sanksi hukum bagi appraisal yang tidak profesional. Dengan langkah itu, kepastian hukum dapat terwujud, dan proyek pembangunan infrastruktur berjalan lebih adil serta akuntabel.***