Dalam dunia penilaian properti, salah satu istilah yang sering muncul adalah tingkat diskonto atau discount rate. Konsep ini berperan besar dalam menentukan nilai wajar suatu aset, khususnya properti yang menghasilkan arus kas seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, atau perkebunan produktif.
Oleh karena itu, tanpa memahami cara kerja tingkat diskonto, hasil penilaian bisa menyesatkan terlalu tinggi atau terlalu rendah dari nilai sebenarnya.
Apa Itu Tingkat Diskonto?
Mengutip dari laman ojk.go.id, tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengonversi proyeksi arus kas masa depan menjadi nilai sekarang. Dalam konteks properti, arus kas tersebut bisa berupa pendapatan sewa, biaya operasional, maupun nilai sisa (terminal value) di akhir periode proyeksi.
Mengapa penting? Konsep ini muncul dari prinsip bahwa nilai uang sekarang selalu lebih berharga dibandingkan nilai uang di masa depan. Faktor inflasi, risiko investasi, peluang alternatif, serta ketidakpastian pasar membuat Rp1 miliar hari ini tidak sama nilainya dengan Rp1 miliar lima tahun mendatang.
Menurut Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dalam SEOJK No. 33/2021, tingkat diskonto harus mencerminkan nilai waktu dari uang sekaligus risiko operasional dan pasar yang melekat pada properti (OJK Portal). Melalui Panduan Praktek Penilaian Indonesia (PPPI) pun menekankan bahwa tingkat diskonto mencerminkan opportunity cost atau biaya peluang dari modal.
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Tingkat Diskonto
Menentukan diskonto bukan sekadar memilih angka secara acak. Merangkum dari laman ojk.go.id, Jurnal ITS, dan Kemenkeu.go.id ada berbagai variabel yang harus diperhatikan, di antaranya:
- Tingkat Bebas Risiko (Risk-Free Rate)
Biasanya menggunakan imbal hasil obligasi pemerintah. Angka tersebut berfungsi sebagai acuan utama yang dipilih penilai karena menawarkan tingkat keamanan tertinggi. Selanjutnya semakin tinggi risiko negara, semakin tinggi pula risk-free rate yang berlaku.
- Risiko Khusus Properti
Meliputi kondisi fisik bangunan, umur aset, kualitas penyewa, lokasi, serta potensi kekosongan. Kemudian penilai menyimpulkan bahwa properti di pusat kota dengan penyewa korporasi stabil memiliki risiko lebih rendah dibanding ruko di kawasan pinggiran.
- Risiko Pasar dan Ekonomi Makro
Inflasi, suku bunga acuan, kondisi ekonomi regional, hingga regulasi pemerintah bisa meningkatkan risiko investasi. Misalnya, jika inflasi tinggi, maka arus kas masa depan akan tergerus nilainya.
- Struktur Modal dan Biaya Pendanaan
Penilai menambahkan biaya bunga ke dalam perhitungan tingkat diskonto ketika properti dibiayai melalui utang. Investor biasanya menghitung WACC (Weighted Average Cost of Capital) yang menggabungkan biaya utang dan ekuitas.
- Umur Properti dan Periode Proyeksi
Semakin panjang periode proyeksi, semakin besar pula ketidakpastian. Penilai biasanya menetapkan tingkat diskonto lebih tinggi pada properti tua atau proyeksi yang melebihi 10 tahun.
- Nilai Terminal
Terminal value berperan besar dalam perhitungan DCF. Adapun kesalahan asumsi pada nilai sisa bisa membuat hasil akhir jauh meleset.
- Likuiditas dan Risiko Lokal
Penilai juga mempertimbangkan kecepatan properti dapat dijual kembali, kualitas infrastruktur di sekitarnya, serta stabilitas perizinan di daerah setempat.
Contoh Perhitungan Diskonto
Untuk mempermudah pemahaman, penilai menyajikan dua contoh penerapan diskonto dalam penilaian properti:
Contoh : Properti Komersial Sewa
- Pendapatan bersih tahun pertama (NOI): Rp200 juta
- Pertumbuhan NOI: 5% per tahun
- Periode proyeksi: 5 tahun
- Penilai menghitung nilai terminal dengan menggunakan tingkat kapitalisasi sebesar 8%.
- Tingkat diskonto: 12%
Hasil perhitungan menunjukkan nilai sekarang (Present Value) properti sekitar Rp2,63 miliar. Ketika penilai menaikkan tingkat diskonto menjadi 15%, nilai properti langsung turun secara signifikan.
Pedoman dalam Menetapkan Tingkat Diskonto
Untuk menghasilkan penilaian yang kredibel, ada beberapa praktik terbaik yang direkomendasikan:
- Gunakan data pasar terbaru. Ambil acuan dari yield obligasi, data sewa properti sejenis, dan tingkat kekosongan lokal. (OJK Portal)
- Sesuaikan dengan risiko objek. Tambahkan premi risiko jika properti memiliki kelemahan tertentu, misalnya penyewa tidak stabil.
- Pisahkan biaya modal. Penilai menggunakan pendekatan Weighted Average Cost of Capital (WACC) ketika properti dibiayai dengan kombinasi utang dan ekuitas. (Neliti)
- Proyeksi realistis. Umumnya periode 5–10 tahun cukup praktis untuk properti sewa.
- Hati-hati dengan nilai terminal. Terminal value bisa mendominasi lebih dari separuh hasil perhitungan.
- Ungkapkan asumsi secara transparan. Penilai wajib menjelaskan mulai dari proyeksi pertumbuhan sewa hingga tingkat kekosongan dalam laporan penilaian. (SEOJK No. 33/2021)
- Lakukan analisis sensitivitas. Uji bagaimana perubahan kecil pada diskonto atau biaya memengaruhi hasil valuasi.
- Ikuti standar nasional. Gunakan SPI, PPPI, dan regulasi OJK sebagai acuan resmi.
Penilai menjadikan tingkat diskonto sebagai elemen utama dalam penerapan metode Discounted Cash Flow pada penilaian properti. Angka ini berfungsi untuk menilai arus kas masa depan dengan mempertimbangkan risiko, inflasi, dan biaya peluang modal.
Penetapan diskonto yang tepat dapat menghasilkan nilai properti yang realistis. Sebaliknya, jika diskonto terlalu rendah, hasil valuasi bisa terlalu optimis; jika terlalu tinggi, nilai properti akan terkesan merugikan.
Contoh Studi Kasus
Estimasi Nilai Pasar Properti Bangunan Usaha Menggunakan Pendekatan Pendapatan Properti Komersial
Arya Rizky Aldiansyah menulis penelitian berjudul “Estimasi Nilai Pasar Properti Bangunan Usaha Kafe Pijar dengan Pendekatan Pendapatan” sebagai tugas akhir Program Diploma III Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Penilai. Politeknik Keuangan Negara STAN (PKN STAN) menerbitkan karya ilmiah ini sebagai salah satu syarat kelulusan pada tahun akademik terkait.
Pendahuluan
Penilaian properti adalah kegiatan memberikan estimasi nilai ekonomis objek penilaian dalam suatu waktu tertentu. Salah satu objek penilaian adalah real estate, yang mencakup tanah dan segala sesuatu yang melekat secara alami di atasnya. Real estate bisa bersifat residensial, untuk hunian misalnya; atau komersial, seperti bangunan usaha. Dalam penelitian ini fokusnya adalah properti komersial karena sifatnya menghasilkan pendapatan bagi pemiliknya.
Coffee shop atau kafe adalah bentuk properti komersial yang populer. Di kota-kota besar, termasuk Semarang, penggunaan properti untuk usaha kafe meningkat. Misalnya brand lokal muncul dan UMKM dalam bidang food and beverages bertambah. Kondisi tersebut menyebabkan permintaan terhadap properti komersial meningkat, sehingga pendekatan pendapatan properti komersial menjadi sangat relevan untuk menentukan nilai pasar.
Tujuan penelitian ini adalah mengestimasi nilai wajar bangunan usaha Kafe Pijar di Semarang dengan menggunakan pendekatan pendapatan properti komersial. Selain itu, penelitian ini menilai apakah hasil perhitungan sejalan dengan kewajaran pasar.
Landasan Teori
Nilai & Nilai Pasar
Nilai menunjukkan pendapat mengenai manfaat ekonomi yang bisa diperoleh dari kepemilikan suatu aset. Dalam praktik penilaian, nilai pasar merujuk pada estimasi harga yang terbentuk melalui transaksi antara pihak-pihak yang sama-sama memahami kondisi aset serta berada dalam situasi wajar. Nilai wajar menggambarkan estimasi harga yang mencerminkan hasil pertukaran adil di pasar terbuka. Penilai menggunakan landasan hukum dan standar seperti MAPPI untuk menetapkan definisi serta prosedur penilaian.
Properti Komersial
Properti komersial adalah real estat yang memiliki fungsi menghasilkan pendapatan, misalnya ruko, pusat perbelanjaan, perkantoran. Berbeda dengan properti residensial yang fungsi utamanya hunian, properti komersial memiliki karakter tersendiri: lokasi strategis, besaran sewa, dan potensi pendapatan sangat menentukan nilai.
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan menaksir nilai properti komersial dengan mengacu pada proyeksi arus kas yang akan dihasilkan di masa depan. Ada dua metode utama:
- Metode kapitalisasi langsung (direct capitalization) menghitung nilai dengan membagi pendapatan bersih terhadap tingkat kapitalisasi yang mencerminkan pertumbuhan dan risiko investasi.
- Metode arus kas terdiskonto (discounted cash flow/DCF) menilai properti dengan mengubah proyeksi pendapatan masa depan ke nilai saat ini menggunakan tingkat diskonto, lalu menambahkan terminal value.
Kedua metode menekankan pendapatan bersih yakni pendapatan setelah biaya operasional dikurangi dan disesuaikan dengan tingkat kekosongan sebagai faktor utama. Penilai juga harus menentukan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto secara tepat agar estimasi nilai tetap wajar dan dapat dipercaya.
Metode Penelitian dan Deskripsi Objek
Penelitian menggunakan kombinasi studi literatur dan studi lapangan. Studi literatur mencakup peraturan terkait, teori penilaian properti dan dokumen perbandingan. Studi lapangan meliputi wawancara dan survei terhadap objek, dalam hal ini Kafe Pijar.
Objek penelitian adalah bangunan usaha satu lantai milik Kafe Pijar di Kecamatan Banyumanik, Kota Semarang. Luas bangunan 350 m² di atas lahan 620 m². Bangunan permanen dengan spesifikasi dinding bata, lantai indoor keramik dan outdoor semen, atap beton, posisi hook, dan kontur tanah datar. Fasilitas meliputi ruang istirahat, kamar mandi, dapur, listrik, AC. Kafe Pijar berguna sebagai tempat santai, belajar mahasiswa, live music, serta indoor dan outdoor seating.
Analisis dan Pembahasan
Analisis Pasar Properti
Kota Semarang, khususnya wilayah Banyumanik, mengalami pertumbuhan properti komersial karena tingginya minat UMKM dan usaha kuliner.Kawasan ini berada di peraturan tata ruang kota yang mendukung kegiatan perdagangan dan jasa. Lokasi di dekat institusi pendidikan juga memperkuat pangsa pasar. Kafe Pijar menarik minat pasar karena menawarkan lokasi strategis, fasilitas lengkap, dan desain fisik yang sesuai tren.
Analisis Highest and Best Use
Properti ini berada lebih tinggi dari jalan sehingga terlindung dari banjir dan memiliki lahan parkir yang menambah kenyamanan. Status hak milik serta kepatuhan terhadap aturan daerah seperti KDB dan KLB memberi kepastian hukum dan mengurangi risiko sengketa. Adapun dari sisi finansial, indeks profitabilitas yang lebih besar dari satu membuktikan kelayakan investasi. Kombinasi faktor fisik, legal, dan finansial tersebut menjadikan properti ini pilihan strategis dengan prospek keuntungan jangka panjang. Dengan demikian properti memenuhi kriteria highest and best use.
Perhitungan Nilai dengan Pendekatan Pendapatan Properti Komersial
Beberapa langkah penting dalam perhitungan:
- Pendapatan bersih: tarif sewa tahun 2019 sebesar Rp 100.000.000 per tahun. Penyewa menanggung biaya operasional dan renovasi.
- Tingkat kapitalisasi dari data properti pembanding sejenis menunjukkan rata-rata dan median sekitar 2,12%.
- Tingkat diskonto (discount rate) dihitung dengan metode WACC, dan karena tidak ada utang, seluruh modal berasal dari ekuitas. Hasilnya 12,83%.
- Tingkat pertumbuhan (g) diasumsikan dari kenaikan sewa tahunan berdasarkan hubungan antara tingkat diskonto, kapitalisasi, dan periode sewa, sehingga diperoleh sekitar 1,02%.
- Metode DCF menilai properti dengan mengonversi proyeksi arus kas masa depan ke nilai saat ini menggunakan tingkat diskonto 12,83% serta menambahkan terminal value berdasarkan kapitalisasi 2,12%.
Perhitungan tersebut menghasilkan estimasi nilai properti bangunan usaha Kafe Pijar pada 28 April 2022 sebesar Rp 1.927.000.000,00.
Temuan dan Evaluasi
Meskipun spesifikasi fisik bangunan usaha ini sudah sesuai dengan selera pasar, tarif sewanya masih berada di bawah rata-rata pasar. Kondisi itu membuat estimasi nilai properti lebih rendah dibandingkan properti sejenis. Jika pemilik menaikkan tarif sewa mendekati tingkat pasar, maka nilai properti akan lebih optimal.
Selanjutnya, pendekatan pendapatan properti komersial adalah metode efektif untuk estimasi nilai pasar bangunan usaha yang menghasilkan pendapatan sewa. Nilai bersih sewa, tingkat kapitalisasi, tingkat diskonto, dan pertumbuhan sewa adalah variabel kunci. Untuk Kafe Pijar, nilai pasar estimasi sebesar Rp 1.927.000.000, namun perlu ada penyesuaian tarif sewa agar mencerminkan pasar. Dengan begitu, pemilik bisa mendapatkan nilai properti yang lebih adil dan sesuai potensi.***