Pemanfaatan lahan sering menimbulkan pertanyaan, terutama ketika berkaita dengan jaringan transmisi listrik. Salah satu pertanyaan yang paling banyak muncul yaitu tanah di bawah SUTET milik siapa dan bagaimana peraturan bagunan di bawah SUTET.
Pertanyaan ini muncul karena keberadaan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) membatasi pemanfaatan ruang dan mengatur aktivitas di sekitarnya. Masyarakat pastinya ingin tahu apa saja konsekuensi hukum ketika menara dan konduktor berada di atas lahan pribadi.
Di sisi lain, keberadaan SUTET sering memicu kekhawatiran. Tidak hanya soal kepemilikan, tetapi juga tentang bagaimana aturan bangunan, hak akses, hingga kompensasi. Karena regulasi terus bergerak, masyarakat perlu memperoleh penjelasan yang ringkas namun akurat.
Artikel ini akan menjelaskan kepada Anda bagaimana status tanah di bawah SUTET, batasan pemanfaatan ruang, peraturan bagunan, hingga mekanisme kompensasi yang berlaku.
Status Kepemilikan Tanah di Bawah SUTET
Permen ESDM No. 13 Tahun 2021 yang diperbarui melalui Permen ESDM No. 13 Tahun 2025 menegaskan bahwa pemilik lahan yang sah tetap memiliki tanah di bawah SUTET. Pemerintah tidak pernah menyatakan bahwa tanah tersebut otomatis menjadi hak negara atau perusahaan listrik.
Meskipun begitu, pemilik lahan wajib mengikuti pembatasan pemanfaatan ruang. Hal ini terjadi karena jalur transmisi memiliki “ruang bebas” yang harus steril dari aktivitas yang berpotensi mengganggu keselamatan jaringan.
Selain itu, pemilik lahan harus memberikan akses kepada pengelola transmisi ketika mereka melakukan survei, pemasangan, inspeksi, atau perawatan menara. Dengan demikian, pemilik lahan tetap mempertahankan kepemilikan, tetapi tidak bisa menggunakan lahannya secara bebas.
Pemilik lahan tidak boleh membangun atau melakukan penanaman yang melampaui batas ruang bebas. Namun, mereka tetap memiliki posisi hukum yang kuat sebagai pemegang hak atas tanah.
Konsep Ruang Bebas dan Jarak Bebas Minimum
Permen ESDM 13/2025 menetapkan dua konsep utama yaitu ruang bebas dan jarak bebas minimum. Kedua konsep ini menjadi acuan untuk menentukan apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan di bawah SUTET.
1. Ruang Bebas (Clearance Space)
Clearance Space atau ruang bebas dalam bahasa Indonesia merupakan area steril di sekitar konduktor yang harus dibiarkan kosong.Ruang ini mencakup sisi kiri, kanan, dan bawah kabel. Jika objek memasuki area ini, risiko kecelakaan meningkat, baik karena potensi tersentuh konduktor maupun gangguan listrik.
Sebagai ilustrasi, SUTET 500 kV sirkit tunggal memiliki ruang bebas horizontal sekitar 22 meter. Masyarakat dilarang memakai ruang bebas ini untuk ditanami pohon tinggi, didirikan bangunan, atau digunakan untuk aktivitas yang dapat mengurangi jarak aman antara tanah dan kabel.
2. Jarak Bebas Minimum (Minimum Clearance)
Selain ruang bebas, ada pula jarak vertikal dan horizontal yang harus dipatuhi. Contohnya, jarak bebas vertikal minimum untuk SUTET 500 kV terhadap bangunan di area tertentu adalah 9 meter. Perhitungan ini mengacu pada titik terendah konduktor saat kondisi terpanas.
Peraturan ini memastikan setiap aktivitas manusia, kendaraan, maupun alat konstruksi tetap berada pada posisi aman.
Aturan Aktivitas dan Larangan di Bawah SUTET
Permen ESDM No. 13 Tahun 2025 memperjelas daftar aktivitas yang dilarang di ruang bebas. Larangan ini tidak hanya melindungi keselamatan masyarakat, tetapi juga menjaga stabilitas jaringan listrik nasional.
Beberapa aktivitas yang dilarang, di antaranya:
- menanam pohon atau tanaman yang memasuki ruang bebas,
- mendirikan bangunan di dalam jalur steril,
- menimbun atau menggali tanah yang mengubah jarak aman,
- memanjat menara atau menyentuh konduktor,
- menerbangkan layang-layang, drone, atau balon udara di sekitar jaringan,
- melakukan pembakaran di bawah ruang bebas,
- menebang pohon yang berpotensi mengenai jaringan.
Larangan tersebut bersifat tegas, tetapi bukan berarti dilarang memanfaatkan seluruh lahan di bawah SUTET. Pemerintah justru menegaskan bahwa masyarakat masih bisa menggunakan lahan di sekitar jaringan selama aktivitas tersebut tidak memasuki ruang bebas. Misalnya, pemilik lahan dapat membuat taman rendah, gazebo kecil di luar batas, atau area parkir yang tidak melampaui ketinggian tertentu.
Selain itu karena SUTET menghasilkan medan listrik dan medan magnet. Pemerintah telah menentukan nilai ambang batas yang aman untuk masyarakat.
Permen ESDM menetapkan batas paparan medan listrik maksimal bagi masyarakat selama 24 jam sebesar 5 kV/m. Pemerintah membuat ketentuan ini agar aktivitas warga tetap berada dalam batas aman bagi kesehatan. Pengaturan ini sekaligus menjawab kekhawatiran sebagian masyarakat tentang risiko kesehatan akibat kedekatan dengan jaringan transmisi.
Kompensasi untuk Pemilik Tanah, Bangunan, dan Tanaman
Karena pemanfaatan lahan terbatasi, pemilik tanah berhak menerima kompensasi. Pemerintah memberikan hak ini kepada pemilik tanah, bangunan, dan tanaman yang berada di bawah ruang bebas.
Kompensasi tidak sama dengan ganti rugi pengadaan tanah. Sebaliknya, kompensasi merupakan penggantian sejumlah uang karena pembatasan hak penggunaan tanah.
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) berperan dalam menghitung kompensasi agar hasilnya lebih objektif dan transparan. Dengan mekanisme ini, pemilik tanah memiliki kepastian nilai dan dasar penilaian yang jelas.
Contoh Studi Kasus
Kasus pemanfaatan tanah warga untuk jalur transmisi listrik sering muncul di berbagai daerah, termasuk di Kota Denpasar. Untuk memahami persoalan ini, studi yang dilakukan oleh Darma Budi Setiawan, I Nyoman Putu Budiartha, dan Ida Ayu Putu Widiati dari Fakultas Hukum Universitas Warmadewa dapat kita jadikan rujukan. Mereka meneliti bagaimana pemerintah melindungi hak pemilik tanah ketika jaringan transmisi melintas di atas lahan pribadi.
Penelitian tersebut menggunakan metode yuridis normatif, sehingga peneliti menganalisis aturan perundang-undangan dan menilai penerapannya dalam peristiwa nyata. Dengan pendekatan ini, mereka menelusuri hubungan antara pemilik tanah, pemerintah, dan pihak pengelola transmisi seperti PLN.
Sumber jurnal: klik di sini.
Latar Belakang Kasus
Di Denpasar, beberapa jaringan transmisi berdiri di atas lahan milik warga. Kondisi ini menimbulkan pertanyaan tentang kompensasi dan batasan ruang. Pemilik tanah merasa nilai ekonomis lahannya menurun karena adanya pembatasan pemanfaatan tanah. Selain itu, mereka juga harus memberikan akses bagi petugas untuk inspeksi, pemeliharaan, dan perbaikan jaringan. Karena situasi tersebut mempengaruhi hak warga, penelitian ini berupaya menjelaskan bagaimana hukum melindungi mereka sesuai dengan ketentuan energi dan ketenagalistrikan.
Fokus Penelitian
Tim peneliti ingin memastikan dua hal:
- Apakah hukum memberikan perlindungan kepada pemilik tanah ketika jaringan transmisi memanfaatkan lahannya?
- Bagaimana pihak berwenang memberikan kompensasi kepada warga yang terdampak?
Mereka kemudian membandingkan regulasi dengan praktik lapangan. Hasilnya menunjukkan adanya kesenjangan antara pemahaman warga dan pelaksanaan aturan oleh pihak terkait.
Temuan Utama
Penelitian menemukan bahwa hak pemilik tanah di area jaringan transmisi tetap melekat. Namun, karena keberadaan SUTET membatasi penggunaan lahan, pemerintah wajib memberikan perlindungan. Untuk itu, PLN menerapkan dua bentuk perlindungan hukum.
1. Perlindungan Preventif
Pada tahap ini, pemerintah menetapkan aturan mengenai jarak bebas, ruang bebas, serta hak masyarakat atas kompensasi untuk mencegah terjadinya kerugian. Dengan aturan tersebut, pemilik lahan mengetahui batas aktivitas yang boleh dan tidak boleh mereka lakukan. Selain itu, mereka juga memahami bahwa jalur transmisi hanya memberi pembatasan, bukan menghilangkan hak kepemilikan.
2. Perlindungan Represif
Jika pembatasan ruang membuat warga kehilangan nilai ekonomis lahannya, pemerintah dan PLN wajib memberikan kompensasi. Kompensasi tersebut meliputi tanah yang tidak bisa dimanfaatkan sepenuhnya, tanaman yang harus ditebang, atau bangunan yang harus dipindahkan.
Penelitian menegaskan bahwa kompensasi bukan ganti rugi dalam konteks pembebasan tanah. Sebaliknya, kompensasi merupakan penggantian nilai ekonomis akibat penurunan manfaat lahan. Oleh karena itu, warga yang terdampak tetap memiliki hak penuh atas tanahnya meskipun penggunaannya sebagian dibatasi.
Peran Penilai Independen
Dalam proses kompensasi, peneliti menyimpulkan bahwa nilai kompensasi harus dihitung oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) atau lembaga penilai independen. Tujuannya jelas: menjamin objektivitas, transparansi, dan keadilan. Dengan demikian, penilaian tidak bergantung pada satu pihak, melainkan mengikuti standar profesi yang dapat dipertanggungjawabkan.
Selain itu, keberadaan penilai independen mengurangi potensi perselisihan antara warga dan pengelola transmisi. Bila penilaian dilakukan secara profesional, masyarakat lebih mudah menerima hasilnya.
Analisis Dampak Terhadap Pemilik Tanah
Penelitian menunjukkan bahwa pemilik tanah mengalami beberapa dampak utama:
- penurunan nilai jual karena sebagian ruang tidak dapat digunakan,
- keterbatasan pembangunan,
- kewajiban memberikan akses,
- risiko keselamatan bila ruang bebas tidak dipatuhi.
Walaupun begitu, hak kepemilikan tetap utuh. Pemilik masih dapat mengolah lahan selama aktivitas tersebut tidak memasuki ruang bebas. Dengan batasan yang jelas, pemilik lahan dapat menghindari pelanggaran dan tetap memperoleh manfaat dari tanahnya.
Kesimpulan Penelitian
Peneliti menyimpulkan bahwa hukum memberikan perlindungan cukup kuat kepada pemilik tanah. Mereka tetap berhak atas tanahnya, mendapat kompensasi atas pembatasan tersebut, dan memperoleh kepastian hukum melalui mekanisme penilaian independen.
Studi ini juga menegaskan pentingnya edukasi bagi warga. Banyak konflik muncul karena ketidakpahaman terhadap batas ruang dan hak kompensasi. Ketika masyarakat mengetahui prosedur, proses menjadi lebih transparan dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.
Selain itu, penelitian ini menguatkan prinsip bahwa pembangunan infrastruktur nasional harus tetap menghormati hak-hak masyarakat. Karena itu, setiap pembatasan ruang wajib disertai perlindungan dan kompensasi yang adil.***