Penilai properti menilai aset tidak hanya berdasarkan harga jual, tetapi juga pada potensi ekonominya untuk menghasilkan pendapatan. Mereka menggunakan pendekatan pendapatan karena metode ini menilai properti sebagai instrumen investasi yang mampu menciptakan arus kas. Metode ini membantu penilai menggambarkan secara jelas seberapa besar keuntungan yang dapat diperoleh dari kepemilikan aset tersebut.
Di Indonesia, Kementerian Keuangan dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mengakui pendekatan pendapatan sebagai metode resmi untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Penilai sering menerapkan metode ini pada hotel, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan lahan produktif karena semuanya secara rutin menghasilkan arus kas.
Berbeda dari pendekatan pasar atau biaya, metode ini berfokus pada potensi ekonomi di masa depan. Artinya, nilai properti tidak hanya tercermin dari wujud fisiknya, tetapi juga dari kemampuannya memberikan laba jangka panjang. Oleh sebab itu, pendekatan ini sering disebut juga sebagai metode investasi.
Namun, di sisi lain, metode ini tidak sesuai untuk rumah tinggal pribadi atau lahan yang tidak menghasilkan pendapatan. Agar lebih mengenal pendekatan pendapatan dalam penilaian properti, simak artikel ini sampai habis.
Konsep Dasar Pendekatan Pendapatan
Melansir djkn.kemenkeu.go.id, pendekatan pendapatan atau income approach adalah metode valuasi yang menghitung nilai suatu properti berdasarkan potensi pendapatan bersih yang bisa dihasilkan setiap tahun. Prinsip dasarnya mirip dengan cara investor menilai saham, yaitu menghitung nilai sekarang dari pendapatan di masa depan.
Pedoman dari Kementerian Keuangan menetapkan bahwa penilai menggunakan metode ini ketika properti secara nyata menghasilkan pendapatan dari kegiatan usaha atau sewa. Selain itu, beberapa regulasi memungkinkan penilai menggunakan metode ini untuk menilai hutan produksi atau lahan pertanian ketika aset tersebut menghasilkan arus pendapatan yang terukur.
Metode ini menghitung pendapatan potensial, mengurangkan kekosongan sewa serta biaya operasional hingga menghasilkan nilai bersih. Penilai kemudian mengonversi nilai tersebut menjadi nilai pasar dengan menggunakan tingkat kapitalisasi atau diskonto.
Tahapan dalam Pendekatan Pendapatan
Penilai yang menggunakan pendekatan pendapatan harus melakukan analisis secara sistematis agar menghasilkan data yang valid, berikut tahapannya sebagaimana dilansir dari irich.pknstan.ac.id:
1. Identifikasi dan Tujuan Penilaian
Langkah pertama adalah mengenali objek yang akan dinilai. Penilai harus memahami jenis properti, lokasi, ukuran, kondisi bangunan, serta hak atas tanah. Selain itu, penting menentukan tujuan penilaian apakah untuk investasi, laporan keuangan, jaminan kredit, atau kebutuhan pajak. Tujuan ini akan memengaruhi asumsi dan metode yang digunakan.
2. Pengumpulan Data dan Survei Lapangan
Tahap berikutnya adalah mengumpulkan data pasar. Penilai harus menelusuri informasi pendapatan sewa, tingkat hunian, biaya operasional, serta kondisi persaingan di wilayah sekitar. Survei lapangan dilakukan untuk memverifikasi data tersebut dan memastikan kondisi fisik properti mendukung pendapatan yang diharapkan.
3. Analisis Pendapatan dan Biaya
Penilai menghitung Potential Gross Income (PGI) atau pendapatan kotor maksimum yang dapat dicapai jika seluruh unit tersewa. Setelah itu, penilai mengurangi PGI dengan tingkat kekosongan dan piutang tak tertagih untuk mendapatkan Effective Gross Income (EGI). Kemudian, penilai mengurangkan biaya operasional seperti pemeliharaan, manajemen, asuransi, dan pajak untuk memperoleh Net Operating Income (NOI).
4. Pemilihan Metode Kapitalisasi atau Diskonto
Penilai menerapkan dua teknik utama yaitu metode kapitalisasi langsung (Direct Capitalization) dan metode arus kas terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF).
Metode kapitalisasi langsung adalah teknik penilaian yang menghitung nilai properti dengan membagi Net Operating Income (NOI) tahunan dengan tingkat kapitalisasi pasar (cap rate). Metode ini cocok untuk properti yang memiliki pendapatan stabil setiap tahun.
Sementara itu, metode arus kas terdiskonto menilai properti dengan memproyeksikan arus kas masa depan selama beberapa periode dan mendiskontokannya ke nilai saat ini menggunakan tingkat pengembalian (discount rate). Metode ini lebih tepat untuk properti dengan pendapatan yang berfluktuasi atau proyek jangka panjang.
5. Perhitungan dan Penyesuaian Nilai
Setelah NOI diperoleh, penilai menghitung nilai properti. Misalnya, jika NOI sebesar Rp 780 juta dan cap rate 8%, maka nilai pasar properti = Rp 780 juta ÷ 0,08 = Rp 9,75 miliar. Namun, analisis tidak berhenti di sana. Penilai harus melakukan uji sensitivitas terhadap variabel seperti tingkat kekosongan, pertumbuhan sewa, dan biaya operasional. Selain itu, perlu dibandingkan dengan data pasar agar hasilnya tidak bias.
6. Rekonsiliasi dan Pelaporan
Langkah akhir adalah rekonsiliasi hasil analisis dan penyusunan laporan. Laporan harus menjelaskan asumsi, metode, dan data pendukung secara jelas. Penilai membandingkan hasil dengan pendekatan lain untuk memastikan konsistensi nilai.
Komponen Penting dalam Perhitungan Pendekatan Pendapatan
Penilai menghitung setiap komponen dalam pendekatan pendapatan secara cermat agar hasil penilaian akurat. Pertama, Gross Annual Income menggambarkan potensi pendapatan penuh jika properti terisi seluruhnya. Namun, kondisi ideal jarang terjadi. Oleh karena itu, penilai mengurangkan vacancy loss atau kekosongan sewa untuk memperoleh Effective Gross Income (EGI).
Kedua, dari EGI dikurangi Operating Expenses. Biaya ini meliputi perawatan bangunan, manajemen, pajak properti, asuransi, dan pengeluaran rutin lainnya. Hasil pengurangan tersebut menghasilkan Net Operating Income (NOI) komponen utama dalam valuasi pendapatan.
Ketiga, tahap kapitalisasi menentukan nilai akhir. Jika penilai menggunakan metode kapitalisasi langsung, mereka menghitung nilai properti dengan membagi NOI dengan cap rate.
Namun, ketika properti memiliki arus kas yang berfluktuasi atau merupakan proyek jangka panjang, penilai menerapkan metode DCF. Dalam teknik ini, penilai memproyeksikan arus kas tahunan dan mendiskontokannya menggunakan tingkat pengembalian yang relevan untuk memperoleh nilai sekarang.
Kelebihan dan Keterbatasan Pendekatan Pendapatan
Kelebihan utama pendekatan pendapatan terletak pada kemampuannya mencerminkan potensi ekonomi suatu properti. Penilai menetapkan nilainya berdasarkan kondisi pasar dan kemampuan aset menghasilkan pendapatan di masa depan. Oleh karena itu, investor sering menggunakan metode ini untuk memperoleh tingkat pengembalian yang optimal.
Selain itu, pendekatan ini membantu analisis kelayakan investasi karena memperhitungkan pendapatan bersih dan risiko pasar. Misalnya, investor dapat mengetahui apakah harga beli properti sebanding dengan potensi hasil sewanya.
Namun, di sisi lain, metode ini memiliki keterbatasan. Penilai harus memiliki data yang akurat tentang pendapatan, biaya, serta tingkat kapitalisasi pasar. Kesalahan kecil dalam asumsi bisa menimbulkan perbedaan nilai yang signifikan.
Selain itu, penilai harus menghadapi ketidakpastian dalam memproyeksikan arus kas masa depan, terutama ketika kondisi ekonomi atau tren pasar berubah. Properti belum menghasilkan seperti proyek perumahan baru atau lahan kosong tidak cocok menggunakan penilaian ini.
Perbandingan dengan Pendekatan Lain
Dalam praktiknya, penilai tidak hanya mengandalkan satu metode dalam penilaian properti. Terdapat tiga pendekatan utama yang saling melengkapi, yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Biaya, dan Pendekatan Pendapatan.
Pendekatan pasar membandingkan harga jual properti serupa di area yang sama. Metode ini efektif jika terdapat cukup banyak data transaksi yang sebanding. Sementara itu, pendekatan biaya menilai properti berdasar biaya pembangunan baru dikurangi penyusutan fisik dan fungsional.
Di sisi lain, pendekatan pendapatan lebih menitikberatkan pada potensi finansial. Karena itu, banyak lembaga keuangan dan investor profesional memilih metode ini untuk menilai aset komersial.
Contoh Perhitungan Pendekatan Pendapatan
Perusahaan menyewa sebuah gedung di pusat kota. Pendapatan sewanya mencapai Rp 1,2 miliar per tahun. Namun, karena ada unit kosong sekitar 10%, pendapatan efektif menjadi Rp 1,08 miliar. Biaya operasional tahunan, termasuk pajak dan perawatan, mencapai Rp 300 juta.
Maka, Net Operating Income (NOI) = Rp 1,08 miliar – Rp 300 juta = Rp 780 juta. Jika tingkat kapitalisasi pasar adalah 8%, maka nilai properti tersebut adalah Rp 780 juta ÷ 0,08 = Rp 9,75 miliar.
Pendekatan Pendapatan merupakan metode penting dalam dunia penilaian properti modern. Metode ini menilai aset dari sudut pandang produktivitas ekonomi, bukan sekadar fisik atau harga jual.
Pada akhirnya, Pendekatan Pendapatan tidak hanya menghitung angka, tetapi juga mencerminkan bagaimana sebuah properti mampu menciptakan nilai tambah di masa depan.***