Minimum jarak GSB dan GSS menjadi salah satu hal penting dalam perencanaan bangunan di Indonesia. Ketentuan ini mengatur seberapa jauh bangunan harus mundur dari batas lahan, garis jalan, maupun tepian sungai. Karena itu, pemilik lahan wajib memahami aturan GSB agar proses pembangunan berjalan lancar, aman, dan sesuai tata ruang.
Selain itu, banyak daerah juga menetapkan HSB atau jarak sempadan dari jalan sebagai bagian dari persyaratan teknis. Dengan memahami seluruh aturan ini sejak awal, Anda dapat menghindari risiko pelanggaran izin ataupun pembongkaran bangunan.
Sebelum membahas lebih lanjut, simak terlebih dahulu perbedaan GSB dan GSS berikut ini.
- GSB (Garis Sempadan Bangunan) merupakan jarak bangunan dari batas lahan atau jalan.
- GSS (Garis Sempadan Sungai) merupakan jarak bangunan daridari sungai, pantai, atau badan air.
Menurut UU 28/2002, GSB adalah “Garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas tepi sungai/pantai, jalan kereta api, dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi.”
Dengan kata lain, GSB merupakan garis batas yang menentukan seberapa jauh bangunan harus ditarik mundur dari elemen-elemen tertentu. Ketentuan ini membuat bangunan tidak berdiri terlalu dekat dengan batas jalan, sungai, pantai, atau bangunan lainnya. Karena itu, GSB berfungsi sebagai batas aman sekaligus panduan tata ruang agar lingkungan tetap tertib dan terlindungi.
Dasar Hukum GSB di Indonesia
Aturan terkait Garis Sempadan Bangunan memiliki pijakan hukum yang kuat. Kerangka umumnya tertuang dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, terutama pada Pasal 13 Ayat (1). Undang-undang ini menegaskan bahwa setiap bangunan wajib memenuhi persyaratan jarak bebas, termasuk GSB, terhadap berbagai elemen seperti jalan, sungai, pantai, jalur kereta, maupun jaringan listrik tegangan tinggi.
Setelah itu, pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 sebagai aturan pelaksana UU Bangunan Gedung. Melalui PP ini, pemerintah menetapkan aspek teknis yang harus dipenuhi setiap bangunan, termasuk cara penentuan sempadan.
Selain dua aturan utama tersebut, istilah GSB juga muncul dalam berbagai dokumen resmi pemerintah, seperti rilis dari kementerian yang menangani infrastruktur dan investasi. Dokumen tersebut memperkuat bahwa GSB merupakan istilah resmi yang sah dan menjadi dasar perizinan bangunan di seluruh Indonesia.
Tujuan dan Fungsi GSB
Garis Sempadan Bangunan (GSB) tidak hanya membatasi lokasi bangunan. Menurut PP Nomor 36 Tahun 2005 ketentuan ini memiliki beberapa tujuan penting, antara lain:
1. Menjamin Keamanan Lingkungan
GSB membantu menjaga keselamatan dengan mengatur jarak bangunan dari sungai, pantai, jaringan listrik, maupun jalur transportasi. Misalnya, bangunan yang terlalu dekat sungai lebih mudah terkena banjir atau erosi. Dengan adanya GSB, pemilik bangunan dapat meminimalkan ancaman tersebut.
2. Menciptakan Kenyamanan Ruang
Aturan sempadan memberikan ruang terbuka yang memadai. Ruang ini mendukung sirkulasi udara, cahaya alami, dan jarak pandang. Hasilnya, kawasan permukiman atau komersial terasa lebih nyaman dan tidak saling berhimpitan.
3. Menegakkan Ketertiban Tata Ruang
GSB menjadi alat kontrol agar pembangunan tidak sembarangan. Karena setiap daerah memiliki rencana tata ruang, GSB berfungsi memastikan bangunan mengikuti peruntukan lahan dan karakter kawasan. Dengan demikian, perkembangan sebuah kota lebih terarah dan selaras dengan rencana jangka panjang.
Berapa Jarak Minimum GSB dan GSS dari Jalan?
UU 28/2002 dan PP 36/2005 tidak memberikan angka pasti mengenai minimum jarak GSB dan GSS. Sebaliknya, pemerintah pusat menyerahkan penetapan angka tersebut kepada pemerintah daerah melalui dokumen seperti:
- RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah)
- RDTR (Rencana Detail Tata Ruang)
- RTBL (Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan)
Setiap daerah memiliki kondisi geografis dan karakter ruang yang berbeda. Oleh karena itu, GSB di Jakarta dapat berbeda dengan GSB di Surabaya atau Medan. Bahkan dalam satu kota, aturan GSB bisa berubah sesuai fungsi jalan, peruntukan lahan, atau risiko lingkungan.
Penetapan GSB di Lapangan
Walaupun tidak ada angka nasional yang seragam, banyak daerah menggunakan pola tertentu sebagai acuan. Berikut beberapa pendekatan yang sering muncul dalam berbagai peraturan lokal maupun pedoman teknis sebagaimana dilansir dari UU Nomor 28 Tahun 2022:
1. GSB Permukiman 3–5 Meter dari Jalan
Di kawasan perumahan, banyak dokumen teknis menyebut GSB minimal 3–5 meter dari batas jalan atau pagar depan. Jarak tersebut dinilai ideal untuk menyediakan ruang hijau kecil, area pencahayaan, dan zona aman bagi aktivitas warga.
2. GSB Setengah Lebar Jalan
Sebagian wilayah memakai formula “GSB = setengah lebar jalan”. Jika sebuah jalan direncanakan memiliki lebar 12 meter, maka GSB yang diterapkan bisa mencapai 6 meter dari tepi jalan. Pendekatan ini lebih sering digunakan pada kawasan pengembangan kota baru atau jalur yang disiapkan untuk pelebaran di masa depan.
3. GSB Jalan Arteri dan Jalan Utama
Untuk jalan arteri, jarak GSB biasanya jauh lebih besar karena mempertimbangkan kebutuhan pelebaran, jalur utilitas, serta aspek keselamatan lalu lintas. Ada daerah yang menetapkan GSB hingga belasan meter, bahkan lebih, tergantung rencana jangka panjang kota.
Mengapa Pengembang Harus Mematuhi GSB?
GSB sering dianggap sekadar formalitas saat mengurus IMB atau PBG. Padahal, aturan ini memiliki dampak jangka panjang. Berikut alasan mengapa pengembang atau pemilik properti harus mengetahui dan mematuhi GSB:
1. Menghindari Sanksi dan Pembongkaran
Pelanggaran GSB bisa menyebabkan izin bangunan ditolak. Jika pembangunan sudah terlanjur berlangsung, pelanggaran sempadan dapat berujung perintah pembongkaran.
2. Melindungi Nilai Investasi Properti
Bangunan yang mematuhi GSB lebih aman dan lebih sesuai tata ruang. Properti tersebut cenderung memiliki nilai jual lebih stabil karena konstruksinya mengikuti ketentuan resmi.
3. Menjaga Ruang Publik dan Aliran Air
Sempadan memberikan ruang untuk drainase, sirkulasi udara, dan tempat utilitas. Jika sempadan dilanggar, aliran air dapat terhambat dan memicu banjir.
Cara Mengetahui GSB Resmi di Lokasi Anda
Untuk memastikan angka GSB yang benar, berikut beberapa cara yang bisa Anda lakukan:
1. Periksa RDTR Online
Banyak kota besar sudah menyediakan aplikasi RDTR online. Di situ biasanya terdapat fitur pengecekan GSB berdasarkan titik koordinat.
2. Datangi Dinas Cipta Karya / Tata Ruang
Petugas akan memberikan informasi resmi mengenai sempadan, termasuk GSB, GSS, dan aturan lainnya.
3. Mintalah Peta Zonasi Resmi
Peta ini memuat peruntukan lahan, perhitungan KDB, KLB, ketinggian bangunan, serta GSB.
Langkah ini memastikan bahwa perhitungan Anda sesuai regulasi daerah.
Contoh Penerapan GSB dan GSS di Beberapa Daerah
Banyak masyarakat mengharapakan pemerintah harus menetapkan angka GSB dan GSS yang seragam. Namun, kondisi geografis Indonesia sangat beragam. Jalan kecil di permukiman desa tentu tidak bisa disamakan dengan jalan arteri di kawasan industri. Begitu pula sungai berair tenang tidak bisa diperlakukan sama dengan sungai musiman yang rawan meluap.
Karena itu, pemerintah menyerahkan penetapan angka GSB dan GSS kepada pemerintah daerah agar aturan tersebut sesuai dengan kebutuhan masing-masing kawasan. Model ini dianggap fleksibel dan lebih realistis.
Karena setiap daerah memiliki kebijakan berbeda, berikut pola yang sering ditemui dalam dokumen RTBL atau Peraturan Walikota:
- Pertama, Kawasan komersial utama: GSB bisa mencapai 8–15 meter.
- Kedua, Zona permukiman kota: GSB umum berada di kisaran 3–5 meter.
- Ketiga, Jalan kolektor: GSB bisa 5–10 meter tergantung rencana pelebaran.
- Keempat, Sempadan sungai besar: GSS dapat mencapai 15–30 meter.
- Kelima, Sungai kecil atau saluran drainase: GSS biasanya lebih kecil, misalnya 5–10 meter.
Angka-angka tersebut hanya ilustrasi umum yang sering muncul dalam berbagai dokumen teknis daerah. Untuk angka resmi, pemilik lahan wajib mengecek RDTR atau Peraturan Daerah setempat.
Dengan mengikuti aturan minimum jarak GSB dan GSS sejak awal, Anda dapat membangun properti secara aman, teratur, dan sesuai hukum.***