Kasus mark up KJPP dalam penilaian aset menjadi isu serius yang menyoroti pentingnya integritas dan transparansi dalam dunia keuangan. Dalam ekosistem bisnis dan keuangan modern, penilaian aset atau appraisal menjadi fondasi penting bagi berbagai keputusan strategis. Mulai dari pengajuan pinjaman, transaksi jual beli, merger dan akuisisi, hingga pelaporan keuangan perusahaan.
Di Indonesia, lembaga yang berwenang melaksanakan kegiatan penilaian adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Namun, di balik peran vitalnya dalam memastikan keakuratan nilai aset, muncul potensi penyimpangan yang berbahaya, yakni praktik mark up penilaian aset.
Fenomena ini bukan hanya melanggar etika profesi, tetapi juga dapat menimbulkan konsekuensi hukum dan merusak kepercayaan publik terhadap profesi penilai.
Apa Itu Mark Up dalam Penilaian Aset?
Menurut Corporate Finance Institute, markup merupakan selisih antara harga jual dan biaya produksi suatu barang atau jasa yang dinyatakan dalam bentuk persentase. Misalnya, jika biaya pembuatan sebuah produk adalah US$10 dan dijual seharga US$15, maka markup-nya adalah 50%.
Namun, dalam konteks penilaian aset, istilah mark up memiliki makna yang lebih negatif. Ia merujuk pada tindakan menaikkan nilai aset secara tidak wajar atau melebihi nilai pasar sebenarnya — baik karena tekanan pihak tertentu, konflik kepentingan, maupun motif mencari keuntungan pribadi.
Sebagai contoh, sebuah properti dengan nilai pasar riil Rp5 miliar “disulap” menjadi Rp7 miliar demi memperoleh pinjaman bank dalam jumlah lebih besar. Meski tampak menguntungkan di awal, praktik ini sesungguhnya merupakan bentuk manipulasi data yang melanggar Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik, yang mewajibkan setiap penilai bersikap objektif, independen, dan berbasis data faktual.
Mengapa Mark Up Bisa Terjadi?
Kasus mark up penilaian aset tidak muncul begitu saja. Ada sejumlah faktor penyebab yang saling berkaitan dan memperbesar peluang terjadinya manipulasi, antara lain:
1. Tekanan dari Klien atau Pihak Berkepentingan
Dalam dunia bisnis, penilai kerap menghadapi godaan untuk “memoles” nilai aset demi kepentingan klien — terutama dalam pengajuan kredit besar atau proyek pemerintah. Permintaan semacam ini biasanya disertai iming-iming atau tekanan halus yang sulit dihindari.
2. Lemahnya Sistem Pengawasan Internal di KJPP
KJPP yang belum menerapkan mekanisme audit internal dan peer review berisiko tinggi terhadap kecurangan. Tanpa kontrol dokumen dan pemeriksaan independen, laporan penilaian bisa diubah tanpa deteksi.
3. Konflik Kepentingan
Hubungan pribadi atau bisnis antara penilai dan klien sering kali mengikis independensi profesional. Padahal, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) menegaskan bahwa setiap penilai wajib bebas dari pengaruh dan kepentingan pihak mana pun.
4. Kurangnya Edukasi dan Kesadaran Klien
Tidak sedikit klien yang justru mendorong mark up tanpa memahami risikonya. Mereka berasumsi nilai tinggi akan menguntungkan, padahal bisa menjadi bumerang ketika aset tersebut harus diuji kembali oleh lembaga keuangan atau aparat hukum.
Bahaya dan Dampak Praktik Mark Up dalam Penilaian Aset
Jika ditelusuri lebih dalam, praktik mark up penilaian aset memiliki efek domino yang sangat merugikan, tidak hanya bagi lembaga penilai tetapi juga bagi dunia keuangan secara luas. Beberapa dampak dan risiko mark up dalam penilaian aset yaitu:
1. Risiko Hukum dan Pidana
Laporan penilaian yang dimanipulasi dapat dikategorikan sebagai penyampaian data palsu. Jika digunakan untuk memperoleh pinjaman, tindakan ini bisa dianggap penipuan terhadap lembaga keuangan dan berpotensi menjadi tindak pidana korupsi.
2. Kerugian Finansial yang Besar
Investor atau bank yang mengandalkan laporan palsu akan menanggung kerugian besar ketika nilai aset riil jauh di bawah estimasi. Ketika dilakukan likuidasi, aset tersebut tidak mampu menutup nilai pinjaman yang diberikan.
3. Kerusakan Reputasi KJPP dan Penilai
Satu kasus mark up cukup untuk menghancurkan reputasi sebuah KJPP. Reputasi yang rusak akan menurunkan kepercayaan publik, mengurangi jumlah klien, bahkan bisa berujung pada pencabutan izin praktik.
4. Distorsi Nilai Pasar
Jika praktik ini meluas, harga aset di pasaran akan menjadi tidak wajar. Akibatnya, stabilitas ekonomi dan kredibilitas sistem keuangan nasional ikut terganggu.
Upaya Pencegahan Praktik Mark Up yang Bisa Dilakukan oleh KJPP
KJPP yang berintegritas menempatkan nilai objektivitas dan independensi sebagai prinsip utama. Untuk mencegah terjadinya praktik mark up, langkah-langkah strategis yang biasanya diterapkan antara lain:
1. Menegakkan Independensi Penilai
Setiap proses penilaian harus dilakukan tanpa intervensi dari pihak luar. KJPP yang profesional wajib menolak permintaan klien yang bertentangan dengan standar penilaian atau etika profesi.
2. Melakukan Review Internal dan Audit Berkala
Setiap laporan penilaian idealnya melewati proses peer review untuk memastikan metodologi, asumsi, dan hasil akhir sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI).
3. Peningkatan Kompetensi dan Etika Profesi
Penilai harus terus mengikuti pelatihan teknis dan etika profesi. MAPPI dan OJK juga memiliki peran penting dalam memastikan kompetensi dan memberikan evaluasi rutin terhadap penilai publik.
4. Digitalisasi Proses Penilaian
Sistem digital appraisal dengan fitur timestamp dan pelacakan dokumen otomatis mulai diterapkan sejumlah KJPP modern. Langkah ini membantu mencegah manipulasi data dan meningkatkan transparansi.
5. Whistleblowing System (WBS)
Penerapan kanal pelaporan anonim memungkinkan staf atau pihak eksternal melaporkan dugaan pelanggaran etika tanpa takut mendapat tekanan.
Contoh Kasus Mark Up yang Melibatkan KJPP
Mark Up Penilaian Aset dalam Proyek Rumah DP 0 Rupiah di Pulo Gebang
Salah satu contoh nyata yang menggambarkan dampak praktik mark up terjadi pada proyek Rumah DP 0 Rupiah di kawasan Pulo Gebang, Jakarta. Proyek ini dikelola oleh PT Pembangunan Sarana Jaya (PPSJ), sebuah BUMD DKI Jakarta.
Dalam kasus ini, lahan seluas 41.876 m² dibeli dari PT Adonara Propertindo dengan harga sekitar Rp 6,95 juta/m², total mencapai lebih dari Rp 291 miliar. Namun, hasil appraisal awal oleh KJPP menunjukkan nilai pasar sebenarnya hanya sekitar Rp 4 juta/m², atau sekitar Rp 167,5 miliar.
Setelah terjadi “penyesuaian metode”, laporan penilaian tersebut kemudian menunjukkan nilai mencapai Rp 7,86 juta/m², dengan total nilai sekitar Rp 322 miliar. Akibat manipulasi ini, negara diperkirakan mengalami kerugian hingga Rp 256 miliar.
Pelaku utama dalam kasus ini, Yoory Corneles Pinontoan (mantan Dirut PPSJ), divonis 5 tahun penjara dan denda Rp 300 juta. Pengadilan Tinggi bahkan memperberat hukuman dengan menetapkan uang pengganti mencapai lebih dari Rp 31 miliar bagi Yoory dan Rp 224 miliar bagi pihak swasta yang terlibat.
Kasus ini menjadi pelajaran berharga bahwa perubahan metode penilaian tanpa dasar profesional yang kuat dapat digunakan sebagai alat manipulasi harga. Selain merugikan keuangan negara, praktik ini juga mencederai tujuan sosial dari program perumahan rakyat.
Pentingnya Menjaga Integritas dalam Penilaian
Integritas dalam penilaian aset bukan hanya tanggung jawab KJPP, tetapi juga klien. Dengan menolak praktik mark up, klien sebenarnya melindungi kepentingan mereka sendiri. Nilai penilaian yang realistis akan mempermudah proses persetujuan pembiayaan di lembaga keuangan.
Selain itu, penolakan terhadap praktik yang tidak baik akan menghindarkan risiko hukum di kemudian hari, dan membangun reputasi perusahaan yang sehat di mata investor. KJPP yang profesional selalu menegaskan bahwa laporan appraisal bukan sekadar formalitas administratif, melainkan dokumen hukum yang memiliki konsekuensi nyata jika disalahgunakan.
Kasus mark up penilaian aset menjadi pengingat bahwa integritas adalah modal utama profesi KJPP. Pelanggaran sekecil apa pun dapat menimbulkan efek domino bagi sistem ekonomi. Karena itu, setiap penilai publik wajib menjunjung tinggi prinsip independensi, transparansi, dan akuntabilitas.
KJPP berizin resmi dan diawasi oleh Kementerian Keuangan serta MAPPI wajib memastikan hasil penilaiannya mencerminkan nilai pasar yang sesungguhnya sebagai bentuk tanggung jawab moral dan hukum. Dengan penerapan sistem pengendalian mutu yang ketat, audit internal, dan edukasi bagi klien, profesi ini dapat terus berperan sebagai penjaga keadilan nilai ekonomi di Indonesia.***