Membangun rumah atau ruko di pinggir jalan memang terlihat sederhana. Namun, begitu Anda dihadapkan pada aturan teknis seperti Garis Sempadan Bangunan, tiba-tiba muncul pertanyaan yang cukup membingungkan: “Jika berada di Jalan Dua Jalur, GSB apakah dihitung 1/2 dari satu jalur atau seluruh lebar kedua jalur?” Pertanyaan ini penting, karena kesalahan perhitungan bukan hanya merugikan secara finansial, tetapi juga bisa berdampak pada penolakan perizinan atau bahkan pembongkaran bangunan yang sudah berdiri.
Selain itu, kota-kota besar seperti Jakarta atau Bekasi menghadapi perkembangan bangunan yang sangat cepat. Di sisi lain, banyak pelanggaran GSB terjadi karena pemilik lahan tidak memahami dari mana GSB seharusnya diukur. Akibatnya, akses trotoar terganggu, jalur utilitas tertutup, hingga muncul risiko bahaya bagi pengguna jalan.
Untuk itu, artikel ini akan menjelaskan bagaimana perhitungan GSB seharusnya dilakukan, terutama pada kasus Jalan Dua Jalur GSB yang sering menimbulkan perdebatan. Anda juga akan memahami dasar regulasinya serta contoh studi lapangan mengenai tingginya angka pelanggaran.
Memahami GSB dan Prinsip Dasarnya
Garis Sempadan Bangunan atau GSB adalah jarak minimum yang harus dijaga antara bangunan dengan ruang milik jalan (rumija). Jarak ini menjadi batas aman agar fungsi jalan, saluran drainase, jalur pejalan kaki, dan ruang publik lainnya tetap berfungsi baik. Walaupun konsepnya sederhana, aturan GSB berbeda di setiap daerah karena diturunkan dari peraturan provinsi, kota, atau kabupaten.
Misalnya, mengutip dari laman peraturan.bpk.go.id dalam regulasi di DKI Jakarta melalui Pergub No. 135 Tahun 2019, perhitungan GSB mengikuti konsep lebar rencana jalan atau ROW (right of way), bukan lebar jalan eksisting. Artinya, bahkan jika jalan saat ini terlihat sempit, GSB tetap harus mengikuti ukuran yang sudah pemerintah rencanakan.
Dalam pergub tersebut terdapat ketentuan berikut:
- Jika lebar rencana jalan ≤ 12 meter, maka GSB = ½ × lebar jalan.
- Untuk lebar jalan 12–26 meter, GSB ditetapkan 8 meter.
- Jika lebar jalan > 26 meter, GSB ditetapkan 10 meter.
- Untuk gang kecil (≤ 4 meter) pada zona hunian tertentu, GSB bahkan bisa 0 meter.
Dengan demikian, kita mengetahui bahwa GSB tidak selalu menggunakan rumus “½ lebar jalan”. Dalam banyak kasus, pihak terkait sudah membakukan angkanya sebagai nilai tetap sesuai kategori jalannya.
Jalan Dua Jalur GSB: Dihitung dari Satu atau Dua Jalur?
Bagian ini adalah inti persoalan: bagaimana jika berhadapan dengan Jalan Dua Jalur? Apakah kita menghitung GSB 1/2 dari satu jalur atau dari total lebar kedua jalur?
Jika mengacu pada regulasi seperti Pergub DKI, dikutip dari laman dcktrp.jakarta.go.id. Perhitungan GSB selalu mengacu pada total lebar jalan (ROW), bukan per jalur ataupun per arah kendaraan. Dengan kata lain, pihak terkait tetap menganggap Jalan Dua Jalur sebagai satu unit jalan utuh.
Misalnya:
- Jalan Dua Jalur dengan total lebar 10 meter → GSB = 5 meter (½ × 10 m).
- Jalan Dua Jalur dengan lebar 15 meter → GSB mengikuti aturan 8 meter, bukan 7,5 meter.
Selain itu, kami memerlukan prinsip penghitungan total lebar jalan karena rumija mencakup banyak elemen, mulai dari lajur kendaraan, bahu jalan, median, hingga ruang untuk pelebaran jalan di masa depan. Karena itu, kami tidak pernah menghitung GSB dari satu jalur saja, melainkan dari keseluruhan ROW.
Mengapa GSB Tidak Selalu Mengikuti Rumus “½ Lebar Jalan”?
Ada beberapa faktor penting yang memengaruhi penentuan GSB di tiap daerah. Sebagaimana dikutip dari laman distaru.bekasikota.go.id dan beberapa sumber lain yakni:
- Kelas dan Fungsi Jalan
Jalan kolektor, arteri, dan jalan lingkungan memiliki karakteristik dan kebutuhan ruang yang berbeda. Di sisi lain, semakin tinggi fungsi jalan, semakin besar ruang aman yang harus kita sediakan. - Rencana Tata Ruang dan Pelebaran Jalan
Regulasi GSB umumnya mengikuti lebar rencana (ROW), bukan lebar jalan saat ini. Dengan demikian, daerah yang merencanakan pengembangan jaringan jalan akan memiliki GSB lebih besar. - Kebutuhan Ruang Publik
GSB menjaga ruang untuk trotoar, drainase, utilitas bawah tanah, ruang hijau, serta akses darurat. Di sisi lain, ketentuan yang terlalu dekat dengan jalan akan mengurangi keamanan dan kenyamanan publik. - Variasi Peraturan Daerah
Karena pemerintah daerah mengatur GSB, setiap kota bisa menetapkan angka berbeda. Sebagai contoh, pemerintah tidak selalu memberlakukan hal yang sama di Jakarta, Bekasi, Bandung, atau Pekanbaru.
Dasar Regulasi tentang Jalan Dua Jalur GSB
Secara umum, regulasi di Indonesia memberikan ketentuan sebagai berikut:
- GSB selalu dihitung dari tepi ruang milik jalan (rumija).
- Jalan kecil ≤ 4 meter pada zona tertentu bisa memiliki GSB 0 meter.
- Zona dengan lebar menengah atau besar sering menerapkan aturan ½ lebar jalan, atau angka tetap seperti 5 meter, 8 meter, atau 10 meter.
- Di DKI Jakarta, bila lebar jalan di atas 8 meter, ketentuan GSB mengacu pada “setengah lebar jalan atau minimum 5 meter dari garis sempadan jalan”.
Dari semua aturan tersebut, jelas bahwa pihak terkait menghitung Jalan Dua Jalur GSB berdasarkan ROW total, bukan berdasarkan satu jalur.
Praktik Lapangan: Masih Banyak Pelanggaran GSB
Contoh studi lapangan memperlihatkan bagaimana ketidakpahaman perhitungan GSB menimbulkan masalah serius. Penelitian di kawasan Kelapa Gading, Jakarta Utara, mencatat bahwa dari 765 bangunan di Jalan Boulevard Raya, sekitar 39,7% melanggar GSB. Banyak bangunan menjorok ke trotoar, menutup akses pedestrian, dan bahkan masuk ke ruang milik jalan. Dampaknya sangat besar: selain mengganggu lalu lintas, pelanggaran ini dapat meningkatkan risiko kecelakaan dan mempersempit ruang darurat.
Contoh Studi Kasus
Judul: Penerapan GSB di Jalan Kelapa Gading dan Dampaknya terhadap Lingkungan Kota
Perkembangan koridor komersial di Jakarta Utara mendorong penggunaan lahan yang semakin intensif. Di sepanjang Jalan Boulevard Raya, tekanan pembangunan terlihat dari padatnya bangunan yang berdiri dekat dengan jalan. Dalam kondisi tersebut, penerapan GSB menjadi sangat penting untuk menjaga keteraturan ruang kota. Namun, di sisi lain, banyak pemilik bangunan justru mengabaikan batas yang telah pemerintah tetapkan.
Penelitian dari Universitas Muhammadiyah Jakarta menemukan bahwa pelanggaran GSB terjadi pada 39,7% dari total 765 bangunan di koridor ini. Temuan tersebut menunjukkan bahwa hampir separuh bangunan tidak mengikuti ketentuan GSB yang Pergub No. 135 Tahun 2019 atur. Selain itu, pelanggaran ini sering muncul karena pemilik usaha ingin memperluas ruang komersial mereka.
Akibatnya, kondisi lingkungan kota menjadi terganggu. Misalnya, bangunan yang menjorok ke depan mengurangi ruang terbuka publik. Selain itu, banyak pelaku usaha memanfaatkan bahu jalan sebagai area parkir karena mereka tidak memiliki setback memadai. Di sisi lain, hilangnya trotoar membuat pedestrian harus berjalan di badan jalan. Kondisi tersebut tidak hanya mengurangi kenyamanan, tetapi juga meningkatkan risiko kecelakaan.
Dampak lain yang terlihat adalah bertambahnya titik kemacetan. Ketika bangunan tidak mengikuti aturan GSB, ruang manuver kendaraan menyempit. Selain itu, aktivitas keluar-masuk kendaraan dari bangunan semakin memperlambat arus lalu lintas. Pola ini menunjukkan bahwa pelanggaran kecil pada garis sempadan bangunan dapat menimbulkan gangguan yang lebih besar terhadap mobilitas harian.
Oleh karena itu, pemerintah harus memperkuat penerapan aturan. Selain penegakan hukum, pemerintah perlu meningkatkan sosialisasi mengenai manfaat penerapan GSB. Dengan pengawasan yang konsisten, kawasan komersial seperti Kelapa Gading dapat memiliki tatanan ruang yang lebih nyaman dan berkelanjutan.
Bagaimana Menghitung GSB pada Jalan Dua Jalur?
Berdasarkan seluruh penjelasan dan regulasi:
- Perhitungan Jalan Dua Jalur GSB menggunakan total lebar jalan (ROW).
- Sesuai aturan tidak pernah menghitung GSB dari satu jalur saja.
- Regulasi daerah menetapkan penggunaan rumus ½ lebar jalan hanya dalam kondisi tertentu.
- Banyak daerah kini menetapkan GSB berupa angka tetap, misalnya 8 atau 10 meter.
- GSB harus mengikuti lebar rencana (ROW), bukan lebar eksisting.
Rekomendasi untuk Pemilik Tanah atau Penyedia Jasa Bangun
- Selalu cek peraturan terbaru, misalnya Perda, Pergub, atau RDTR setempat.
- Pastikan Anda menghitung GSB dari rumija, bukan dari jarak antar jalur.
- Jika ragu, konsultasikan ke dinas tata ruang atau konsultan perizinan.
- Ingat bahwa Jalan Dua Jalur GSB wajib mengikuti lebar total, bukan setengah jalur.
Dengan memahami hal ini, Anda dapat merencanakan pembangunan dengan benar, menghindari pelanggaran, dan mendukung tertatanya ruang kota.***