HBU properti menjadi konsep penting bagi pemilik dan investor di sektor real estate. Konsep ini menekankan penggunaan aset secara optimal agar memberikan nilai ekonomi tertinggi.
Dengan memahami HBU properti, investor dapat menentukan strategi pengembangan tanah atau bangunan. Hal ini mencakup analisis fisik, peraturan, finansial, dan produktivitas.
Setiap bidang tanah memiliki karakteristik berbeda. Faktor lokasi, luas, bentuk, dan aksesibilitas memengaruhi potensi pengembangan. Pemahaman ini menjadi dasar keputusan investasi yang tepat.
Selain itu, aspek hukum juga memengaruhi pengembangan properti. Zonasi, KDB, KLB, dan izin bangunan harus diperhitungkan sebelum melakukan renovasi atau pembangunan baru.
Di sisi lain, aspek finansial menentukan apakah proyek layak dijalankan. Pendapatan potensial, biaya operasi, dan proyeksi sewa menjadi tolok ukur kelayakan ekonomi properti.
Dengan penerapan HBU properti, pemilik aset mampu memaksimalkan nilai tanah atau bangunan. Hasil analisis ini membantu menetapkan harga jual, sewa, atau pengembangan yang paling menguntungkan.
Apa Itu HBU Properti?
Melansir dkjn.kemenkeu.go.id, HBU atau Highest and Best Use adalah konsep penting dalam dunia manajemen dan penilaian aset real property. Analisis HBU digunakan untuk menentukan penggunaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah atau properti agar menghasilkan nilai ekonomi maksimal.
Konsep ini menilai sejauh mana suatu tanah atau bangunan dimanfaatkan secara optimal berdasarkan empat aspek utama: kelayakan fisik, izin peraturan, kelayakan finansial, dan produktifitas maksimal. Jika keempat aspek ini terpenuhi, maka properti tersebut dikatakan mencapai “penggunaan tertinggi dan terbaik”.
Selain itu, analisis HBU properti juga membantu pemilik, investor, dan lembaga pemerintah menentukan arah pengembangan yang paling menguntungkan dari sisi ekonomi maupun regulasi.
Empat Pilar Analisis Highest and Best Use
Analisis HBU dilakukan melalui empat tahap utama yang saling berkaitan. Setiap tahap berfungsi menilai kelayakan dan potensi suatu aset secara menyeluruh.
1. Kelayakan Fisik (Physically Feasible)
Tahap pertama menilai apakah lahan atau bangunan secara fisik memungkinkan untuk dikembangkan menjadi jenis properti tertentu. Misalnya, tanah seluas 3.000 m² tentu tidak cocok untuk hotel berbintang lima, namun bisa ideal untuk perumahan atau ruko bertingkat.
Karakteristik seperti lokasi, luas, bentuk tanah, kontur, dan aksesibilitas menjadi faktor utama dalam menilai kelayakan fisik. Jika pengembangan tidak mempertimbangkan aspek ini, hasilnya bisa tidak optimal bahkan merugikan.
Selain itu, kondisi lingkungan sekitar juga memengaruhi hasil analisis. Sebuah mall misalnya, tidak akan efektif bila dibangun di area sepi dari konsumen, sedangkan pabrik justru tidak cocok di tengah kota.
2. Kelayakan Peraturan (Legally Permissible)
Tahap kedua menganalisis apakah suatu pengembangan sesuai dengan peraturan daerah dan regulasi zonasi. Setiap daerah memiliki aturan tentang zoning, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), serta batas ketinggian dan sempadan jalan.
Misalnya, lahan yang berada di zona perumahan tidak dapat langsung diubah menjadi kawasan komersial tanpa izin perubahan peruntukan. Di sisi lain, area yang sudah termasuk dalam zona campuran bisa dikembangkan untuk berbagai fungsi seperti kantor, ruko, atau ritel.
Dengan memahami regulasi, investor dapat menghindari risiko pelanggaran izin dan biaya tambahan akibat pelanggaran tata ruang.
3. Kelayakan Finansial (Financially Feasible)
Setelah aspek fisik dan hukum terpenuhi, tahap selanjutnya adalah menilai apakah proyek tersebut menguntungkan secara ekonomi.
Analisis finansial dilakukan dengan memperkirakan pendapatan potensial, biaya operasional, tingkat kekosongan, dan tingkat pengembalian (ROI atau capitalization rate). Jika properti menghasilkan pendapatan bersih positif dan memenuhi ekspektasi pasar, maka proyek tersebut dinilai layak secara finansial.
Sebagai contoh, membangun kantor coworking space di lokasi yang sedang tren bisa memberikan keuntungan lebih tinggi dibanding mempertahankan fungsi ruko konvensional.
4. Produktivitas Maksimal (Maximally Productive)
Tahap terakhir menentukan opsi mana yang memberikan nilai ekonomi tertinggi di antara berbagai alternatif yang telah diuji.
Indikator yang digunakan meliputi Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Return on Investment (ROI). Jika dua proyek sama-sama layak secara fisik, legal, dan finansial, maka pilihan terbaik adalah yang memiliki produktivitas finansial tertinggi.
Dengan begitu, HBU bukan hanya bicara tentang apa yang bisa dibangun, tetapi tentang apa yang paling menguntungkan untuk dibangun.
Penerapan Analisis HBU dalam Penilaian Aset
Dalam praktiknya, analisis HBU diterapkan dalam dua konteks utama: optimalisasi aset dan penilaian aset.
Dalam optimalisasi aset, analisis dilakukan dengan sangat mendalam. Setiap alternatif pengembangan dikaji dari sisi pasar, ekonomi, dan risiko. Tujuannya adalah memilih opsi yang paling sesuai dengan potensi kawasan serta kebutuhan investor.
Sementara dalam penilaian aset, analisis HBU sering dilakukan lebih sederhana. Biasanya fokus hanya pada dua hal: kelayakan fisik dan kelayakan peraturan. Metode observasi lapangan menjadi dasar utama pengambilan keputusan.
Misalnya, jika sebuah ruko berdiri di kawasan yang seluruhnya juga dipenuhi ruko, maka secara alami HBU-nya adalah tetap sebagai ruko komersial.
Dengan demikian, analisis HBU menjadi alat penting untuk menentukan nilai wajar suatu properti, baik untuk tujuan investasi, sewa, maupun jual beli.
Contoh Analisis HBU Properti (Ilustrasi)
Untuk memahami penerapan nyata, mari lihat contoh kasus berikut.
Sebuah ruko di pusat kota Yogyakarta memiliki luas tanah 120 m² dengan bangunan dua lantai. Saat ini digunakan sebagai toko retail dan gudang, berlokasi di zona komersial tingkat menengah. Lokasinya strategis, dekat akses utama dan area bisnis.
1. Legalitas
Ruko ini berada di zona komersial, sehingga penggunaan sebagai toko retail sudah sesuai. Namun, berdasarkan regulasi, juga dimungkinkan untuk diubah menjadi kantor modern atau coworking space. Kedua fungsi ini dinilai legally permissible.
2. Kondisi Fisik
Bangunan dua lantai di atas lahan 120 m² cukup fleksibel untuk dialihfungsikan menjadi ruang kerja bersama. Renovasi ringan seperti penataan ruang dan perbaikan fasilitas sudah cukup. Maka, secara fisik, ruko ini physically possible untuk dikembangkan.
3. Finansial
Terdapat tiga skenario:
A: Tetap sebagai toko retail. Biaya rendah, pendapatan stabil.
B: Ubah menjadi kantor/coworking. Biaya renovasi ±Rp500 juta, namun potensi sewa lebih tinggi dan permintaan meningkat.
C: Bangun ulang jadi gedung lima lantai. Potensi besar, tapi investasi tinggi dan risiko panjang.
Hasil analisis menunjukkan bahwa skenario B paling feasible secara finansial karena memberikan keuntungan optimal dengan risiko moderat.
4. Produktivitas Maksimal
Dari tiga opsi, penggunaan kantor/coworking menghasilkan nilai kini paling tinggi dan tetap efisien. Maka, HBU properti ini adalah perubahan fungsi menjadi kantor komersial/coworking space.
Rekomendasi Jasa Analisis HBU Terpercaya
Salah satu penilai publik yang berpengalaman dalam analisis HBU adalah Farid Nor Rohman. Ia tercatat di Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dengan Nomor Izin Penilai 16-S-06798 dan berdomisili di Yogyakarta.
Farid menempuh pendidikan S2 Ekonomi Pembangunan di Universitas Gadjah Mada (UGM) dan tengah menempuh S3 Manajemen dan Kebijakan Publik. Ia aktif dalam penilaian aset properti komersial, konsultansi pengelolaan aset, serta mengajar di universitas.
Selain itu, ia juga menulis berbagai artikel tentang penilaian aset dan analisis HBU, menjadikannya salah satu ahli yang memahami secara mendalam penerapan konsep Highest and Best Use di Indonesia.
Memahami HBU properti dapat membantu dalam menentukan harga sewa maupun nilai jual yang lebih realistis. Misalnya, jika Anda menilai ruko berdasarkan potensinya sebagai kantor, maka nilai pasar akan lebih tinggi dibanding jika dinilai sebagai toko retail biasa.
Selain itu, investor juga dapat menghindari undervaluation (nilai terlalu rendah) atau overvaluation (nilai terlalu tinggi) karena penilaian sudah mempertimbangkan potensi tertinggi dari properti tersebut.***