Banyak pemilik tanah baru menyadari bahwa lahannya ternyata dilintasi jaringan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) setelah melihat pembangunan tiang ataupun pemasangan kabel transmisi. Pertanyaan yang kemudian muncul adalah harga tanah di bawah SUTET berapa dan bagaimana standar ganti rugi lahan SUTET menurut aturan nasional. Selain itu, muncul pula kekhawatiran tentang penurunan nilai ekonomis tanah karena adanya pembatasan fungsi ruang yang berlaku secara permanen.
Di sisi lain, banyak masyarakat masih belum memahami bahwa lahan yang dilewati SUTET bukan berarti seluruh hak tanah dicabut. Pemilik tetap memiliki kuasa hukum atas tanah tersebut, tetapi terdapat pembatasan pemanfaatan ruang bebas jaringan demi keselamatan masyarakat dan operasi sistem kelistrikan nasional.
Karena terjadi pengurangan nilai manfaat ekonomi, maka pemilik berhak memperoleh kompensasi resmi dari negara sesuai regulasi Menteri ESDM dan pedoman PLN.
Mengapa Ada Kompensasi Untuk Tanah di Bawah SUTET?
SUTET merupakan jaringan transmisi listrik bertegangan sangat tinggi yang membawa energi dalam jumlah besar antar wilayah. Mengutip dari laman kejaksaan.go.id, Ruang di bawah dan sekitar jalur kabel ditetapkan sebagai zona aman atau right-of-way. Zona ini tidak boleh dipergunakan secara bebas sebagaimana tanah biasa, misalnya untuk membangun rumah bertingkat, menanam pohon tinggi, atau aktivitas yang berisiko mengganggu keselamatan.
Karena potensi kerugian ekonomi dari pembatasan penggunaan ruang sangat signifikan, maka pemerintah menetapkan hak kompensasi bagi pemilik tanah, bangunan, maupun tanaman. Artinya, kompensasi bukanlah pembelian tanah permanen, melainkan bentuk ganti rugi atas berkurangnya fungsi ekonomi tanah yang dimiliki masyarakat.
Landasan Hukum Kompensasi SUTET
Regulasi mengenai kompensasi telah diatur cukup lengkap melalui berbagai peraturan sektor ketenagalistrikan. Adapun regulasi yang sering dijadikan acuan antara lain:
- Undang-Undang No. 30 Tahun 2009 tentang Ketenagalistrikan (Ejournal UNSRAT; PT PLN Persero) – memberikan dasar legal akses transmisi listrik melalui lahan masyarakat.
- Permen ESDM No. 38 Tahun 2013 (Gatrik; Peraturan Pemerintah) – menegaskan ruang bebas transmisi serta hak kompensasi atas tanah, bangunan, dan tanaman.
- Permen ESDM No. 27 Tahun 2018 (Halo JPN) – mempertegas pemberian kompensasi objek di bawah ruang bebas transmisi.
- Permen ESDM No. 13 Tahun 2021 (Transpublika; Jurnal Trunojoyo) – mengatur jarak aman, mekanisme pembayaran, serta ruang bebas transmisi.
- Permen ESDM No. 13 Tahun 2025 – mengubah mekanisme penilaian sehingga wajib dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) secara independen, transparan, dan berbasis nilai pasar, bukan semata berdasarkan nilai NJOP.
Selain itu, masih ada pedoman teknis internal berupa Land Acquisition Management Guideline milik PT PLN (Persero) yang mengatur alur operasional dan tahapan pembayaran kompensasi.
Dengan dasar hukum yang kuat, pemilik tanah dapat mengajukan klaim harga tanah di bawah SUTET secara sah dengan legalitas formal, bukan sekadar melalui proses informal.
Bagaimana Penilaian Kompensasi Ditetapkan?
Pertanyaan utama pemilik lahan adalah “harga tanah di bawah SUTET berapa?”. Kita tidak bisa menyamaratakan jawabannya karena kompensasi tidak selalu mengganti nilai keseluruhan tanah. Pemerintah menghitung kompensasi berdasarkan dampak pembatasan fungsi tanah, bukan pengambilalihan hak.
Sebelum muncul regulasi terbaru, terdapat ketentuan lama di mana nilai kompensasi maksimal 10% dari NJOP (Keputusan Menteri 975/K/47/MPE/1999). Namun, para ahli menilai formula ini belum mencerminkan nilai ekonomi yang sesungguhnya. Bahkan, beberapa contoh kasus menunjukkan kompensasi bisa sangat rendah karena mengikuti indeks fungsi dan status tanah.
Setelah adanya Permen ESDM No. 13 Tahun 2025, sistem penilaian berubah menjadi berbasis nilai pasar dan metode profesional KJPP, serta memperhitungkan ruang bebas ke samping dan ke bawah. Dengan adanya mekanisme baru ini, kami mengharapkan nilai kompensasi lebih adil dan objektif, meskipun kami tetap hanya membayarkannya satu kali dan tidak memberlakukannya apabila tanah berpindah kepemilikan. (Halo JPN).
Pengalaman Real di Lapangan
Walaupun aturan jelas, realitas kompensasi di lapangan sering memunculkan perdebatan. Berikut beberapa contoh faktual berdasarkan publikasi resmi:
- Kasus Kulonprogo, Yogyakarta (detiknews). Warga menolak nilai kompensasi Rp 7.500/m² karena mereka menganggapnya tidak layak dan jauh dari potensi harga pasar.
- Kasus Sulawesi Tenggara (ANTARA News Sultra). Tim melakukan penilaian dua kali untuk objek tanaman, dan kompensasi lahan mengacu pada penilaian KJPP.
- Proyek Lumut Balai – Gumawang (Palpos). Pihak terkait sempat melakukan konsinyasi melalui pengadilan karena masyarakat tidak sepakat terhadap nilai akhir.
Selain itu, analisis hukum (ojs.transpublika.com; Jurnal Trunojoyo) menyebutkan bahwa regulasi sebelum tahun 2025 masih menimbulkan ketidakpastian keadilan, khususnya untuk wilayah transmisi 500 kV.
Dengan demikian, kami dapat menyimpulkan bahwa harga tanah di bawah SUTET tidak hanya persoalan angka, tetapi menyangkut keadilan, transparansi, dan proses negosiasi antara masyarakat dan PLN.
Harga Tanah di Bawah SUTET Berapa?
Pertama, harga tanah di bawah SUTET sangat bervariasi. Kompensasi tidak selalu mencakup nilai penuh tanah. Sebaliknya, pemerintah memberikan kompensasi karena fungsi lahan menurun akibat pembatasan ruang.
Misalnya, pada aturan lama, pemerintah sering membatasi kompensasi maksimal hingga 10% dari NJOP. Sementara itu, dalam praktik di beberapa wilayah, pemilik tanah hanya mendapat sejumlah kecil, seperti Rp 7.500 per meter persegi dalam kasus Kulonprogo (detiknews).
Di sisi lain, aturan terbaru (Permen ESDM No. 13/2025) mengarahkan agar penilaian berdasarkan nilai pasar tanah. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang independen melakukan penilaian itu. Mereka menghitung nilai ruang bebas ke samping dan ke bawah, bukan sekadar NJOP.
Selain itu, formula kompensasi memperhitungkan “indeks fungsi” lahan dan status tanah. Jadi, beberapa lahan dengan fungsi ekonomi lebih tinggi bisa mendapat kompensasi yang lebih besar.
Namun, kompensasi bersifat sekali bayar (“one-time”). Jika lahan berpindah tangan di masa depan, pemilik baru tidak berhak lagi atas ganti rugi. Karena itu, meskipun aturan semakin adil, pemilik lama perlu berhati-hati dan mengajukan klaim dengan teliti.
Singkatnya, jawaban atas pertanyaan “harga tanah di bawah SUTET berapa” bergantung pada lokasi, nilai pasar, jenis lahan, dan penilaian profesional. Tidak ada angka tunggal yang berlaku universal.
Contoh Studi Kasus
Berikut beberapa contoh studi kasus akademik yang relevan dengan proyek SUTET yang bisa memberikan gambaran.
Penelitian tentang proyek SUTET di Baros, Serang, menunjukkan bahwa konflik utama berasal dari perbedaan persepsi nilai kompensasi. Negosiasi panjang harus melibatkan tokoh masyarakat dan mediasi lokal agar proses tidak buntu. Rekomendasi penelitian adalah meningkatkan komunikasi serta pendekatan sosial budaya sebelum penetapan nilai.
Penelitian pada proyek Gardu Induk Sidikalang – Salak menemukan bahwa meskipun pihak terkait menjalankan prosedur hukum, sebagian pemilik tanah tetap merasa rugi karena nilai kompensasi tidak mencerminkan nilai riil pasar. Selain itu, pihak terkait harus menilai perjanjian tertulis lebih tegas agar tidak memicu sengketa lanjutan.
Dalam proyek transmisi 150 kV, kami menetapkan penilaian lahan dan bangunan sekitar 15% dari nilai pasar. Pemerintah hanya membayar kompensasi sekali dan tidak menghitung kerugian produktivitas jangka panjang sehingga banyak warga tidak sependapat.
Strategi Praktis Agar Mendapat Kompensasi Optimal
Untuk memperkuat posisi saat negosiasi, kami menyarankan pemilik tanah:
- Menyimpan bukti dokumen kepemilikan dan foto aset secara lengkap
- Mencermati seluruh regulasi, terutama Permen ESDM 2021 dan 2025
- Meminta penilaian KJPP atau pendamping hukum properti
- Perusahaan menggunakan mekanisme keberatan resmi hingga konsinyasi jika diperlukan.
- Memastikan sertifikat dan data pajak tanah aktif dan valid
Menentukan harga tanah di bawah SUTET harus memperhatikan aspek hukum, ekonomi, dan sosial. Secara umum, pemerintah memberikan kompensasi bukan karena mengambil tanah, tetapi karena fungsi ekonominya menurun akibat melarang pembangunan tertentu dan membatasi aktivitas. Meskipun aturan terbaru telah memperkuat transparansi melalui penilaian oleh KJPP independen, perbedaan persepsi nilai masih berpotensi memunculkan konflik apabila pihak-pihak terkait tidak menjalankan komunikasi secara baik.
Jika Anda pemilik lahan yang terdampak, pahami regulasi dengan baik, simpan dokumen secara lengkap, dan libatkan ahli hukum serta penilai profesional agar Anda bisa memperoleh hak secara maksimal.***