Di tengah pesatnya perkembangan properti di Indonesia, pertanyaan mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan lebih tinggi mana semakin sering muncul. Banyak calon investor, pemilik bangunan, maupun masyarakat umum masih bingung memahami hubungan keduanya. Selain itu, banyak orang belum mengetahui bahwa dua jenis hak ini memiliki struktur hukum yang berbeda sehingga memengaruhi kepastian investasi. Oleh karena itu, memahami dasar hukum, kewenangan, jangka waktu, serta risikonya menjadi hal yang sangat penting.
Hak Guna Bangunan (HGB) pada dasarnya adalah izin untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Sumber Kompas Money menyebutkan bahwa HGB diberikan maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui hingga 30 tahun menurut PP 18/2021. Di sisi lain, Hak Pengelolaan (HPL) memiliki karakter berbeda karena bukan hak atas tanah biasa, melainkan mandat negara kepada lembaga tertentu untuk mengelola tanah negara (DJKN Kemenkeu). Dengan kata lain, HPL menjadi “alas” tempat HGB bisa diberikan, sehingga hubungan keduanya bersifat saling terkait.
Selain itu, penting memahami bagaimana mekanisme perpanjangan, kewajiban pemegang hak, hingga potensi sengketa yang mungkin muncul. Misalnya, banyak proyek properti berdiri di atas tanah HPL dan hal ini menjadikan proses perpanjangan HGB bergantung pada persetujuan pemegang HPL. Di bawah ini, artikel akan menjelaskan perbedaan mendasar HGB dan HPL, serta menjawab pertanyaan utama: manakah yang lebih tinggi dari sisi hak dan kontrol?
Pengertian HGB dan HPL
Untuk memahami perbandingan antara Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan, kita perlu melihat definisinya. Berdasarkan UUPA, HGB merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah negara, tanah HPL, maupun tanah hak milik. Regulasi terbaru melalui PP 18/2021 memperjelas bahwa HGB diberikan dengan jangka waktu maksimal 30 tahun, kemudian diperpanjang hingga 20 tahun, dan dapat diperbaharui 30 tahun berikutnya.
Di sisi lain, HPL memiliki sifat berbeda. Menurut DJKN, HPL bukan bagian dari hak atas tanah seperti HGB, HGU, atau Hak Pakai. Menurut laman djkn.kemenkeu.go.id, HPL adalah perpanjangan dari “Hak Menguasai Negara” yang pengelolaannya diberikan kepada instansi pemerintah, BUMN, atau lembaga publik tertentu. Properti Kompas mencatat bahwa HPL berfungsi sebagai hak menguasai, bukan hak kepemilikan, sehingga kewenangannya mencakup pemberian izin kepada pihak ketiga untuk memanfaatkan tanah, misalnya dengan HGB.
Dengan pemahaman dasar ini, terlihat bahwa keduanya bukanlah hak yang dapat dibandingkan secara sejajar. Namun, struktur hukumnya bisa memengaruhi posisi pemegang hak dalam konteks investasi.
Dasar Hukum Kedua Jenis Hak
Untuk menentukan posisi Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan lebih tinggi mana, kita juga perlu meninjau kerangka hukumnya. HGB diatur dalam Pasal 35 UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) yang menegaskan batas waktu maksimal 30 tahun (ILS Law Firm). Peraturan klasik PP 40/1996 dan regulasi modern PP 18/2021 memperjelas proses pemberian dan perpanjangan HGB.
HPL, di sisi lain, tidak tercantum langsung dalam UUPA. Lebih jauh, pengaturannya muncul dalam PP 18/2021 yang menegaskan HPL sebagai hak menguasai dari negara, bukan hak atas tanah biasa. Karena itu, dasar kewenangan pemegang HPL sangat berbeda dengan pemilik HGB.
Jangka Waktu, Perpanjangan, dan Kepastian Hak
Berikut merupakan rincian dari pengertian HGB dan HPL pengertian jangka waktu, perpanjangan, dan kepastian hak dikutip dari bebrapa sumber termasuk kejaksaan.go.id:
HGB
HGB memiliki batas waktu yang jelas. Jika pemiliknya ingin memperpanjang, ia wajib mengajukan permohonan paling lambat dua tahun sebelum masa berakhir. Selain itu, pemerintah dapat memberikan perpanjangan 20 tahun, sedangkan pemerintah dapat memberikan pembaharuan hingga 30 tahun. Apabila masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, tanah akan kembali kepada negara atau pemegang HPL, tergantung alas tanahnya.
HPL
Di sisi lain, HPL tidak memiliki masa berakhir. Halo JPN menyebutkan bahwa HPL bersifat abadi selama Negara Kesatuan Republik Indonesia ada. Meskipun demikian, pernah muncul wacana perpanjangan 90 tahun demi kepastian investasi. Karena sifatnya sebagai hak penguasaan negara, pemegang HPL dapat memberikan kewenangan kepada pihak lain, termasuk menerbitkan HGB (blog.lekslawyer.com).
Subjek Hak dan Kewenangan
WNI atau badan hukum Indonesia dapat memiliki HGB. Pemegang hak bebas mengalihkannya, membebani hak tanggungan, atau menggunakannya untuk kepentingan komersial (Indometro).
Sebaliknya, menurut laman Halo JPN, pihak tertentu seperti pemerintah daerah, kementerian, atau BUMN hanya memberikan HPL kepada entitas tertentu. Selain mengelola tanah, pemegang HPL berfungsi menjaga pemanfaatan agar sesuai kepentingan publik (Jurnal IPTS). Misalnya, jika HGB berada di atas tanah HPL, pengalihan atau perpanjangan membutuhkan persetujuan dari pemegang HPL (E-Journal UNDIP).
Risiko, Manfaat, dan Implikasi Investasi
Berikut merupakan risiko, manfaat dan implikasi investasi HGB dan HPL yang kami rangkum dari berbagai sumber:
Manfaat HGB
- Memungkinkan pembangunan dan kepemilikan bangunan.
- Kami menetapkan jangka waktu yang jelas dan bisa memperpanjangnya.
- Pemilik dapat memindahtangankan, menjual, atau membebankan hak tanggungan.
Risiko HGB
- Masa hak terbatas dan bisa habis.
- Ketergantungan pada pemegang HPL bila berdiri di atas tanah HPL.
- Biaya dan proses administratif dalam perpanjangan.
Manfaat HPL
- Memberikan kontrol jangka panjang kepada negara.
- Memungkinkan pengelolaan publik yang terarah (Jurnal Pendidikan Tambusai).
- Mendukung kerja sama dengan pengembang.
Risiko HPL
- Kewajiban kepentingan publik dapat membatasi fleksibilitas.
- Kebijakan tata ruang bisa berubah.
- Dinamika peraturan dapat memunculkan ketidakpastian investasi.
Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan Lebih Tinggi Mana?
Jika kita meninjau dari perspektif hak penguasaan tanah, HPL berada pada posisi lebih tinggi karena ia merupakan mandat negara yang bersifat jangka panjang. Namun, jika kita melihat dari sisi komersial dan fleksibilitas, HGB lebih unggul karena memberikan hak membangun dan mengelola bangunan untuk aktivitas ekonomi.
Dengan kata lain, keduanya memiliki “ketinggian” yang berbeda tergantung sudut pandang. Dalam praktik, HGB justru berada “di atas” HPL secara fisik dan administratif, karena pemegang HPL dapat memberikan HGB kepada pihak ketiga untuk pembangunan.
Contoh di Lapangan: HGB di Atas Tanah HPL
Sebagai ilustrasi, pemerintah daerah mengelola tanah HPL tempat banyak apartemen, ruko, dan perumahan modern berdiri. Selain itu, ketika masa HGB hampir habis, pemilik bangunan harus memperoleh persetujuan pemegang HPL. Jika tidak mendapat persetujuan, hak bisa berakhir dan investor berisiko kehilangan bangunan (E-Journal UNDIP).
Studi Kasus Nyata dari Berbagai Penelitian
- Kasus Ruko Pasar Rejo Amertani – Temanggung (UGM ETD Repository)
Penelitian Kirana Ika P menjelaskan bahwa pemilik ruko gagal memperpanjang HGB karena tidak mendapat rekomendasi dari pemegang HPL akibat wanprestasi pembayaran sewa. Akibatnya, pemilik tetap menempati bangunan tanpa dasar hak yang sah, menunjukkan tingginya kontrol pemegang HPL.
- Kasus PT Indobuildco – Gelora Bung Karno (Repository Trisakti)
Pemegang HPL menolak permohonan pembaruan HGB yang dianalisis Fadhila Rizqia Fananny. Walaupun permohonan secara administratif memenuhi syarat, penolakan HPL membuat proses pembaruan gagal. Penelitian ini menyoroti pentingnya persetujuan pemegang HPL dalam setiap tindakan hukum.
- Kasus Terminal Regional Daya – Makassar (Rumah Jurnal UIN Alauddin)
Ahmad Suhail dkk. menemukan bahwa ketika perjanjian pemanfaatan berakhir, pemerintah mencabut HGB atas kios pedagang. Bangunan kemudian kembali kepada pemegang HPL, menimbulkan persoalan perlindungan hukum bagi pemilik kios.
- Penataan Aset Gili Trawangan – NTB (Jurnal Tunas Agraria)
Pemprov NTB membatalkan HGB milik PT Gili Trawangan Indah karena wanprestasi. Setelah itu, pemerintah menata ulang tanah untuk kepentingan daerah. Kasus ini menunjukkan bahwa pemegang HPL memiliki kewenangan strategis mengatur ulang tanah.
- Analisis Pemindahtanganan HGB di Atas HPL (E-Journal UNDIP)
Penelitian Budi Setyo Aji dkk. menegaskan bahwa pemindahtanganan HGB memerlukan persetujuan HPL. Jika pemegang HPL menolak, transaksi bisa batal, sehingga investor harus memahami batasan ini sebelum membeli aset HGB di atas HPL.
Setelah kami menganalisis, kami tidak dapat menjawab secara absolut pertanyaan Hak Guna Bangunan dan Hak Pengelolaan lebih tinggi mana. HPL berada lebih tinggi dari sisi kewenangan negara, sedangkan HGB lebih unggul untuk aktivitas properti. Selain itu, hubungan antara keduanya saling berkaitan, terutama ketika HGB berdiri di atas tanah HPL.
Bagi investor, memahami mekanisme perpanjangan dan persetujuan HPL sangat penting agar investasi tetap aman. Di sisi lain, bagi pemerintah, HPL menjadi instrumen efektif untuk mengelola tanah negara secara strategis.***