Penilai profesional menilai nilai properti untuk mengetahui manfaat ekonomi dan perkiraan harga yang mungkin dibayar di pasar. Selain itu, nilai properti membantu pemilik, investor, dan lembaga keuangan membuat keputusan finansial yang tepat.
Banyak faktor yang mempengaruhi nilai properti, sehingga nilainya tidak tetap. Misalnya, kondisi ekonomi, lokasi, dan regulasi secara langsung dapat meningkatkan atau menurunkan harga properti. Oleh karena itu, penilai dan investor harus melakukan analisis mendalam sebelum membeli atau menjual properti.
Karakteristik properti juga membentuk nilai, selain faktor eksternal. Luas tanah, desain bangunan, fungsi properti, dan potensi pengembangan menentukan harga yang wajar.
Berbagai jenis nilai properti muncul sesuai tujuan penilaian. Penilai menggunakan nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi, hingga nilai khusus untuk keperluan berbeda. Oleh karena itu, semua pihak yang terlibat harus memahami secara menyeluruh jenis dan faktor yang membentuk nilai properti.
Artikel ini akan menjelaskan faktor yang mempengaruhi dan membentuk nilai properti, jenis-jenis nilai properti, hingga cara menghitung sesuai standar penilaian profesional di Indonesia.
Jenis-Jenis Nilai Properti
Melansir dari klc2.kemenkeu.go.id, ada beberapa jenis nilai properti yang lazim untuk diketahui.
Pertama, nilai pasar atau market value. Ini adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti.
Kedua, nilai wajar. Nilai wajar mengestimasi harga yang akan Anda terima dari penjualan aset atau akan Anda bayarkan untuk penyelesaian kewajiban.
Ketiga, nilai dalam penggunaan nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan nilai pasar.
Keempat, nilai investasi yaitu biaya atau pengeluaran perusahaan untuk menjalankan aktivitas bisnisnya berupa modal tetap dan juga modal kerja yang dibiayai oleh sumber pembiayaan.
Kelima, nilai bisnis yang berjalan yaitu estimasi nilai sebuah entitas bisnis yang diasumsikan akan terus beroperasi secara berkelanjutan.
Keenam, nilai asuransi yakni nilai aset yang ditetapkan dalam polis asuransi sesuai kondisi yang disepakati dalam kontrak.
Ketujuh, nilai jual objek pajak yaitu harga rata‑rata dari transaksi jual‑beli objek pajak yang terjadi secara wajar.
Kedelapan, nilai jual kena pajak yaitu nilai jual yang digunakan sebagai dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Kesembilan, nilai jual paksa/nilai likuidasi yaitu estimasi jumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan sebuah aset dalam jangka waktu cukup singkat.
Kesepuluh, nilai scrap yaitu estimasi jumlah uang yang dapat diperoleh dari penjualan material‑bagian suatu aset tanpa memperhitungkan fungsi produktifnya.
Terakhir, nilai sewa yaitu estimasi jumlah uang yang bisa diperoleh dari penyewaan suatu properti pada tanggal penilaian.
Faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti
Menurut sobha.com, ada 12 faktor yang mempengaruhi dan pembentuk nilai properti, berikut detailnya:
1. Lokasi
Lokasi memainkan peran utama dalam menentukan nilai properti. Properti yang dekat dengan fasilitas penting seperti pusat transportasi, sekolah, rumah sakit, dan pusat perbelanjaan atau hiburan menarik lebih banyak pembeli. Selain itu, lokasi strategis menjamin permintaan tinggi, apresiasi jangka panjang, serta kemudahan akses sehari-hari. Oleh karena itu, penilai selalu mempertimbangkan faktor lokasi secara mendetail.
2. Ukuran dan Tata Letak Properti
Penilai menilai ukuran dan tata letak properti karena kedua aspek ini memengaruhi fungsionalitas dan harga. Properti yang lebih luas atau memiliki tata letak efisien biasanya memiliki nilai lebih tinggi. Selain itu, pembeli cenderung memilih properti yang ruangnya dapat dimanfaatkan secara optimal, sehingga properti itu tetap relevan untuk berbagai kebutuhan dari waktu ke waktu.
3. Usia dan Kondisi Properti
Kondisi fisik properti berdampak langsung pada nilai pasar. Properti yang terawat dengan baik, meskipun berusia tua, tetap dihargai tinggi. Perawatan rutin, renovasi tepat waktu, dan peningkatan estetika secara signifikan meningkatkan nilai properti. Oleh sebab itu, pemilik yang aktif merawat properti biasanya menikmati valuasi lebih baik.
4. Pengembangan Infrastruktur
Pembangunan infrastruktur, baik yang sedang berlangsung maupun direncanakan, dapat meningkatkan nilai properti secara signifikan. Jalan baru, tol, jalur transportasi massal, dan pusat komersial membuat kawasan lebih menarik bagi penduduk maupun investor. Dengan demikian, properti di area yang berkembang infrastruktur-nya biasanya mengalami permintaan tinggi.
5. Tren Pasar
Pergerakan pasar properti sangat menentukan valuasi. Fluktuasi harga muncul karena perubahan permintaan dan penawaran, kondisi ekonomi, serta preferensi pembeli. Dengan mengikuti tren pasar, investor dan pemilik properti dapat membuat keputusan tepat, menyesuaikan strategi dengan nilai properti yang berlaku saat itu.
6. Faktor Hukum dan Peraturan
Hukum dan regulasi memengaruhi harga properti secara langsung. Kepemilikan jelas, peraturan zonasi, dan izin pembangunan yang lengkap meningkatkan kepercayaan pembeli. Sebaliknya, masalah hukum menurunkan minat pembeli dan nilai properti. Oleh karena itu, kepatuhan hukum menjadi faktor penting dalam penilaian.
7. Potensi Pengembangan Masa Depan
Potensi pengembangan di kawasan sekitar properti mempengaruhi dan menentukan nilai jangka panjangnya. Investor lebih menyukai area yang dialokasikan untuk proyek komersial, hunian baru, atau fasilitas modern.Ketika pengembangan tersebut terwujud, permintaan dan harga properti cenderung meningkat seiring waktu.
8. Indikator Ekonomi
Kondisi ekonomi makro berdampak langsung pada nilai properti. Inflasi, suku bunga, peluang kerja, dan persepsi risiko memengaruhi daya beli dan minat investasi. Ekonomi yang kuat mendorong permintaan properti dan apresiasi harga. Sebaliknya, perlambatan ekonomi dapat menekan harga properti.
9. Lingkungan Sekitar
Kualitas lingkungan sekitar, termasuk keamanan, kebersihan, dan ruang terbuka hijau, ikut menentukan nilai properti. Pembeli cenderung memilih kawasan yang aman dan nyaman. Selain itu, fasilitas rekreasi yang terawat meningkatkan daya tarik komunitas dan, secara otomatis, nilai properti.
10. Potensi Hasil Sewa
Potensi pendapatan dari sewa menjadi pertimbangan utama investor. Properti di kawasan permintaan sewa tinggi atau dekat pusat bisnis biasanya memiliki nilai lebih tinggi. Imbal hasil sewa yang baik mencerminkan investasi yang menguntungkan dan menarik pembeli jangka pendek maupun panjang.
11. Stabilitas Ekonomi dan Sosial
Stabilitas wilayah memengaruhi minat investor dan harga properti. Investor lebih menyukai daerah dengan pertumbuhan yang konsisten, layanan publik yang andal, dan tingkat kriminalitas yang rendah. Kondisi ini meningkatkan kepercayaan pembeli dan berdampak positif secara langsung pada valuasi properti.
12. Reputasi Pengembang
Pengembang bereputasi baik meningkatkan nilai properti. Sebab mereka membangun properti sesuai standar kualitas, kepatuhan, dan tepat waktu dalam penyelesaian. Akibatnya, pembeli bersedia membayar premi lebih tinggi, dan nilai properti jangka panjang cenderung stabil.
Cara Menghitung Nilai Properti
Menurut pedoman OJK (POJK) 28/04/2021, penilai properti dapat menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan beberapa metode, yaitu diskonto arus kas (DCF), kapitalisasi langsung, gross income multiplier, atau metode residu.
Sementara itu, menurut DJKN (Kementerian Keuangan), nilai properti metode kapitalisasi pendapatan dihitung dengan mendiskontokan arus kas masa depan ke nilai sekarang.
Untuk pendekatan pendapatan, rumus yang digunakan yaitu:
Nilai Objek Penilaian=NRC×(1−P)×(1−Kf)×(1−Ke)
Keterangan:
NRC = Biaya Penggantian Baru (“New Replacement Cost”)
Kemenkeu
P = penyusutan fisik
K_f = penyusutan fungsional
K_e = penyusutan ekonomis
Contoh perhitungan dengan pendekatan pendapatan
Misalkan properti sewaan menghasilkan Net Operating Income (NOI) Rp 80 juta per tahun, dan capitalization rate (cap rate) yang relevan adalah 8% (0,08). Maka:
Nilai Properti = Rp80 juta/0,08 = Rp1 Miliar
Memahami faktor dan pembentuk nilai properti membantu pemilik, investor, dan lembaga keuangan membuat keputusan cerdas. Nilai properti bukan sekadar angka, tapi representasi ekonomi yang mencerminkan potensi dan risiko setiap properti di pasar.***