Dalam dunia penilaian properti dan bisnis, keberadaan laporan resmi dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) memiliki peran yang sangat penting. Laporan tersebut bukan sekadar dokumen administratif, tetapi menjadi dasar bagi pengambilan keputusan bisnis, transaksi, hingga kepentingan hukum. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mewajibkan KJPP menyusun dua bentuk laporan, yaitu Long Report (laporan lengkap) dan Short Report (laporan ringkas).
Keduanya memiliki fungsi berbeda: Long Report memberikan uraian menyeluruh, sedangkan Short Report menyajikan ringkasan poin-poin penting dari laporan lengkap.
Pengertian Long Report dan Short Report Menurut Regulasi
Menurut Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Properti di Pasar Modal , definisi dua bentuk laporan penilaian adalah sebagai berikut:
- Long Report (Laporan Lengkap)
Penilai menyusun laporan naratif ini secara detail dan menyeluruh. Penyusun laporan mencantumkan informasi tentang tujuan penilaian, objek yang dinilai, metodologi yang digunakan, asumsi, hingga perhitungan nilai yang menghasilkan kesimpulan final. - Short Report (Laporan Ringkas)
Adalah ringkasan dari Long Report yang berisi semua informasi penting secara lebih padat. Walaupun singkat, dokumen ini tetap menjadi bagian integral dari Long Report dan tidak boleh berdiri sendiri tanpa acuan.
Perbedaan Fungsi dan Isi
Perbedaan mendasar antara Long Report dan Short Report terletak pada tujuan dan kedalaman informasinya.
- Penilai menyusun Long Report untuk memenuhi kebutuhan analisis mendalam. Regulator, auditor, investor, maupun pihak lain yang membutuhkan dokumentasi komprehensif biasanya memakai laporan ini.
- Penyusun laporan membuat Short Report untuk pengguna yang membutuhkan ringkasan cepat namun tetap akurat, seperti manajemen internal atau pihak kreditur.
Secara umum, Long Report berisi seluruh proses penilaian mulai dari pengantar, data, metodologi, hingga lampiran detail. Sedangkan Short Report hanya menyajikan poin utama, seperti identitas, tujuan penilaian, nilai pasar, dan asumsi penting.
Struktur Umum Long Report KJPP
Dalam praktik, penilai menyusun Long Report secara baku dengan mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI).Beberapa bagian penting di dalamnya antara lain:
- Judul dan Surat Pengantar
- Identitas Penilai dan Pemberi Tugas
- Maksud dan Tujuan Penilaian
- Deskripsi Objek: fisik, legalitas, lokasi
- Analisis Lingkungan dan Tinjauan Pasar
- Metodologi Penilaian: pendekatan pasar, biaya, dan pendapatan
- Perhitungan indikasi nilai dan rekonsiliasi
- Asumsi dan syarat pembatas
- Pernyataan penilai dan tanda tangan resmi
- Lampiran: dokumen legal, foto, peta, data pembanding
Struktur Umum Short Report KJPP
Short Report mengambil poin penting dari Long Report. Formatnya lebih sederhana, biasanya mencakup:
- Identitas penilai dan pemberi tugas
- Tujuan penilaian
- Deskripsi singkat objek
- Nilai pasar atau nilai likuidasi
- Penilai menggunakan asumsi utama.
- Lampiran sederhana (foto atau layout jika perlu)
Metodologi Penilaian
Penyusun laporan, baik Long Report maupun Short Report, harus mengikuti metodologi resmi yang ditetapkan oleh OJK dan SPI. Para penilai biasanya menggunakan tiga pendekatan utama.
Market Approach (Pendekatan Pasar)
Penilai membandingkan suatu objek dengan properti sejenis yang sudah diperdagangkan. Cocok untuk properti yang memiliki data transaksi pasar yang cukup.
Income Approach (Pendekatan Pendapatan)
Mengestimasi nilai berdasarkan potensi pendapatan bersih di masa depan. Orang umumnya memakai properti untuk tujuan komersial atau bisnis yang mampu menghasilkan arus kas.
Cost Approach (Pendekatan Biaya)
Penilai menghitung nilai dengan memperkirakan biaya pengganti atau reproduksi aset baru, lalu menguranginya dengan penyusutan. Penilai lazim menggunakan pendekatan ini untuk menilai aset unik, mesin, atau fasilitas yang jarang diperjualbelikan.
Penilai wajib menjelaskan secara terbuka dalam laporan apabila ia hanya menggunakan satu pendekatan.
Batasan Penilaian
Setiap laporan penilaian selalu memuat asumsi dan kondisi pembatas. Beberapa di antaranya adalah:
- Penilai menganggap pasar berada dalam kondisi normal dan bebas dari tekanan.
- Penilai menganggap data yang digunakan benar sesuai dengan dokumen yang diserahkan.
Penilai harus menyebutkan secara jelas apabila data pembanding terbatas.
Penilai tetap menjaga independensi, sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Contoh Kasus Nyata
Untuk memperjelas perbedaan Long Report dan Short Report, berikut beberapa contoh nyata dari laporan KJPP:
Penilaian Properti untuk Jaminan Kredit
Sebuah KJPP melakukan penilaian terhadap tanah dan rumah tinggal milik Teguh Indratmo Ardi di Jakarta Timur. Long Report berisi detail objek, data pembanding, hingga perhitungan nilai. Penilai menetapkan nilai pasar sebesar Rp2,056 miliar dan memperkirakan nilai likuidasi sekitar Rp1,439 miliar. Short Report dari kasus ini hanya menampilkan poin inti: identitas, tujuan, nilai pasar, dan nilai likuidasi.
Penilaian Bisnis Es Krim PT Unilever Indonesia Tbk
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan pernah menyusun laporan penilaian aset berupa tanah, bangunan, mesin, dan perabot. Tujuan penilaian untuk rencana pelepasan bisnis. Short Report menyajikan ringkasan nilai pasar dengan metodologi Market dan Cost Approach, sementara Long Report memuat analisis rinci per kategori aset.
Penilaian Aset Bergerak dan Tanaman Produktif
KJPP Yusrizal, Henry, Rusli dan Rekan menilai aset PT Cisadane Sawit Raya. Laporan lengkap mencakup nilai wajar aset bergerak, tanaman, hingga goodwill. Short Report hanya menampilkan total nilai wajar serta asumsi penting.
Perbandingan Berdasarkan Jenis Aset
Properti (tanah & bangunan): Long Report menyajikan deskripsi lengkap, analisis pasar, zoning, hingga foto; Short Report hanya memuat ringkasan nilai pasar dan asumsi utama.
Aset bergerak (mesin, kendaraan): Long Report memaparkan kondisi fisik dan metode penilaian rinci; Short Report menampilkan nilai akhir dan asumsi kondisi operasional.
Aset perusahaan: Long Report berisi daftar aset, analisis nilai buku, penyesuaian, hingga goodwill; Short Report hanya menampilkan total nilai dan ringkasan pendekatan.
Dasar Regulasi
Selain POJK 28/2021, beberapa ketentuan lain yang menjadi rujukan adalah:
- Standar Penilaian Indonesia (SPI) – mengatur metodologi, struktur laporan, dan syarat transparansi.
- Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) – memastikan independensi, objektivitas, dan profesionalisme penilai.
- RPOJK Penilaian Properti – menekankan kewajiban inspeksi, analisis data, serta penggunaan pendekatan penilaian yang tepat.
Laporan penilaian berlaku maksimal enam bulan sejak tanggal penilaian, kecuali ada perubahan material yang signifikan lebih dari 5%.
Contoh Kasus
Laporan singkat yang disusun oleh KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan ini ditujukan untuk menilai aset milik PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk, khususnya unit pembangkit listrik (power plant) beserta sarana pendukungnya. Perusahaan meminta penilai menyusun laporan ini untuk keperluan transaksi, dengan tanggal efektif penilaian ditetapkan pada 31 Desember 2023. Inspeksi lapangan dilakukan pada 4 hingga 8 Maret 2024.
Fahmi Hassan, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert), seorang penilai publik berlisensi, melaksanakan penilaian ini secara independen tanpa memiliki hubungan afiliasi dengan pihak pemberi tugas. Kemudian Penilai menegaskan bahwa laporan ini disusun secara independen dan mengikuti prinsip objektivitas sesuai ketentuan OJK dalam POJK Nomor 28/POJK.04/2021 serta Surat Edaran OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021.
Objek Penilaian
Aset yang menjadi objek penilaian meliputi tiga komponen utama, yaitu:
Mesin pembangkit listrik tenaga uap dengan kapasitas 19,1 MW beserta seluruh peralatan pendukungnya.
Bangunan yang berfungsi sebagai sarana penunjang operasional mesin pembangkit tersebut.
Persediaan dan suku cadang yang secara langsung berkaitan dengan pemeliharaan serta keberlangsungan fungsi power plant.
Seluruh aset berlokasi di kawasan Serpong Utara, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten.
Metodologi Penilaian
Penilai menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dalam melakukan penilaian. Kemudian, penilai menghitung nilai pasar dengan pendekatan ini melalui estimasi biaya untuk mengganti atau mereproduksi aset pada kondisi saat ini, lalu menguranginya dengan penyusutan fisik maupun fungsional.
Penilai memilih metode biaya karena menilai objek berupa mesin pembangkit, bangunan pendukung, dan persediaan dengan spesifikasi teknis khusus yang tidak selalu memiliki pembanding langsung di pasar. Penilai menetapkan nilai pasar dengan memperkirakan biaya perolehan baru aset sejenis, kemudian menyesuaikannya dengan umur manfaat, kondisi fisik, serta tingkat keusangan pada tanggal penilaian.
Hasil Penilaian
Penilai menghitung dengan pendekatan biaya dan menetapkan bahwa total nilai pasar aset per 31 Desember 2023 mencapai Rp173,95 miliar (seratus tujuh puluh tiga miliar sembilan ratus lima puluh juta rupiah). Kemudian angka ini mencakup nilai mesin pembangkit beserta peralatannya, bangunan penunjang, dan persediaan suku cadang.
Batasan dan Asumsi
Dalam proses penyusunan laporan, penilai memberlakukan sejumlah batasan dan asumsi penting, antara lain:
- Penilai memakai data yang diberikan oleh pemberi tugas dan instansi resmi seperti BPS, Bank Indonesia, dan Badan Pertanahan Nasional serta menganggapnya valid tanpa verifikasi rinci.
- Penilai tidak melakukan pemeriksaan menyeluruh atas kondisi teknis struktur bangunan, tanah, maupun lingkungan sekitar, dan menegaskan bahwa seluruh aset diasumsikan berada dalam kondisi wajar tanpa permasalahan hukum, fisik, ataupun lingkungan.
- Penilai menetapkan bahwa hasil penilaian ini hanya berlaku pada tanggal efektif 31 Desember 2023. Segala perubahan pasar, kondisi aset, maupun kebijakan setelah tanggal tersebut tidak termasuk dalam cakupan laporan.
Kemudian, penilai menyusun laporan ini khusus untuk tujuan transaksi dan tidak menujukannya sebagai jaminan pembiayaan maupun keperluan lain di luar mandat dari pemberi tugas.
Implikasi Penggunaan Laporan
Adapun laporan ini menjadi dasar pertimbangan bagi PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk dalam melaksanakan transaksi yang melibatkan aset power plant di Tangerang Selatan. Penilai independen menyusun laporan ini sesuai dengan standar profesi, sehingga hasil penilaian mampu memastikan kewajaran nilai transaksi dan secara langsung melindungi kepentingan pemegang saham serta pemangku kepentingan lainnya.
Namun, pengguna laporan harus memahami keterbatasannya, sebab penilai hanya memberlakukan laporan ini sampai tanggal penilaian dan mendasarkan analisis pada sejumlah asumsi yang tidak diverifikasi secara teknis secara mendalam. Apabila di masa depan terjadi perubahan signifikan pada kondisi pasar, kebijakan energi, atau kondisi fisik aset, maka nilai pasar yang tertera dalam laporan ini bisa menjadi tidak relevan lagi dan memerlukan penilaian ulang.***