Banyak pemilik rumah dengan status KPR (Kredit Pemilikan Rumah) masih bingung bagaimana cara mendapatkan fotokopi sertifikat rumah yang tersimpan di bank atau saat mengurus ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Di tahun 2025, aturan terkait dokumen ini masih berlaku sama: sertifikat asli tetap menjadi jaminan bank hingga cicilan lunas, sementara nasabah biasanya hanya bisa meminta salinan berupa fotokopi.
Supaya Anda tidak salah langkah, berikut artikel ini akan menjelaskan secara runtut prosedur resmi di Bank BRI, Bank BTN, maupun BPN, sekaligus dokumen yang perlu Anda siapkan.
Cara Minta Fotokopi Sertifikat Rumah di Bank BRI dan Bank BTN 2025
Setelah cicilan lunas, Anda bisa meminta fotokopi sertifikat rumah dari bank tempat pengajuan KPR. Dokumen ini akan menjadi pegangan sementara sebelum sertifikat asli diurus ke BPN untuk roya maupun balik nama.
Berikut langkah-langkah pengajuannya:
- Konfirmasi ke Cabang Bank
Hubungi cabang BRI atau BTN tempat Anda mengambil KPR. Tanyakan jadwal pengambilan dokumen dan syarat administrasi yang harus dipenuhi.
- Persiapkan Dokumen Penting
Bukti pelunasan KPR (asli & fotokopi)
Buku tabungan (asli & fotokopi)
KTP, Kartu Keluarga, Buku Nikah (asli & fotokopi)
Surat perjanjian kredit
Materai (3 lembar)
Jika diwakilkan: Akta Kuasa (asli & fotokopi), KTP pemberi kuasa, serta KTP penerima kuasa
- Serahkan Dokumen ke Bank
Setelah dokumen lengkap, datangi cabang bank. Petugas akan meminta tanda tangan di beberapa formulir, dan kemungkinan ada biaya administrasi.
- Proses dan Pengambilan Dokumen
Bank biasanya menyerahkan fotokopi sertifikat, Akta Jual Beli (AJB), Izin Mendirikan Bangunan (IMB), serta surat kuasa hak tanggungan.
Di beberapa kasus, dokumen bisa langsung diambil pada hari yang sama.
Namun, ada juga pengalaman nasabah BTN yang harus menunggu 1–2 hari setelah membayar biaya pemrosesan sekitar Rp250.000.
Cara Mengurus Fotokopi Sertifikat Rumah di BPN 2025
Setelah menerima fotokopi dari bank, pemilik rumah tetap harus mengurus sertifikat asli ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Ada dua tahap utama yang harus dilalui, yaitu penghapusan hak tanggungan (roya) dan proses balik nama.
1. Mengurus Surat Roya
Surat roya adalah dokumen yang membuktikan bahwa sertifikat rumah sudah bebas dari beban utang KPR. Prosedurnya sebagai berikut:
- Datang ke kantor BPN sesuai lokasi tanah atau rumah.
- Isi formulir roya yang sudah tersedia.
- Lampirkan dokumen pendukung seperti:
a. Fotokopi sertifikat
b. Akta Jual Beli (AJB)
c. Surat kuasa hak tanggungan
d. Fotokopi KTP pemohon atau kuasa
- Bayar biaya administrasi sekitar Rp50.000 (bisa berbeda tiap daerah).
- Simpan kuitansi sebagai bukti pengurusan.
2. Proses Balik Nama Sertifikat
Setelah roya selesai, langkah berikutnya adalah balik nama. Anda bisa langsung ke BPN atau mengurus melalui notaris/PPAT.
Adapun dokumen yang harus Anda siapkan antara lain:
- Sertifikat asli
- Fotokopi KTP pembeli dan penjual
- Akta Jual Beli (AJB)
- Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Formulir balik nama dari BPN
Dengan melengkapi semua persyaratan, sertifikat rumah akan resmi beralih nama ke pemilik baru.
Apakah Bisa Meminta Fotokopi Sertifikat Sebelum Lunas?
Pertanyaan ini sering muncul, terutama dari debitur KPR yang ingin memiliki arsip pribadi. Jawabannya: tidak bisa.
Selama cicilan KPR belum lunas, sertifikat asli masih menjadi jaminan bank, dan bank tidak memberikan salinan resmi kepada nasabah.
Kalau pun ada softcopy, biasanya bukan dari bank, melainkan dari developer properti saat akad kredit.
Jadi, Anda dapat mengajukan fotokopi sertifikat setelah melunasi KPR dan bank mengeluarkan bukti pelunasan kredit.
Aturan Terkait Sertifikat Rumah KPR
Menurut laman resmi BTN, bank menyimpan sertifikat rumah (baik SHM maupun SHGB) sebagai jaminan kredit ketika seseorang mengajukan KPR.
Setelah debitur melunasi kredit, bank wajib mengembalikan sertifikat tersebut sesuai regulasi yang berlaku.
Berikut aturannya:
- Pasal 1381 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer): menyatakan bahwa Ketika debitur membayar utang, perikatan berakhir dan hak tanggungan atas jaminan juga ikut hapus.
- Pasal 14 ayat (4) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan: menyebutkan bahwa kecuali ada kesepakatan lain, bank harus mengembalikan sertifikat yang telah dibebani hak tanggungan setelah debitur memenuhi kewajibannya.
- Putusan Mahkamah Agung No. 6664 K/Pdt/2024: menegaskan bahwa jika bank tidak mengembalikan sertifikat setelah pelunasan dan penghapusan hak tanggungan, maka hal itu tergolong perbuatan melawan hukum
Sertifikat tetap menjadi tanggung jawab developer sebelum terbitnya Hak Tanggungan dan saat proses balik nama. Bank hanya menyimpan sertifikat sebagai jaminan, bukan penerbitannya.
Mengurus fotokopi sertifikat rumah di Bank BRI, Bank BTN, maupun BPN tahun 2025 membutuhkan persiapan dokumen yang rapi dan pemahaman prosedur yang tepat.
Selama cicilan KPR belum lunas, sertifikat asli tetap ditahan oleh bank, sehingga salinan baru bisa diminta setelah pelunasan.
Setelah itu, Anda perlu melanjutkan proses ke BPN untuk mengurus surat roya sekaligus balik nama sertifikat.
Dengan mengikuti langkah ini, kepemilikan rumah akan tercatat secara resmi atas nama Anda dan bebas dari beban kredit.***