Cara menghitung biaya appraisal rumah sangat penting bagi siapa saja yang berencana membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Appraisal menjadi tahap krusial karena penilaiannya menentukan berapa nilai rumah sekaligus memengaruhi keputusan bank dalam menyetujui atau menolak pengajuan KPR.
Pada dasarnya, appraisal adalah proses resmi di mana pihak penilai menilai nilai wajar sebuah properti sebelum bank memberikan persetujuan pinjaman.
Calon pembeli juga perlu menghitung biaya appraisal sejak awal, karena biaya ini masuk ke dalam investasi awal pembelian rumah. Dengan begitu, mereka bisa mengelola keuangan secara lebih tepat tanpa mengalami kekeliruan.
Apa Itu Apprasial Rumah?
Apprasial merupakan proses untuk menentukan nilai ekonomi suatu properti oleh tenaga ahli bersertifikat resmi.
Dalam konteks transaksi rumah seperti pengajuan KPR, appraisal berfungsi untuk memberikan gambaran nilai yang wajar atas sebuah rumah atau tanah berdasarkan kondisi riil di lapangan serta situasi pasar properti saat itu.
Melansir laman BTN Properti, biaya appraisal adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan kepada penilai independen, dalam hal ini biasanya Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), untuk melakukan penilaian nilai wajar sebuah aset atau properti.
Dalam konteks properti rumah, biaya appraisal adalah tarif jasa yang dibayarkan oleh pemohon (misalnya calon debitur KPR atau pemilik rumah) kepada KJPP agar mereka menyusun laporan penilaian properti.
Bank atau lembaga pembiayaan memakai hasil penilaian untuk memberikan kredit. Jika hasil penilaian menunjukkan nilai lebih rendah daripada harga jual, bank hanya memberikan pinjaman berdasarkan nilai appraisal, sedangkan pembeli wajib menanggung selisihnya.
Sesuai POJK Nomor 28/POJK.04/2021 dan PMK No. 101/PMK.01/2014, penilai profesional wajib melakukan appraisal dengan mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia.
Fungsi biaya appraisal cukup beragam, di antaranya untuk:
- Menentukan nilai pasar yang objektif: laporan appraisal menjadi acuan harga rumah, baik untuk jual-beli maupun pengajuan kredit.
- Syarat bank/KPR: hampir semua bank mensyaratkan adanya appraisal untuk memastikan nilai jaminan sesuai pinjaman.
- Mengurangi risiko sengketa: appraisal yang dilakukan pihak independen mengurangi perbedaan persepsi nilai.
Faktor yang Mempengaruhi Hasil Appraisal Rumah
Berikut beberapa faktor yang mempengaruhi hasil apprasial rumah di antaraya adalah sebagai berikut:
- Lokasi Properti
Rumah yang berada di area strategis, dekat akses jalan utama, pusat perbelanjaan, sekolah, rumah sakit, atau transportasi publik biasanya mendapat nilai yang lebih tinggi dari properti yang berada di tempat dengan akses sulit.
- Kondisi Bangunan
Kondisi bangunan cukup berpengaruh terhadap hasil apprasial. Kerapian interior-eksterior hingga renovasi memengaruhi langsung hasil penilaian. Properti dengan bagunan berkondisi baik lebih memiliki nilai, dibandingkan properti dengan kondisi bagunan yang kurang baik.
- Aksesibilitas
Akses rumah juga menjadi salah satu faktor penentu hasil apprasial. Rumah dengan akses jalan strategis lebih bernilai dibanding rumah yang berada di gang sempit.
- Dokumen Legalitas
Dokumen legalitas seperti SHM memberikan nilai lebih tinggi dibanding AJB atau dokumen turunan. Karena itu penting bagi properti memiliki dokumen yang legal dan sesuai peraturan pemerintah yang berlaku.
- Reputasi Penilai
Jasa appraisal yang kredibel dan independen memberi hasil yang lebih dapat dipercaya dan bertanggung jawab.
Syarat Mengajukan Apprasial Rumah
Dalam mengajukan apprasial diperlukan berbagai dokumen sebagai syarat utama, berkas atau dokumen yang dibutuhkan tersebut antara lain adalah sebagai berikut:
Pertama, fotokopi KTP dan Kartu Keluarga.
Kedua, slip gaji 3 bulan terakhir.
Ketiga, rekening listrik, air, atau telepon 3 bulan terakhir.
Keempat, buku nikah (jika sudah menikah).
Kelima, sertifikat Hak Milik (SHM) atau dokumen kepemilikan sah lainnya.
Keenam, rekening tabungan.
Ketujuh, biaya administrasi appraisal sesuai ketentuan.
Cara Menghitung Biaya Apprasial Rumah dan Contohnya
Penilai umumnya menentukan nilai appraisal rumah dengan dua metode, yakni menggunakan acuan harga pasar dan estimasi nilai bangunan beserta tanahnya.
Berikut ini contoh perhitungan nilai apprasial rumah berdasarkan estimasi nilai bangunan dan tanah:
Bu A ingin membeli rumah dengan ukuran bangunan 300 m² dan luas tanah 400 m². Harga pasar tanah di lokasi tersebut Rp1.000.000/m², sedangkan bangunan Rp2.000.000/m². Rumah sudah berusia 10 tahun, dengan penyusutan sekitar Rp3.000.000 per tahun.
Cara menghitungnya bisa menggunakan rumus sebagai berikut:
- Nilai bangunan: 300 m² × Rp2.000.000 = Rp600.000.000.
- Nilai tanah: 400 m² × Rp1.000.000 = Rp400.000.000.
- Penyusutan bangunan: Rp600.000.000 – (Rp3.000.000 × 10) = Rp570.000.000.
Total appraisal rumah = Rp570.000.000 + Rp400.000.000 = Rp970.000.000.
Jika harga jual rumah lebih tinggi dari nilai ini, maka pembeli harus menambah dana pribadi untuk menutupi selisihnya.
Sebagai informasi tambhana, memahami cara menghitung biaya apprasial rumah hingga faktor yang memengaruhi penilaian suatu properti akan membuat Anda lebih siap saat mengajukan KPR.
Tapi yang tidak kalah penting untuk mempesiapkan dokumen serta pilih jasa penilaian terpercaya untuk memperbesar peluang memperoleh hasil penilian yang optimal dan sesuai.***