Perencanaan ruang bukan hanya soal gambar peta dengan berbagai warna dan garis batas. Di balik setiap garis, ada aturan hukum yang menentukan boleh tidaknya sebuah aktivitas berlangsung di suatu wilayah. Inilah yang disebut regulasi tata ruang.
Melansir laman BPK RI, regulasi tata ruang adalah seperangkat aturan hukum dan kebijakan yang mengatur pemanfaatan wilayah. Pemerintah menyusun regulasi ini agar aktivitas pembangunan baik perumahan, kawasan industri, maupun ruang terbuka hijau berjalan selaras tanpa saling merugikan.
Di Indonesia, tata ruang diatur secara detail agar pembangunan berjalan seimbang, lingkungan tetap terjaga, dan masyarakat memperoleh kepastian hukum. Salah satu instrumen penting dalam sistem penataan ruang yaitu Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
Dokumen ini sering kali dipenuhi simbol, kode, dan warna yang membingungkan bagi orang awam. Namun, jika dipahami dengan baik, RDTR bisa menjadi panduan praktis untuk mengetahui apakah sebuah rencana pembangunan atau usaha sudah sesuai aturan.
Aturan tata ruang tidak hanya berupa teks hukum, tetapi juga panduan nyata tentang bagaimana sebuah wilayah digunakan.Di dalamnya ada penetapan zona wilayah. Setiap area memiliki fungsi yang jelas, apakah untuk permukiman, industri, pertanian, pariwisata, atau bahkan hutan lindung.
Selain itu, ada ketentuan pemanfaatan lahan. Aturan ini menentukan apa yang boleh dibangun dan apa yang dilarang berdiri di suatu tempat. Pengendalian pembangunan juga menjadi bagian penting. Pemerintah mengatur perizinan, mewajibkan analisis dampak lingkungan, serta menetapkan batas kepadatan dan ketinggian bangunan.
Tak kalah penting, ada perlindungan lingkungan. Ekosistem harus tetap terjaga meski pembangunan terus berjalan. Dengan regulasi tata ruang, arah pembangunan menjadi lebih adil, terukur, dan berkelanjutan bagi generasi sekarang maupun mendatang.
Landasan Hukum Tata Ruang di Indonesia
Indonesia memiliki kerangka hukum yang jelas mengenai tata ruang, berikut landasan hukumnya:
1. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
UU ini menjadi pondasi regulasi tata ruang. Di dalamnya termuat kewajiban pemerintah pusat dan daerah untuk menyusun, melaksanakan, dan mengendalikan tata ruang.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional (RTRWN)
Aturan ini menegaskan pembagian tata ruang di level nasional dan menjadi acuan bagi provinsi maupun kabupaten/kota.
3. Peraturan Daerah dan Peraturan Presiden
Untuk tingkat provinsi dan kabupaten/kota, ada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) serta RDTR yang wajib diselaraskan dengan kebijakan nasional.
4. Perubahan melalui UU Cipta Kerja
Beberapa ketentuan dalam UU 26/2007 telah diperbarui, menyesuaikan kebutuhan investasi dan dinamika pembangunan.
Dengan dasar hukum ini, regulasi tata ruang memiliki kekuatan mengikat bagi masyarakat, pengusaha, maupun pemerintah.
Tujuan Regulasi Tata Ruang
Regulasi tata ruang disusun dengan tujuan yang jelas. Setidaknya ada tiga tujuan utama aturan ini diterapkan. Pertama, untuk menciptakan ruang yang aman dan nyaman. Kota maupun desa dirancang agar tetap layak huni, produktif, sekaligus berkelanjutan.
Kedua, untuk melindungi fungsi ruang. Setiap lahan memiliki peran tertentu yang harus dijaga. Hutan lindung, misalnya, tidak boleh dialihfungsikan menjadi permukiman.
Ketiga, untuk menjamin keselarasan pembangunan. Antarwilayah dan antarsektor diharapkan tumbuh seimbang tanpa saling berbenturan kepentingan.
Apa Itu RDTR?
Selain Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), di Indonesia dikenal juga Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Melansir laman resmi Kementerian ATR/BPN, RDTR adalah dokumen turunan dari RTRW yang lebih spesifik. Jika RTRW bersifat makro, RDTR menampilkan perencanaan pada level kecamatan hingga desa/kelurahan dengan detail zonasi yang lengkap.
RDTR berfungsi sebagai panduan teknis pemanfaatan ruang. Pemerintah daerah menggunakan RDTR untuk menilai apakah sebuah pembangunan sesuai aturan, sementara investor dan masyarakat menggunakannya sebagai acuan kepastian hukum. Selain teks, RDTR dilengkapi peta zonasi dengan kode warna yang menunjukkan fungsi setiap lahan.
RDTR memiliki sejumlah fungsi penting yang membuatnya tidak sekadar dokumen perencanaan. Pertama, RDTR berperan sebagai acuan operasional dalam mengendalikan pemanfaatan ruang. Pemerintah daerah menggunakan panduan ini untuk memastikan pembangunan berjalan sesuai aturan.
Kedua, RDTR menjadi dasar perizinan. Setiap kegiatan pembangunan atau usaha, termasuk pengajuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), harus mengacu pada ketentuan yang tertulis di dalamnya.
Ketiga, RDTR memberi kepastian hukum bagi masyarakat dan investor. Dengan adanya aturan yang jelas, lokasi usaha atau rencana pembangunan bisa ditentukan tanpa keraguan.
Keempat, RDTR juga menjadi instrumen perlindungan lingkungan. Dokumen ini mengatur keberadaan ruang terbuka hijau serta menetapkan zona rawan bencana agar pembangunan tidak menimbulkan risiko baru.
Isi Pokok RDTR
Secara umum, RDTR berisi sejumlah hal penting yang menjadi dasar pengelolaan ruang wilayah. Di dalamnya ada tujuan penataan ruang. Bagian ini menjelaskan alasan mengapa RDTR disusun di suatu wilayah dan arah pembangunan yang ingin dicapai.
Kemudian ada rencana pola ruang. Dokumen ini membagi kawasan menjadi beberapa zona, mulai dari permukiman, industri, area hijau, hingga fasilitas umum. RDTR juga menampilkan rencana jaringan prasarana. Isinya meliputi jalan, sarana transportasi, drainase, pasokan listrik, serta ketersediaan air bersih.
Lalu, ada arahan pemanfaatan ruang. Aturan ini menguraikan detail apa yang boleh dan tidak boleh dibangun, termasuk batas intensitas dan ketinggian bangunan. Peraturan zonasi turut menjadi bagian penting. Di sini dijabarkan ketentuan teknis seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), garis sempadan, dan kewajiban menyediakan ruang terbuka hijau.
Terakhir, RDTR memuat kawasan prioritas. Bagian ini menandai wilayah yang perlu ditangani segera, misalnya daerah rawan banjir atau kawasan dengan kepadatan penduduk tinggi.
Bagian Penting dalam Membaca RDTR
RDTR biasanya disajikan dalam dua format: dokumen teks dan peta zonasi. Keduanya harus dibaca bersama agar tidak salah menafsirkan aturan.
1. Dokumen Teks
Berisi tujuan perencanaan, pola ruang, struktur jaringan prasarana, hingga aturan teknis pemanfaatan lahan. Pada bagian ini, pembaca bisa memahami dasar hukum, arah pembangunan, dan ketentuan yang berlaku di setiap zona.
2. Peta Zonasi
Peta RDTR memvisualisasikan wilayah dengan kode warna dan simbol tertentu. Beberapa hal yang wajib diperhatikan saat membaca peta ini yakni:
- Skala peta: semakin detail, semakin mudah menemukan lokasi persis.
- Legenda dan warna zonasi: misalnya hijau untuk ruang terbuka hijau, kuning untuk permukiman, ungu untuk industri.
- Batas zona: garis yang memisahkan fungsi satu wilayah dengan wilayah lain.
- Jaringan prasarana: lokasi jalan, sungai, drainase, hingga fasilitas publik.
- Angka koefisien: seperti KDB, KLB, atau ketinggian maksimum bangunan.
Sebagai contoh, Anda bisa cermati Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Banda Aceh berikut:
Cara Membaca RDTR dengan Benar
1. Cari lokasi
Temukan titik atau alamat di peta RDTR. Pastikan kamu tahu koordinat atau blok yang sesuai.
2. Identifikasi Zona
Lihat warna atau kode zona tempat lokasi berada. Apakah itu permukiman, komersial, industri, atau hijau?
3. Cek ketentuan teknis
Buka bagian teks RDTR untuk melihat aturan zona tersebut: berapa KDB, batas ketinggian bangunan, dan syarat ruang terbuka hijau.
4. Perhatikan aturan tambahan
Beberapa zona memiliki syarat khusus, misalnya larangan membangun di daerah rawan banjir atau kewajiban menyesuaikan desain dengan kearifan lokal.
5. Pastikan izin sesuai
Untuk membangun, izin seperti KKPR dan IMB (sekarang PBG – Persetujuan Bangunan Gedung) harus sesuai dengan aturan RDTR.
6. Bandingkan dengan RTRW
Jika ada perbedaan, gunakan RTRW sebagai dasar awal, karena RDTR merupakan turunan darinya.
Sebagai ilustasi, bayangkan Anda memiliki sebidang tanah di pinggiran kota. Dari peta RDTR terlihat bahwa lahannya berwarna kuning, yang berarti zona permukiman.
Di teks RDTR tertulis KDB 60%, KLB 2, dan batas ketinggian maksimum 4 lantai. Garis sempadan dari jalan utama ditetapkan 5 meter, serta kewajiban menyediakan ruang terbuka hijau minimal 20% dari luas lahan.
Artinya, Anda boleh membangun rumah atau apartemen kecil, tetapi tidak bisa mendirikan pabrik. Jika ingin membuka toko, harus dicek lagi apakah zona permukiman tersebut memperbolehkan kegiatan komersial.***