Dalam penilaian aset, para ahli mengenal istilah “properti sederhana”. Pemerintah menetapkan istilah ini bukan hanya sebagai label, tetapi sebagai kategori khusus melalui regulasi resmi.
Konsep ini dibuat untuk memudahkan penilai (appraiser) dan pemilik aset karena cakupan, prosedur, serta persyaratannya lebih ringkas dibanding penilaian berskala besar atau kompleks.
Menurut Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 56/PMK.01/2017 tentang Jasa Penilai Publik, Properti sederhana adalah istilah yang digunakan dalam konteks penilaian properti terutama di Indonesia untuk mengklasifikasikan jenis-jenis properti yang memiliki karakteristik tertentu sehingga proses penilaiannya dapat dilakukan dengan lebih sederhana. Istilah ini seringkali merujuk pada cakupan jasa penilaian oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).
Jadi, secara ringkas, properti sederhana bukanlah istilah umum yang mendefinisikan properti secara fisik, melainkan kategori penilaian yang ditetapkan oleh regulasi pemerintah untuk membatasi lingkup kerja seorang penilai properti dan memastikan proses penilaian dilakukan sesuai standar yang berlaku.
Untuk memahami lebih jauh mengenai properti sederhana, jenis yang termasuk di dalamnya, serta aturan penilaiannya di Indonesia, mari kita bahas lebih detail dalam artikel ini.
Dasar Hukum dan Regulasi
Landasan hukum utama mengenai properti sederhana di Indonesia bersumber dari:
- Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik.
- PMK No. 228/PMK.01/2019, yang merupakan perubahan kedua dari aturan sebelumnya.
Dalam peraturan tersebut, pemerintah menegaskan batasan, lingkup, serta siapa saja yang berhak melakukan penilaian. Dengan demikian, hasil penilaian tidak hanya akurat, tetapi juga sah secara hukum.
Cakupan atau Lingkup Properti Sederhana
Untuk meningkatkan efisiensi penilaian, baik dari sisi waktu maupun metode, pemerintah mengelompokkan beberapa objek ke dalam kategori properti sederhana.
- Tanah kosong seluas maksimal 5.000 m² diperuntukkan bagi pembangunan satu unit rumah tinggal.
- Satu unit properti siap huni seperti rumah tinggal, apartemen, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukon), maupun kios.
- Peralatan atau perlengkapan bangunan yang sudah melekat (fixture) pada apartemen, rumah tinggal, ruko, rukon, atau kios.
- Satu unit mesin individual yang digunakan untuk rumah tinggal atau ruko, misalnya genset maupun pompa air.
- Alat transportasi berupa mobil penumpang, mobil niaga, atau sepeda motor, dengan catatan bukan bagian dari armada usaha angkutan.
- Gudang tunggal dengan luas tanah dan bangunan maksimal 500 m².
Siapa yang Boleh Melakukan Penilaian Properti Sederhana?
Penilaian properti sederhana hanya boleh dilakukan oleh Penilai Publik atau Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang memiliki izin resmi dengan klasifikasi khusus. Beberapa ketentuan penting bagi penilai adalah:
- Wajib berdomisili di Indonesia.
- Minimal pendidikan S1.
- Lulus ujian sertifikasi penilai properti sederhana.
- Memiliki pengalaman kerja minimal 600 jam dalam dua tahun terakhir.
- Aktif mengikuti pengembangan profesional berkelanjutan (PPL) minimal 20 SKP setiap dua tahun.
- Menjadi anggota asosiasi profesi penilai.
- Mempunyai NPWP dan tunduk pada aturan perpajakan.
Standar dan Proses Penilaian
Dalam praktiknya, penilaian properti sederhana tetap mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI). Berikut tahapan-tahapannya:
- Menentukan lingkup penugasan: memahami objek dan tujuan penilaian.
- Pengumpulan serta analisis data: mencatat data harga pasar, data pembanding, hingga kondisi lingkungan.
- Pendekatan penilaian: menggunakan metode pasar (market), biaya (cost), maupun pendapatan (income).
- Analisis Highest and Best Use (HBU): mencari alternatif pemanfaatan terbaik yang bisa memberikan nilai tertinggi pada objek.
- Penyusunan laporan: hasil penilaian dituangkan secara resmi untuk kepentingan hukum, transaksi, maupun kebutuhan administrasi lainnya.
Contoh Studi Kasus Penilaian Properti Sederhana
Melansir dari laman resmi DKJN Kemenkeu, berikut contoh studi kasus penilaian properti sederhana di Jalan Makmur No. 166, Majalengka:
Data Objek dan Lingkungan
- Lokasi: Jalan Makmur No. 166, Majalengka.
- Harga pasar tanah (per m²): Rp 1.500.000 (menurut perangkat kelurahan), Rp 1.250.000 (menurut warga sekitar), Hingga Rp 3.021.978 (data pasar daring)
- Sewa properti (tanah + bangunan): sekitar Rp 25.000.000 per tahun (estimasi dari wawancara warga)
- Karakteristik penggunaan di sekitar lokasi: Residensial: 22 unit (57,89 %), Komersial: 15 unit (39,47 %), termasuk pertokoan, rumah makan, kafe, bengkel, dan lembaga pelatihan
Tahapan Analisis dalam Studi Kasus
Studi ini menggambarkan pendekatan analisis properti sederhana:
- Pengumpulan Data Pembanding (Comparable) dan Survei Lapangan
- Mengumpulkan data harga dari berbagai sumber.
- Mendapatkan estimasi harga sewa dari warga lokal.
- Mengamati lingkungan fisik dan destinasi penggunaan properti di sekitar.
- Analisis Lingkungan dan Highest and Best Use (HBU)
- Mengidentifikasi penggunaan yang paling dominan di sekitar (residensial vs. komersial).
- Membantu menentukan alternatif penggunaan yang optimal untuk properti yang dinilai.
- Perbandingan Harga Pasar
- Menyusun range harga pasar berdasarkan pembanding terdekat.
- Mempertimbangkan variasi harga tanah dan sewa properti.
Kesimpulan Awal
Berdasarkan data harga tanah dan sewa, serta observasi penggunaan sekitar, penilai dapat membentuk estimasi nilai wajar (fair value) properti.
Mengapa Klasifikasi Properti Penting?
Pemerintah membuat klasifikasi properti untuk mempermudah proses appraisal, baik untuk kepentingan transaksi, pinjaman bank, maupun laporan keuangan. Jika tidak ada pembagian kategori, penilai akan menilai setiap objek properti sama, sehingga proses penilaian berlangsung lebih lama dan berpotensi menimbulkan biaya yang lebih tinggi.
Jika memahami lingkup, prosedur, dan contoh studi kasusnya, kita akan menyadari bahwa kategori properti sederhana memegang peran penting dalam praktik appraisal di Indonesia. Sebab, menjadi instrumen hukum yang menjamin kepastian nilai aset masyarakat.***