Memahami range nilai tanah menjadi hal penting ketika ingin menilai potensi ekonomis sebuah bidang tanah. Istilah ini tidak hanya muncul dalam transaksi jual beli, tetapi juga dalam penilaian pajak, ganti rugi, hingga perhitungan nilai pasar oleh pemerintah. Namun banyak orang masih bingung, range nilai tanah per apa dan bagaimana pemerintah menetapkannya melalui Zona Nilai Tanah (ZNT)?
Melansir djkn.kemenkeu.go.id, nilai tanah adalah suatu pengukuran yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya.
Nilai tanah menggambarkan kemampuan tanah menghasilkan manfaat ekonomi. Nilai itu tidak selalu muncul dalam bentuk uang secara langsung, tetapi mencerminkan potensi dasar tanah tersebut. Oleh karena itu, nilai tanah memuat unsur produktivitas, lokasi, lingkungan, dan daya tarik ekonomi yang melekat.
Menurut eprints.undip.ac.id, dalam literatur penilaian tanah, para ahli membagi nilai tanah ke dalam dua kelompok besar. Pertama, tanah dengan nilai langsung, yaitu tanah yang memberi manfaat ekonomi melalui fungsi produksinya. Lahan pertanian, perkebunan, atau sawah menjadi contoh paling jelas.
Kedua, tanah dengan nilai tidak langsung. Tanah kategori ini menghasilkan manfaat karena letaknya strategis, misalnya dekat pusat bisnis, zona industri, dan area perkantoran. Nilai ekonominya muncul dari faktor eksternal, bukan dari produktivitas fisik tanah.
Konsep ini berbeda dengan harga tanah. Harga hanya mencerminkan nilai moneter yang tercatat dalam transaksi. Dengan kata lain, harga adalah “hasil akhir” dari pertemuan penjual dan pembeli. Sebaliknya, nilai tanah menunjukkan potensi dasar sebelum masuk ke pasar.
Karena nilai tanah bersifat fundamental, penilaian pemerintah terhadap tanah tidak boleh bergantung pada satu angka. Pemerintah kemudian mengembangkan cara untuk memetakan nilai rata-rata suatu area, yakni melalui ZNT (Zona Nilai Tanah).
Range Nilai Tanah dan Hubungannya dengan ZNT
Istilah range nilai tanah berkaitan erat dengan Zona Nilai Tanah (ZNT). Menurut atrbpn.go.id, Zona Nilai Tanah atau ZNT adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang realtif sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya, yang batasnya bisa bersifat imajiner ataupn nyata dengan pengunaan tanah.
ZNT membagi suatu wilayah ke dalam zona-zona berdasarkan karakteristik fisik, aksesibilitas, dan fungsi ruang. Setiap zona menggambarkan beberapa bidang tanah dengan nilai yang relatif sama.
Alih-alih menetapkan satu nilai untuk setiap bidang, ZNT menampilkan sebuah rentang. Misalnya, suatu zona tertentu bisa memiliki nilai tanah antara Rp 1.200.000 hingga Rp 1.700.000 per meter persegi. Rentang ini mencerminkan variasi harga wajar dalam zona tersebut.
Pendekatan rentang ini bermanfaat dalam banyak hal. Misalnya, ketika pemerintah menilai tanah untuk pajak, transaksi jual beli, atau ganti rugi. Karena tiap bidang tanah punya kondisi unik, nilai per meternya tetap bergerak dalam batas tertentu. Akhirnya, rentang nilai menghindarkan penilaian yang terlalu ekstrem.
Selain itu, ZNT menciptakan standar yang memperlihatkan kesetaraan nilai antarbangunan dalam satu lingkungan. Sebuah zona pemukiman elite tentu berbeda dengan zona komersial atau kawasan pertanian. Dengan demikian, pembagian ZNT menyederhanakan proses penilaian dan menawarkan acuan yang objektif.
Range Nilai Tanah Per Apa?
Hampir semua penelitian, laporan teknis, dan dokumen resmi mematok nilai tanah berdasarkan satuan meter persegi. Metode ini dianggap paling adil, sebab satuan ini merepresentasikan ukuran terkecil yang dapat dinilai secara seragam. Selain itu, transaksi tanah di Indonesia juga lazim memakai satuan meter persegi sehingga ZNT mengikuti standar yang sama.
Pemerintah, lembaga penelitian, dan kantor pertanahan memakai nilai per meter persegi karena alasan praktis. Dalam peta ZNT, setiap zona akan menampilkan kisaran nilai per meter persegi, bukan per hektar atau per bidang. Setelah itu, nilai total tanah tinggal dikalikan dengan luas bidang terkait.
Meski begitu, menurut kemhan.go.id, ada konteks tertentu yang menggunakan hektar. Biasanya, satuan hektar dipakai untuk lahan yang luas seperti kawasan pertanian skala besar atau perencanaan tata ruang di tingkat kabupaten. Meskipun demikian, metode ini tidak lazim untuk penilaian individual. Untuk kebutuhan umum, baik jual beli maupun penilaian pajak, satuan meter persegi tetap mendominasi.
Dasar Hukum Penetapan ZNT di Indonesia
ZNT bukan sekadar konsep akademis. Pemerintah mengatur dan menerapkan ZNT melalui regulasi resmi. Berikut bberapa aturan penting yang menjadi landasan pembuatan ZNT sebagaimana dilansir dari jdih.kemenkeu.gohttps://jdih.kemenkeu.go.id/.id:
1. Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015
Aturan ini mengatur jenis dan tarif PNBP di Kementerian ATR/BPN. Dalam penjelasan regulasi tersebut, nilai tanah yang digunakan dalam layanan pertanahan mengacu pada peta ZNT yang mewakili nilai pasar.
2. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 8 Tahun 2015 dan Nomor 38 Tahun 2016
Kedua regulasi ini memberikan mandat kepada BPN untuk menyusun peta nilai tanah di setiap kabupaten dan kota. Dengan demikian, setiap kantor pertanahan wajib memperbarui peta ZNT agar mencerminkan perkembangan harga pasar.
3. Ketentuan Pajak Daerah
Dalam pemungutan PBB-P2, pemerintah daerah memanfaatkan ZNT sebagai salah satu acuan penilaian. Pemanfaatan ini memastikan nilai tanah tercatat secara wajar dan selaras dengan kondisi pasar.
Menariknya, wilayah yang belum memiliki peta ZNT akan memakai NJOP sebagai pengganti sementara. Meski tidak seakurat ZNT, NJOP tetap memberi gambaran nilai yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.
Prinsip Dasar Penentuan Nilai Tanah dalam ZNT
Menyusun ZNT bukan pekerjaan sederhana. Proses ini memerlukan data yang luas dan analisis teknis. Namun pada prinsipnya, terdapat beberapa langkah utama yang selalu dilakukan seperti dilansir dari djkn.kemenkeu.go.id:
1. Pengumpulan Data Pasar
Tahap pertama dimulai dengan menghimpun data transaksi tanah. Petugas mencatat harga jual, luas bidang, lokasi, kondisi fisik, hingga fungsi lahan. Semakin lengkap datanya, semakin akurat nilai zona yang dihasilkan.
2. Pengelompokan Menjadi Zona
Setelah data terkumpul, analis membagi wilayah menjadi beberapa zona. Setiap zona memiliki karakteristik mirip, baik dari sisi akses, peruntukan ruang, maupun lingkungan sekitar. Zona komersial, misalnya, akan berbeda dengan zona perumahan.
3. Menghitung Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)
Untuk menentukan nilai rata-rata per zona, analis menghitung rata-rata harga per meter persegi dari sampel tanah yang ada. Misalnya, jika beberapa sampel di zona A mencatat nilai Rp 2 juta, Rp 2,2 juta, dan Rp 1,9 juta per meter persegi, maka NIR-nya adalah hasil rata-rata dari ketiganya.
4. Verifikasi dan Standarisasi
Nilai yang dihitung kemudian diverifikasi. Petugas akan memastikan data tidak menyimpang jauh. Pada tahap ini, analisis spasial menggunakan SIG membantu memperkirakan gambaran zonasi secara lebih akurat.
5. Penetapan
Setelah semua analisis dinilai valid, Kepala Kantor Pertanahan menetapkan peta ZNT. Peta ini lalu digunakan sebagai rujukan resmi dalam berbagai layanan pertanahan.
Contoh Penerapan ZNT dalam Kasus Nyata
Sebuah penelitian dari repository.polibatam.ac.id pernah melakukan survei tanah pada 246 titik di sebuah kecamatan. Dari hasil survei, wilayah tersebut terbagi menjadi 38 zona. Zona dengan nilai terendah mencatat angka Rp 236.000 per meter persegi. Sementara itu, zona dengan nilai tertinggi mencapai Rp 15.062.000 per meter persegi. Perbedaannya sangat besar karena karakteristik tiap zona berbeda secara drastis.
Sebagai ilustrasi, jika seseorang memiliki tanah 100 m² di zona dengan nilai Rp 236.000 per m², maka nilai wajar tanahnya sekitar Rp 23,6 juta. Namun jika tanah itu berada di zona paling mahal, nilainya melonjak lebih dari Rp 1,5 miliar. Perbandingan ini menunjukkan pentingnya memahami zona, bukan hanya luas tanahnya.
Mengapa Range Nilai Tanah Penting bagi Masyarakat?
Range nilai tanah memberi banyak manfaat praktis. Pertama, masyarakat bisa menilai harga wajar sebelum transaksi. Kedua, investor dapat menilai peluang pengembangan properti. Ketiga, pemerintah memperoleh alat untuk menghitung pajak secara adil. Selain itu, rentang nilai ini membantu mengurangi sengketa karena standar penilaian bersifat transparan.
Dengan adanya ZNT, penilaian tanah tidak lagi bergantung pada subjektivitas pihak tertentu. Nilai wajar sebuah daerah dapat diukur secara objektif, karena berada dalam rentang yang telah ditetapkan. Meskipun tidak menggantikan penilaian profesional untuk kasus khusus, ZNT tetap menjadi acuan yang kuat.
Dengan memahami seluruh proses ini, Anda bisa menilai tanah secara lebih cerdas, terukur, dan sesuai aturan yang berlaku.***