Service charge sewa kantor menjadi salah satu komponen penting yang wajib dipahami oleh penyewa gedung. Banyak perusahaan sering fokus hanya pada biaya sewa ruang (base rent), namun mengabaikan service charge yang mencakup biaya pemeliharaan, keamanan, kebersihan, dan utilitas area publik.
Padahal, service charge memengaruhi total biaya operasional kantor serta memiliki implikasi pajak tersendiri, termasuk kemungkinan dikenakan PPh Final Pasal 4(2) atau PPh 23.
Memahami mekanisme perhitungan, penagihan, dan dokumentasi service charge akan membantu penyewa mengelola biaya secara efisien dan tetap patuh terhadap peraturan perpajakan.
Melansir skaiwork.com, service charge merupakan biaya tambahan yang dipungut oleh pemilik atau pengelola gedung kepada penyewa kantor sebagai kontribusi terhadap biaya operasional dan pemeliharaan fasilitas bersama (common area services).
Dengan kata lain, penyewa tidak hanya membayar sewa ruangan (base rent) untuk ruang pribadi, tetapi juga ikut menanggung biaya pemeliharaan fasilitas umum yang digunakan bersama.
Selain itu, service charge juga mencakup pengeluaran untuk operasional gedung yang tidak dapat dibebankan hanya pada satu penyewa, melainkan kepada seluruh tenant sesuai luas area yang mereka tempati. Oleh sebab itu, dalam laporan biaya operasional gedung, komponen ini sering disebut sebagai tenant’s proportionate contribution atau kontribusi proporsional penyewa terhadap biaya bersama.
Mengapa Ada Service Charge dan Bagaimana Cara Dihitung?
Ketika Anda menyewa ruang di gedung perkantoran, Anda otomatis menikmati berbagai fasilitas yang dikelola bersama seperti lobby, parkiran, dan keamanan 24 jam. Untuk menjaga fasilitas tersebut tetap berfungsi, pengelola membutuhkan dana rutin. Di sinilah service charge berperan sebagai mekanisme pembiayaan kolektif.
Cara Penagihan dan Perhitungan
Menurut Coldwell Banker Indonesia, service charge dihitung berdasarkan luas ruang yang disewa atau proporsi luas unit terhadap total luas gedung. Misalnya, biaya service charge ditetapkan sebesar Rp100.000 per meter persegi per bulan. Jika Anda menyewa 100 meter persegi ruang, maka service charge bulanan Anda adalah Rp10.000.000 (belum termasuk PPN).
Beberapa gedung menagihnya bersamaan dengan biaya sewa, namun ada juga yang memisahkan tagihan. Dalam dokumen leasing, sering terdapat klausul bahwa service charge dapat direvisi tiap tahun untuk menyesuaikan inflasi, kenaikan harga energi, atau biaya pemeliharaan.
Perbedaan Antara Sewa Ruang dan Service Charge
Walau sering dibayar bersamaan, sewa ruang (base rent) dan service charge sebenarnya memiliki fungsi dan perlakuan pajak yang berbeda. Base Rent (Sewa Ruang) yaitu pembayaran untuk hak penggunaan eksklusif atas ruang kantor Anda. Sementara, service charge yaitu pembayaran untuk penggunaan fasilitas bersama yang dikelola oleh pemilik atau manajemen gedung.
Perbedaan ini penting, terutama untuk menentukan apakah service charge termasuk dalam objek PPh 4 ayat (2) atau justru PPh 23. Sebagai gambaran, di pasar gedung perkantoran Jakarta tahun 2025, tarif base rent berkisar antara Rp250.000–350.000/meter persegi/bulan, sedangkan service charge rata-rata Rp100.000–150.000/meter persegi/bulan.
Dasar Hukum dan Ketentuan Pajak atas Service Charge
Ketentuan pajak yang mengatur service charge dalam konteks sewa kantor terdapat dalam beberapa peraturan utama, yaitu:
a. Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 (UU PPh)
UU ini menetapkan jenis penghasilan yang menjadi objek pajak penghasilan, termasuk yang berasal dari sewa tanah dan/atau bangunan (Pasal 4 ayat 2) dan jasa (Pasal 23).
b. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017
Dalam Pasal 4 ayat (2) disebutkan bahwa “jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lainnya,” merupakan dasar pengenaan PPh final 10%.
Artinya, jika service charge masih menjadi bagian dari kontrak sewa gedung, maka service charge otomatis termasuk objek PPh Final Pasal 4(2).
c. PMK Nomor 141/PMK.03/2015
Peraturan ini menjelaskan jenis jasa lain yang menjadi objek PPh Pasal 23, termasuk jasa manajemen, jasa pengelolaan, dan jasa teknik. Jika service charge ditagih sebagai layanan terpisah dari sewa bangunan, maka penghasilan dari layanan tersebut bisa masuk kategori PPh 23 dengan tarif 2% dari jumlah bruto.
Apakah Service Charge Kena PPh 21 atau PPh 23?
Pertanyaan ini sering muncul karena banyak penyewa masih bingung membedakan fungsi pajak yang berlaku. Berikut pembahasannya menurut mamsolutions.net:
a. Service Charge dan PPh 21
PPh 21 hanya berlaku untuk penghasilan yang diterima oleh orang pribadi sehubungan dengan pekerjaan, jasa, atau kegiatan tertentu. Karena service charge adalah biaya pemeliharaan gedung, bukan upah tenaga kerja individu, maka service charge tidak termasuk objek PPh 21.
b. Service Charge dan PPh 23
Di sisi lain, PPh 23 berlaku untuk penghasilan dari jasa-jasa tertentu yang diterima oleh badan atau orang pribadi dalam negeri.
Jadi, jika service charge dikelola oleh pihak ketiga yang menyediakan jasa pengelolaan gedung secara independen, maka biaya tersebut dikenakan PPh 23 sebesar 2% dari nilai bruto.
Namun, jika service charge dipungut langsung oleh pemilik gedung dan termasuk dalam kontrak sewa, maka pengenaan pajaknya mengikuti PPh Final 10% Pasal 4(2).
Contoh Kasus dan Perhitungannya
Kasus 1: Service Charge termasuk Sewa (PPh 4(2))
Sebuah perusahaan menyewa kantor dengan biaya Rp1.200.000.000 per tahun. Nilai tersebut sudah termasuk service charge.
Karena service charge merupakan bagian dari sewa bangunan, maka seluruh nilai tersebut menjadi dasar pengenaan PPh Final 10%.
PPh terutang = 10% × Rp1.200.000.000 = Rp120.000.000.
Penyewa wajib memotong dan menyetorkan pajak tersebut ke kas negara. Pemilik gedung tidak dapat mengkredit pajak ini karena sifatnya final.
Kasus 2: Service Charge Dikenakan PPh 23
Skenario lain, perusahaan menyewa ruang dengan biaya sewa Rp900.000.000 per tahun. Selain itu, mereka membayar service charge terpisah sebesar Rp300.000.000 kepada perusahaan manajemen gedung.
Karena service charge dipungut oleh pihak ketiga sebagai jasa pengelolaan, maka biaya ini kena PPh 23 sebesar 2% dari Rp300.000.000 = Rp6.000.000.
Penyewa harus memotong dan menyetor pajak tersebut, serta menerbitkan bukti potong PPh 23 untuk diserahkan kepada pihak pengelola gedung.
Dokumentasi dan Faktur Pajak yang Harus Disiapkan
Untuk meminimalkan risiko sengketa pajak, pastikan seluruh dokumen terkait service charge lengkap dan jelas. Berikut dokumen yang wajib disiapkan menurut DDTC News:
- Invoice atau tagihan yang memisahkan nilai sewa dan nilai service charge.
- Kontrak sewa yang menjelaskan fasilitas apa saja yang tercakup dalam service charge.
- Faktur Pajak (jika pemilik atau pengelola merupakan PKP) yang mencantumkan nilai PPN secara terpisah.
- Bukti potong PPh 4(2) atau PPh 23, tergantung jenis pajak yang berlaku.
- Bukti pembayaran seperti transfer bank dan kwitansi resmi.
Selain itu, pastikan invoice memiliki perincian lengkap seperti periode tagihan, luas ruang, dan jenis layanan yang diberikan agar tidak terjadi tumpang tindih antara komponen sewa dan layanan.
Service charge bukan sekadar tambahan biaya, melainkan komponen penting dalam pengelolaan gedung yang harus diperhitungkan secara akurat. Dari sisi perpajakan, klasifikasi service charge harus dilihat dari konteks kontrak dan pihak penerimanya.***