Salah satu tipikal penggunaan penilaian adalah transfer kepemilikan. Diketahui, penilaian memegang peran penting dalam setiap proses transfer kepemilikan aset. Ketika hak milik berpindah dari satu pihak ke pihak lain, penilaian memastikan nilai transaksi mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya. Tanpa penilaian yang objektif, proses jual beli atau hibah bisa menimbulkan ketimpangan nilai dan potensi sengketa.
Dalam dunia bisnis dan properti, transfer kepemilikan terjadi karena berbagai alasan mulai dari jual beli, warisan, hibah, hingga merger perusahaan. Setiap proses tersebut membutuhkan dasar nilai yang adil agar tidak ada pihak yang dirugikan. Di sinilah pentingnya penilaian yang dilakukan oleh pihak profesional dan independen.
Penilaian bukan sekadar menentukan harga, tetapi menilai nilai wajar aset berdasarkan data, kondisi fisik, serta potensi ekonomi yang dimiliki. Hasil penilaian membantu pembeli dan penjual mengambil keputusan yang rasional dan transparan. Proses ini juga menjadi acuan bagi pemerintah dalam menghitung pajak atas pengalihan hak.
Ketika sebuah tanah, bangunan, atau perusahaan dialihkan, penilai publik menggunakan pendekatan tertentu untuk menentukan nilai pasarnya. Pendekatan ini bisa berbasis pada perbandingan harga di pasar, potensi pendapatan, atau biaya pembangunan aset tersebut. Setiap metode dipilih sesuai karakter dan tujuan transaksi.
Selain fungsi ekonominya, penilaian dalam transfer kepemilikan juga memiliki dasar hukum yang kuat. Regulasi di Indonesia mengatur bahwa transaksi bernilai besar wajib disertai laporan penilaian resmi dari KJPP. Hal ini bertujuan menjaga keabsahan dokumen dan melindungi kepentingan hukum para pihak.
Dengan demikian, penilaian berperan sebagai jembatan antara nilai pasar dan kesepakatan transaksi. Melalui penilaian yang profesional, proses transfer kepemilikan dapat berlangsung adil, transparan, dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum maupun finansial.
Pengertian Transfer Kepemilikan dalam Penilaian
Standar Penilaian Indonesia (SPI) menyebut bahwa penilaian adalah proses objektif untuk menentukan nilai suatu aset, berdasarkan kondisi pasar dan karakteristik aset tersebut.
Dalam proses ini, transfer kepemilikan berarti perpindahan hak atau kepentingan atas suatu aset dari satu pihak ke pihak lain bukan sekedar perubahan fisik, tetapi perubahan secara legal maupun ekonomi. Contohnya saat sebidang tanah atau bangunan berpindah nama dari A ke B.
Transfer kepemilikan dalam penilaian mencakup jual‐beli, hibah, warisan, penyertaan modal, ataupun pengalihan hak melalui merger atau akuisisi. Ini diperlukan karena dengan adanya transfer, nilai yang seharusnya dibayar atau diterima harus mencerminkan nilai pasar saat itu agar transaksi fair dan terlindungi secara hukum.
Legalitas hak kepemilikan, bukti sertifikat, penguasaan fisik aset, dan kondisi pasar semuanya menjadi variabel penting yang memengaruhi hasil penilaian saat transfer dilakukan.
Dengan demikian, pengertian transfer kepemilikan dalam penilaian dapat dirumuskan sebagai proses pengalihan hak atau kepentingan atas aset yang memerlukan penentuan nilai wajar untuk menjamin keadilan, transparansi, dan kepastian hukum dalam transaksi.
Metode Penilaian yang Digunakan untuk Transfer Kepemiikan
Penilai profesional memiliki tiga pilihan metode atau pendekatan dalam praktis penialain untuk transfer kepemilikan sebagaimana dijelaskan dalam Portal OJK. Ketiga metode tersebut antara lain:
1. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar adalah metode yang memperoleh indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset sejenis atau sebanding yang telah mengalami transaksi atau memiliki harga penawaran yang tersedia.
Dalam penerapan pendekatan ini, penilai mengumpulkan data transaksi pasar atau pembanding yang “sejenis dan sebanding” dengan objek yang dinilai, kemudian melakukan penyesuaian (adjustment) terhadap perbedaan karakteristik objek (lokasi, kondisi fisik, ukuran, legalitas) agar nilai pembanding bisa layak dibandingkan.
Pendekatan pasar sangat cocok untuk penilaian properti atau kendaraan yang memiliki banyak transaksi pembanding di pasar terbuka dan karakteristik yang mudah dibandingkan. Karena data pasar tersedia, hasilnya lebih mudah diterima sebagai nilai wajar oleh pihak-pihak terkait.
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan menentukan nilai objek dengan mengubah (“capitalise”) arus kas masa depan yang dapat diperoleh dari objek tersebut menjadi satu nilai saat ini.
Metode ini banyak digunakan untuk aset yang menghasilkan pendapatan secara berkelanjutan, seperti hotel, ruko, gedung perkantoran, atau properti komersial lainnya. Penilai akan mengestimasi pendapatan kas bersih di masa depan, memperhitungkan tingkat tingkat diskonto atau kapitalisasi yang sesuai, kemudian sampai pada estimasi nilai sekarang.
Pendekatan pendapatan sangat berguna ketika objek dinilai bukan hanya berdasarkan nilai pasar, tetapi lebih kepada kapasitasnya menghasilkan manfaat ekonomi di masa depan.
3. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya memperoleh indikasi nilai dengan menetapkan biaya reproduksi baru atau biaya penggantian baru dari aset pada tanggal penilaian, kemudian dikurangi dengan depresiasi atau penurunan nilai karena usia fisik, kondisi, atau fungsionalitas aset tersebut.
Metode ini sering dipakai untuk bangunan baru, aset khusus, atau objek yang sulit memiliki pembanding pasar atau pendapatan yang jelas. Karena data pasar kurang tersedia atau arus kas masa depan sulit diproyeksikan, maka metode biaya menjadi pilihan yang wajar.
Kendati demikian, pendekatan biaya harus dilakukan dengan hati-hati. Penilai harus memperhitungkan penyusutan fisik dan fungsional secara tepat agar hasilnya mencerminkan nilai wajar.
Dalam praktik penilaian untuk transfer kepemilikan, penilai profesional biasanya memilih pendekatan yang paling relevan dengan karakter aset dan tujuan transaksi. Misalnya jika banyak data transaksi pembanding maka pendekatan pasar. Apabila aset menghasilkan pendapatan maka pendekatan pendapatan, sementara jika aset unik atau khusus maka pendekatan biaya.
Aturan dan Dasar Hukum Penilaian di Indonesia
Regulasi di Bidang Perpajakan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 79 Tahun 2023 mengatur secara tegas tata cara penilaian untuk tujuan perpajakan. Aturan ini menekankan bahwa setiap penilaian harus dilakukan berdasarkan standar penilaian yang berlaku baik untuk pengalihan hak atas harta berwujud, harta tak berwujud, maupun bisnis.
Menurut Direktorat Jenderal Pajak, penilaian atau appraisal merupakan kegiatan objektif dan profesional yang bertujuan menentukan nilai suatu objek pada waktu tertentu sesuai ketentuan perpajakan. Proses ini tidak boleh bersifat subjektif, melainkan harus mengikuti prinsip kehati-hatian dan transparansi.
Selanjutnya, sebagaimana dijelaskan oleh MUC Consulting Group, ketika terjadi transfer kepemilikan aset seperti tanah, bangunan, atau perusahaan, maka aspek pajak penghasilan, pengalihan harta, dan kewajiban pajak lainnya wajib diperhitungkan. Hasil penilaian inilah yang kemudian menjadi dasar hukum yang sah bagi perhitungan pajak.
Regulasi Profesi dan Standar Penilaian
Setiap penilai profesional wajib mengikuti standar yang telah ditetapkan secara nasional. Dalam dokumen resmi disebutkan bahwa objek seperti real property, personal property, perusahaan, hingga Hak Kepemilikan Finansial (HKF) termasuk dalam daftar objek menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI).
Standar ini berperan penting karena memastikan setiap hasil penilaian, terutama dalam transfer kepemilikan aset, dapat dipertanggungjawabkan secara nilai maupun hukum. Selain itu, keberadaan SPI juga membantu menjaga konsistensi antarpenilai di seluruh Indonesia.
Lebih lanjut, lembaga profesional seperti Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) menggunakan standar ini sebagai acuan resmi. Dengan demikian, hasil appraisal yang mereka keluarkan memiliki legitimasi kuat dan dapat diakui oleh otoritas pajak maupun lembaga hukum.
Aspek Legalitas Objek yang Dinilai
Legalitas hak atas objek penilaian memegang peran penting dalam proses penilaian aset. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) menegaskan bahwa untuk aset milik negara harus ada tertib administrasi, tertib fisik, dan tertib hukum agar nilai yang dihasilkan dapat dipertanggungjawabkan.
Bila status hak atas tanah atau bangunan belum jelas atau masih dalam sengketa hukum, maka hasil penilaian bisa ikut terpengaruh. Bahkan, dalam kondisi tertentu, hasil tersebut tidak dapat dijadikan dasar sah untuk transaksi transfer kepemilikan.
Pengalihan Hak dan Pengadaan Tanah
Dalam proses pengadaan tanah oleh negara atau pemerintah daerah, Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 beserta revisinya menjadi dasar utama yang mengatur mekanismenya.
Regulasi ini menjelaskan secara rinci tahapan musyawarah, penilaian, serta pemberian ganti kerugian, termasuk aset immaterial atau kerugian immaterial. Selain itu, aturan ini memastikan setiap pengalihan hak atas tanah dilakukan secara adil dan transparan dengan memperhatikan nilai ekonomi maupun sosial dari aset yang dinilai.
Maka itu, regulasi pengadaan tanah memiliki relevansi langsung terhadap praktik transfer kepemilikan aset. Apalagi proses ini sering melibatkan tanah dan bangunan.
Keuangan Publik dan Aset Milik Negara
Untuk aset milik negara atau daerah, regulasi memastikan penilaian dilakukan secara tertib dan terukur. Aturan ini tertuang dalam Peraturan Presiden Nomor 75 Tahun 2017 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 111/PMK.06/2017.
Meskipun konteksnya pemerintahan, aturan ini menegaskan bahwa penilaian aset dan pengalihan hak di sektor publik memiliki dasar hukum yang jelas. Regulasi tersebut dapat dijadikan acuan ketika aset publik turut dialihkan, sehingga prosesnya tetap sah secara hukum dan transparan.
Dengan pemahaman mendalam tentang penilaian dan transfer kepemilikan, setiap transaksi aset terjamin keadilan, transparansi, dan kepastian hukum.***