Dalam industri properti dan real estat, istilah luas bangunan sering kali terdengar sederhana. Namun, di balik angka-angka tersebut terdapat perhitungan kompleks yang menentukan nilai jual, harga sewa, dan efisiensi desain bangunan. Bagi pengembang, investor, hingga penilai properti, pemahaman mengenai Gross Saleable Area dan Net Saleable Area bukan sekadar istilah teknis, tetapi dasar pengambilan keputusan finansial yang akurat. Kesalahan dalam memahami keduanya bisa menimbulkan selisih nilai jutaan hingga miliaran rupiah.
Selain itu, pemahaman tentang Net Saleable Area dan Gross Saleable Area juga berperan dalam transparansi informasi kepada pembeli dan penyewa. Hal ini terjadi karena pengembang sering mencantumkan angka berdasarkan Gross Saleable Area yang sudah termasuk area bersama, dinding, kolom, dan fasilitas umum. Di sinilah pentingnya memahami perbedaan mendasar antara keduanya agar pembeli mengetahui secara pasti “apa yang sebenarnya mereka bayar”.
Di sisi lain, bagi penilai properti (appraiser), perbedaan definisi antara Net Saleable Area dan Gross Saleable Area dapat memengaruhi hasil valuasi. Oleh karena itu, memahami kedua istilah ini bukan soal teknis arsitektur, tetapi juga menyangkut aspek keadilan, transparansi, dan keakuratan nilai ekonomi properti.
Kerangka Terminologi Umum
Sebelum memahami Net Saleable Area dan Gross Saleable Area, penting untuk mengenal beberapa istilah dasar terkait luas bangunan.
Mengutip dari laman academy2.youngarchitect.com, Gross Floor Area (GFA) mencakup seluruh area dalam bangunan, termasuk dinding luar, struktur, hingg ruang utilitas. Net Floor Area atau Usable Area berarti luas ruang yang bisa digunakan penghuni sepenuhnya setelah mengurangi bagian dinding dan koridor. Sedangkan Saleable Area mencakup area yang dijual atau disewakan kepada pembeli dan penyewa.
Dengan memahami kerangka dasar ini, kita dapat menelusuri lebih dalam perbedaan spesifik antara Gross Saleable Area dan Net Saleable Area yang sering kali menjadi dasar perhitungan dalam proyek properti residensial maupun komersial.
Apa Itu Gross Saleable Area?
Gross Saleable Area menggambarkan total luas bangunan yang dijual atau disewakan, mencakup unit utama, area bersama, dan struktur pendukung. Istilah “gross” menandakan bahwa perhitungannya meliputi seluruh bagian bangunan, bukan hanya ruang yang bisa digunakan langsung. Pengembang umumnya menggunakan angka ini sebagai dasar pemasaran karena terlihat lebih besar dan menarik secara komersial.
Gross Saleable Area mencakup ruang unit beserta koridor, lobi, tangga, ruang mekanikal, lift, dan area komunal lainnya. Pengembang membagi semua elemen ini secara proporsional berdasarkan porsi kepemilikan atau luas setiap unit.
Sebagai perbandingan, di Hong Kong, pemerintah mengatur istilah saleable area secara hukum, yang mencakup balkon eksklusif dan kolom internal, tetapi tidak termasuk ruang AC dan taman terbuka (Sumber: srpa.gov.hk). Artinya, setiap yurisdiksi bisa memiliki cara hitung yang berbeda tergantung regulasi lokal dan praktik industri.
Apa Itu Net Saleable Area?
Net Saleable Area (NSA) menjelaskan luas bersih yang dapat digunakan sepenuhnya oleh penghuni, bukan total area bangunan. NSA mengecualikan area non-fungsional seperti dinding internal, kolom, koridor umum, dan fasilitas servis.
Menurut Aero Conchem, NSA adalah area bersih tempat pengembang menghitung harga jual tanpa menyertakan ruang non-saleable seperti utilitas dan area umum (aeroconchem.com). Dengan demikian, NSA menjadi ukuran paling realistis dalam menentukan nilai ekonomi properti.
Perbandingan Antara Gross Saleable Area dan Net Saleable Area
Perbandingan kedua istilah ini penting untuk menilai efisiensi desain bangunan. Misalnya, sebuah apartemen memiliki Gross Saleable Area seluas 10.000 m² dan Net Saleable Area sekitar 7.500 m². Sekitar 25% dari total area mencakup bagian seperti dinding, fasilitas bersama, dan area pendukung yang tidak bisa digunakan langsung oleh penghuni. Selisih antara gross dan net bisa bervariasi antara 7% hingga 20%, tergantung pada efisiensi desain dan ukuran unit (Sumber: protectyourboundaries.ca; icloudhomes.in).
Semakin kecil unit, semakin besar proporsi selisih karena struktur dan dinding memiliki porsi ruang yang lebih dominan terhadap total luas.
Metode Perhitungan Gross dan Net Saleable Area
Untuk menghitung Gross Saleable Area, meliputi pengukuran luas eksternal unit termasuk dinding luar, kemudian menambahkan proporsi area bersama seperti koridor dan fasilitas umum, memasukkan struktur internal seperti kolom atau dinding. Rumus sederhananya:
- Gross Saleable = Luas Eksternal Unit + Proporsi Area Bersama + Struktur Internal
Kita dapat menghitung Net Saleable Area dengan mengurangi bagian-bagian non-fungsional dari gross, seperti dinding internal, kolom, ruang servis, serta area bersama yang tidak bersifat eksklusif. Rumusnya:
- Net Saleable = Gross Saleable – (Dinding + Kolom + Ruang Servis + Area Bersama non-eksklusif)
Pengembang biasanya juga menambahkan faktor loss factor sebagai margin persentase untuk menggambarkan selisih antara gross dan net (Sumber: Tectmind).
Implikasi Praktis dalam Dunia Properti
Bagi penilai, penggunaan Net Saleable Area menjadi acuan penting untuk menilai harga properti per meter persegi secara objektif dan adil. Pengembang di sisi lain perlu menyajikan data luas bangunan dengan transparan agar terhindar dari potensi sengketa dengan pembeli. Sementara bagi pembeli atau penyewa, memahami perbedaan antara Gross Saleable Area dan Net Saleable Area membantu menilai apakah harga yang mereka bayar sesuai dengan ruang yang benar-benar mereka nikmati.
Studi Kasus Nyata di Indonesia
Peneliti dari Tanri Abeng University menemukan bahwa setiap unit di Rusunawa Pengadegan, Jakarta, memiliki luas kotor sekitar 33,73 m² dan luas bersih yang bisa digunakan sebesar 30,95 m². Selisih sekitar 2,78 m² atau 8,3% menunjukkan adanya area hilang akibat ketebalan dinding dan struktur pembatas antar unit.
Kasus lain dari laporan tahunan pengembang besar Indonesia, Intiland, menunjukkan perbandingan antara semi-gross area sebesar 20.782 m² dan Net Saleable Area sebesar 15.586,5 m² (asumsi loss factor 25%). Ketika pengembang menyediakan lebih banyak fasilitas bersama dan area publik, perbedaan antara gross dan net saleable area akan semakin lebar.
Tantangan dan Isu Standarisasi
Salah satu tantangan utama dalam penerapan konsep ini adalah belum adanya standar baku di Indonesia. Setiap pengembang bisa memiliki metode perhitungan sendiri, sementara pemerintah belum menetapkan pedoman yang mengikat. Kondisi ini menimbulkan kesalahpahaman antara pembeli dan pengembang, terutama pada proyek apartemen vertikal terbagi antara area privat dan area komunal.
Karena menanggung beban struktur yang lebih besar, unit kecil memiliki efisiensi lebih rendah daripada unit berukuran besar.
Perbedaan keduanya yakni tidak sekadar soal teknis pengukuran, tetapi menyentuh aspek transparansi, efisiensi, dan keadilan dalam transaksi properti.
Dalam praktiknya, selisih antara keduanya bisa mencapai belasan persen dan sangat memengaruhi nilai jual maupun kepuasan pembeli.
Memahami konsep ini berarti memahami nilai sesungguhnya dari ruang yang Anda beli atau sewa. Bagi pengembang, desain dengan efisiensi tinggi yang mampu meminimalkan loss factor akan meningkatkan kepercayaan konsumen sekaligus menambah daya saing proyek.
Pembeli dan penilai properti perlu memastikan bahwa setiap meter persegi yang mereka bayarkan benar-benar sepadan dengan ruang yang mereka manfaatkan. Dengan langkah tersebut, mereka dapat mengambil keputusan investasi secara lebih bijak, transparan, dan berkelanjutan.***