Lelang telah menjadi salah satu instrumen penting dalam dunia transaksi modern, terutama di bidang properti, kendaraan, hingga aset berharga milik negara. Regulasi yang jelas, mekanisme digital yang transparan, serta meningkatnya minat masyarakat untuk membeli barang melalui jalur resmi ini mendorong praktik lelang semakin berkembang di tahun 2025. Namun, sebelum mengikuti proses lelang, peserta maupun penjual wajib memahami dua hal utama, yaitu biaya lelang dan harga limit lelang.
Melansir infolelang.bri.co.id, lelang adalah penjualan barang atau aset yang dilakukan secara terbuka untuk umum, di mana harga ditentukan melalui kompetisi penawaran. Penawaran bisa dilakukan secara lisan maupun tertulis, naik atau turun, hingga ditemukan harga tertinggi yang disepakati.
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) di bawah Kementerian Keuangan mengatur penyelenggaraan lelang, sedangkan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) melaksanakan operasionalnya.
PMK Nomor 27/PMK/06/2016 tentang pelaksanaan lelang menjadi dasar regulasi terbaru yang menegaskan kewajiban memulai penjualan lelang dengan pengumuman resmi agar publik mendapat kesempatan yang sama untuk ikut serta.
Penjual umumnya melelang barang yang bernilai tinggi, seperti properti, tanah, kendaraan, hingga aset milik negara. Oleh karena itu, peserta lelang harus memenuhi persyaratan tertentu, mulai dari administrasi hingga kewajiban pembayaran biaya tambahan.
Tujuan dan Manfaat Lelang
Masyarakat maupun pemerintah memilih lelang sebagai mekanisme jual beli karena berbagai tujuan penting yang melekat dalam proses ini. Pertama, lelang menciptakan efisiensi harga di mana peserta yang bersaing dalam penawaran secara sehat menghasilkan harga akhir yang mencerminkan nilai pasar secara akurat. Hal ini membuat setiap peserta memiliki kesempatan yang sama untuk menentukan seberapa besar mereka bersedia membayar, sehingga harga yang tercapai bukan hasil kesepakatan tertutup, melainkan murni dari interaksi penawaran.
Kedua, lelang menjamin transparansi dalam transaksi. Proses yang terbuka untuk umum memungkinkan setiap pihak mengikuti jalannya pelelangan tanpa menyembunyikan apa pun. Dengan sistem seperti ini, pihak penyelenggara dapat menekan potensi manipulasi harga maupun praktik curang seminimal mungkin.
Selain itu, lelang menghadirkan kepastian hukum serta jaminan atas aset yang peserta menangkan. Peserta yang berhasil memperoleh barang dalam lelang tidak perlu mengkhawatirkan legalitasnya, sebab penyelenggara melaksanakan seluruh prosedur sesuai aturan yang berlaku. Hal ini memberikan rasa aman, baik bagi pembeli maupun penjual.
Dari sisi negara, lelang menyumbang salah satu sumber penerimaan fiskal. Melalui mekanisme ini, pemerintah memperoleh PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak), sementara aset yang dilelang mengoptimalkan penerimaan negara.
Dengan demikian, lelang tidak hanya memberi manfaat pada level individu, tetapi juga memperkuat keuangan nasional.
Tidak kalah penting, hasil lelang sering dijadikan standar harga pasar. Misalnya, harga properti atau kendaraan yang terjual melalui lelang bisa menjadi barometer di sektor terkait. Hal ini membantu menciptakan acuan yang lebih jelas bagi pelaku usaha maupun masyarakat luas.
Dengan kata lain, lelang bukan sekadar sarana untuk menjual barang. Lebih jauh, ia menghadirkan manfaat ganda berupa keuntungan bagi peserta, kejelasan hukum, penerimaan negara, serta kontribusi terhadap stabilitas ekonomi dan keuangan secara keseluruhan.
Dasar Hukum Lelang di Indonesia
Lelang di Indonesia berdiri di atas fondasi hukum yang kuat. Awalnya, aturan lelang diatur dalam Vendu Reglement Staatsblad 1908 No. 189 yang merupakan warisan Belanda. Meski berasal dari era kolonial, aturan ini masih berlaku dengan banyak pembaruan.
Beberapa dasar hukum yang menjadi aturan pelaksanaan lelang di Indonesia, antara lain:
- UU No. 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara
- KUH Perdata dan KUHAPerdata
- UU No. 19 Tahun 1997 tentang Penagihan Pajak dengan Surat Paksa
- UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
- UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia
- UU No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan
Selain itu, terdapat peraturan khusus terkait mekanisme lelang, misalnya Peraturan Menteri Keuangan No. 93/PMK.06/2010 tentang petunjuk pelaksanaan lelang, serta aturan mengenai pejabat lelang dan balai lelang. Dengan regulasi yang detail, setiap proses lelang wajib mengikuti prosedur resmi untuk menjamin legalitas serta menghindari sengketa.
Cara Menghitung Penilaian Biaya Lelang
Salah satu hal krusial dalam lelang adalah biaya lelang, yaitu pungutan resmi yang dikenakan kepada pembeli maupun penjual sesuai ketentuan perundang-undangan.
1. Komponen Biaya Lelang
Beberapa jenis biaya yang biasanya muncul dalam proses lelang:
Bea Lelang (PNBP)
Setiap pelaksanaan lelang selalu melibatkan biaya resmi yang peserta setor ke kas negara. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 95/PMK.06/2022 secara jelas mengatur biaya tersebut sehingga seluruh proses memiliki landasan hukum yang pasti.
Berdasarkan aturan tersebut, pihak penjual membayar tarif sebesar 1% dari harga terbentuk dalam lelang. Sementara itu, pembeli membayar 0% atau tarif khusus sesuai dengan jenis objek lelang yang diperoleh.
Biaya Administrasi
Balai lelang sebagai penyelenggara resmi umumnya menetapkan besarnya biaya lelang yang harus ditanggung peserta. Setiap balai memiliki standar tarif yang berbeda, tergantung pada jenis barang serta nilai transaksinya.
Sebagai contoh, JBA Indonesia—salah satu balai lelang otomotif terbesar di tanah air—menyesuaikan biaya dengan harga akhir kendaraan yang terjual. Jika mobil terjual di bawah Rp 500 juta, balai lelang mengenakan biaya tetap sebesar Rp 3.000.000 kepada peserta. Namun, apabila nilai mobil mencapai Rp 500 juta atau lebih, maka perhitungannya menggunakan persentase, yakni sebesar 0,6% dari harga terbentuk.
Biaya Panjar dan Tambahan
Selain membayar biaya resmi dan biaya yang balai lelang tetapkan, peserta juga harus memahami adanya komponen lain berupa biaya panjar dan tambahan. Biaya ini mencakup berbagai kebutuhan operasional yang timbul selama proses lelang berlangsung.
Sejak tahap awal, panitia lelang mengenakan biaya pendaftaran kepada peserta untuk memastikan identitas dan kelayakan mereka. Panitia juga mengeluarkan biaya pengumuman untuk mempublikasikan informasi objek lelang agar masyarakat luas mengetahuinya dan proses berlangsung transparan.
Selain itu, panitia juga memasukkan biaya saksi, karena saksi diperlukan untuk memastikan jalannya lelang sesuai aturan dan mencegah sengketa di kemudian hari. Panitia pun menanggung biaya transportasi ketika barang dipindahkan dari lokasi pemilik ke tempat penyimpanan atau lokasi lelang resmi.
Terakhir, ada biaya penyimpanan barang, terutama jika objek lelang berupa kendaraan, mesin, atau aset lain yang membutuhkan tempat khusus agar tetap aman hingga proses penjualan selesai.
Biaya Pajak atau Cukai Khusus
Peserta wajib membayar pajak atau cukai khusus selain biaya lelang yang sudah ditetapkan. Kewajiban ini muncul ketika objek lelang termasuk kategori tertentu, seperti kendaraan impor, barang mewah, atau komoditas yang undang-undang atur secara khusus. Misalnya, ketika seseorang memenangkan lelang kendaraan impor, ia tidak hanya membayar harga terbentuk ditambah biaya lelang, tetapi juga harus melunasi bea masuk sesuai ketentuan kepabeanan. Bea masuk ini merupakan pungutan negara atas barang yang masuk ke Indonesia dari luar negeri.
Panitia lelang juga mengenakan cukai jika objek berupa produk yang termasuk barang kena cukai. Selain itu, peserta dapat dikenakan pajak tambahan, seperti Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) untuk kendaraan tertentu atau pajak lain sesuai regulasi yang berlaku. Semua kewajiban pajak dan cukai ini bersifat mengikat dan harus dipenuhi sebelum peserta memperoleh hak kepemilikan penuh atas barang lelang.
Dengan demikian, biaya pajak dan cukai khusus menjadi bagian penting dari total pengeluaran yang harus disiapkan peserta. Oleh karena itu, peserta perlu menghitung perkiraan anggaran sejak awal agar tidak menghadapi kendala finansial di kemudian hari.
2. Rumus Menghitung Biaya Lelang
Proses perhitungan biaya lelang secara sederhana adalah sebagai berikut:
Bea Lelang Penjual = Tarif × Harga Terbentuk (H)
Bea Lelang Pembeli = Tarif × Harga Terbentuk (H)
Biaya Administrasi = a × H atau nilai tetap
Total yang dibayar Pemenang = H + Bea Lelang Pembeli + Administrasi + Biaya Tambahan
Jumlah Bersih yang diterima Penjual = H − Bea Lelang Penjual − Biaya Tambahan
3. Contoh Perhitungan
Sebuah mobil terjual melalui lelang dengan harga Rp 300.000.000. Aturan biaya:
Bea Lelang Penjual = 1% × Rp 300.000.000 = Rp 3.000.000
Bea Lelang Pembeli = 0,6% × Rp 300.000.000 = Rp 1.800.000
Biaya Administrasi = Rp 3.000.000
Biaya Tambahan (pengumuman/transportasi) = Rp 2.000.000
Total yang dibayar pemenang = Rp 306.800.000
Pendapatan bersih penjual = Rp 297.000.000
Dari ilustrasi ini, terlihat betapa pentingnya pemahaman biaya lelang agar pembeli tidak kaget dengan total pembayaran, dan penjual bisa memperkirakan hasil bersih yang diterima.
Cara Menentukan Harga Limit Lelang
Harga limit adalah nilai minimal yang ditetapkan sebagai dasar dalam pelelangan suatu barang. Harga ini tidak boleh lebih tinggi dari nilai pasar maupun nilai likuidasi sesuai aturan PMK No. 213/PMK.06/2020.
Beberapa aspek dan faktor yang mempengaruhi harga limit lelang, di antaranya:
Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi
Nilai pasar adalah harga normal di pasaran, sedangkan nilai likuidasi adalah estimasi harga jika barang dijual dalam kondisi terpaksa.
Kondisi Pasar dan Tren Ekonomi
Tingkat permintaan, situasi ekonomi, dan tren harga berpengaruh pada realistis tidaknya harga limit.
Keadilan bagi Peserta
Harga limit yang terlalu tinggi bisa mengurangi minat, sementara yang terlalu rendah berpotensi merugikan penjual.
Peran Jasa Penilai dalam Proses Lelang
Dalam setiap proses lelang, keberadaan jasa penilai memegang peranan yang sangat vital, di antaranya:
1. Memberikan Dasar Nilai yang Akurat
Tanpa penilaian yang jelas, baik penjual maupun pembeli sulit mengetahui nilai wajar suatu objek. Jasa penilai hadir untuk memberikan kepastian harga yang objektif.
2. Menetapkan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi
Penilai menentukan dua jenis nilai yaitu nilai pasar yaitu harga normal sesuai kondisi pasar dan nilai likuidasi yakni harga estimasi jika penjualan dilakukan dalam kondisi mendesak.
3. Menjadi Acuan Penetapan Harga Limit Lelang
Laporan penilaian dijadikan dasar oleh penjual untuk menetapkan nilai limit. Tanpa laporan ini, harga limit bisa tidak akurat dan berpotensi menimbulkan masalah hukum.
4. Memenuhi Persyaratan Hukum
Dalam jenis lelang tertentu, misalnya lelang eksekusi hak tanggungan, laporan penilaian merupakan dokumen wajib agar proses sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
5. Mengurangi Potensi Sengketa
Penilaian profesional menghindarkan konflik akibat perbedaan persepsi nilai objek. Dengan adanya penilaian resmi, sengketa dapat ditekan seminimal mungkin.
6. Meningkatkan Kepercayaan Publik
Lelang menjadi lebih transparan ketika nilai limit ditentukan berdasarkan analisis profesional, bukan sekadar perkiraan. Hal ini meningkatkan rasa aman peserta.
7. Proses Kerja Sistematis dan Profesional
Tahapan kerja jasa penilai meliputi penunjukan penilai independen, pengumpulan data pasar dan legalitas, inspeksi lapangan atas kondisi objek, analisis menyeluruh untuk menentukan nilai, dan penyusunan laporan resmi yang sah secara hukum.
Contoh Studi Kasus
Judul Studi Kasus: Analisis Penentuan Nilai Limit Lelang Objek Hak Tanggungan oleh KJPP
Masyarakat telah lama mengenal lelang sebagai bentuk jual beli terbuka. Panitia menyelenggarakan proses ini agar publik dapat menawar secara lisan atau tertulis hingga tercapai harga tertinggi. Sebelum lelang dimulai, panitia wajib mengumumkan informasi resmi untuk memastikan proses berjalan transparan dan adil.
Dalam setiap lelang, peserta harus melengkapi dokumen penunjang, terutama bila objek yang dilelang merupakan hak tanggungan berdasarkan grosse akta hak tanggungan. Dokumen ini mencakup surat permintaan lelang, sertifikat hak tanggungan, surat peringatan minimal 30 hari sebelum lelang, syarat penjualan dari penjual, sertifikat tanah, pengumuman lelang dua kali dalam lima belas hari melalui media cetak, serta rincian jumlah utang yang menjadi dasar eksekusi.
Hak tanggungan, yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, berfungsi sebagai jaminan utang untuk melindungi kreditur jika debitur wanprestasi. Bersifat accessoir, hak tanggungan selalu melekat pada perjanjian piutang dan mengikuti peralihan piutang yang dijaminnya. Objek hak tanggungan dapat berupa hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai atas tanah negara yang dapat dialihkan.
Nilai limit lelang menjadi syarat mutlak dalam setiap lelang hak tanggungan. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) melakukan penilaian untuk menetapkan nilai pasar dan nilai likuidasi yang menjadi dasar penentuan harga limit. Penilai bertanggung jawab terhadap bank dan debitur, menjalankan tugas dengan integritas, profesionalisme, serta mematuhi aturan hukum. Profesionalisme ini menjaga kredibilitas lelang, mencegah sengketa, dan meningkatkan kepercayaan semua pihak. Penilaian yang akurat oleh KJPP menjadi instrumen penting dalam pelaksanaan lelang yang adil dan transparan.
Studi kasus ini merupakan tulisan Zilvania Putri, Sofi, Suhermanto, dan Abid (2023), Skripsi, Universitas Pakuan. Sumber: di sini.
Memahami biaya lelang dan harga limit 2025 membantu peserta dan penjual mengatur strategi, mencegah kerugian, serta memperkirakan kemampuan finansial.***