Panduan praktis Perhitungan Kompensasi SUTET 2025: dasar hukum (Permen ESDM 13/2025), rumus praktis, contoh hitung per meter, pengalaman lapangan, dan best practices agar pemilik lahan menerima ganti rugi adil dari perhitungan kompensasi SUTET 2025.
Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) sering melintas di atas lahan milik masyarakat. Kehadiran SUTET tidak berarti pemerintah mengambil hak milik; melainkan memberi batasan pemanfaatan lahan melalui konsep ruang bebas. Untuk kompensasi atas keterbatasan pemanfaatan itulah pemerintah mengatur mekanisme ganti rugi yang lebih baku pada 2025 melalui Peraturan Menteri ESDM Nomor 13 Tahun 2025.
Dasar hukum dan perubahan penting di Permen ESDM 13/2025
Dikutip dari Permen ESDM 13/2025 mengatur ruang bebas jaringan transmisi dan tata cara pemberian kompensasi atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman yang berada di bawah ruang bebas tersebut. Peraturan ini mulai berlaku sejak diundangkan pada 30 April 2025 dan secara resmi menggantikan ketentuan sebelumnya, sehingga penetapan nilai dan pembayaran kini diharapkan berlangsung lebih transparan dan terstruktur. Salah satu perubahan signifikan adalah mandat penggunaan lembaga penilai independen (KJPP) untuk menentukan nilai pasar dan besaran kompensasi.
Tahapan prosedur menurut aturan baru
Menurut aturan tahun 2025 yang dikutip dari laman esdm.go.id, proses kompensasi biasanya meliputi lima tahap, yaitu: (1) mendata jalur transmisi dan membuat peta inventarisasi; (2) melakukan sosialisasi kepada masyarakat terdampak; (3) melaksanakan survei dan penilaian oleh lembaga profesional; (4) menetapkan nilai serta nomor register LHPBK; dan (5) membayar kompensasi berdasarkan dokumen persetujuan tertulis. Rangkaian ini mengurangi risiko “lain tulis, lain bayar” dan sengketa administratif.
Rumus praktis untuk menghitung kompensasi
Praktik penilaian yang umum digunakan mengacu pada rumus berikut sebagai pedoman operasional, sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV Permen ESDM No. 13 Tahun 2021:
- Tanah: Kompensasi = 15% × Luas (m²) × Nilai Pasar per m².
- Bangunan: Kompensasi = 15% × Luas bangunan (m²) × Nilai Pasar bangunan per m².
- Tanaman: Dibayar berdasarkan nilai pasar tanaman yang ditentukan penilai.
Persentase 15% sering digunakan sebagai koefisien pengurang untuk mencerminkan keterbatasan pemanfaatan lahan, namun tetap mempertahankan hak milik atas tanah tersebut. Ketentuan ini sudah diterapkan dalam pedoman penilaian dan banyak dijadikan acuan teknis oleh para penilai publik.
Cara mendapatkan “harga per meter”
Untuk memperoleh angka kompensasi per meter persegi, hitung nilai pasar per m² terlebih dahulu melalui laporan penilai independen, lalu kalikan dengan 15%. Secara matematis:
- Kompensasi per m² ≈ 0,15 × Nilai Pasar per m².
- Dengan cara ini, perbedaan besar antara daerah satu dan lain muncul karena perbedaan nilai pasar lokal.
Contoh perhitungan praktis
Misal sebuah lahan terdampak seluas 200 m² dengan nilai pasar hasil penilaian Rp 4.000.000/m². Perhitungannya:
- Nilai pasar total = 200 × Rp 4.000.000 = Rp 800.000.000
- Kompensasi = 15% × Rp 800.000.000 = Rp 120.000.000
- Kompensasi per meter = Rp 120.000.000 ÷ 200 = Rp 600.000/m²
Contoh lain: bila nilai pasar per m² sebesar Rp 3.000.000 → kompensasi per m² = 0,15 × 3.000.000 = Rp 450.000/m². Intinya, KJPP memverifikasi nilai pasar lokal, lalu dari hasil verifikasi itu ditetapkan harga final kompensasi.
Pengalaman lapangan & mengapa sengketa terjadi
Pada beberapa proyek sebelumnya, warga menolak karena menilai besaran kompensasi tidak adil dan tidak mencerminkan nilai pasar lokal. Kasus-kasus di lapangan menegaskan perlunya transparansi: sosialisasi yang memadai, penggunaan penilai independen, dan dokumentasi lengkap dapat menurunkan konflik. Contoh nyata terlihat pada proses sosialisasi yang PLN lakukan untuk transmisi Tanjung Priok, di mana mereka menekankan keterbukaan informasi agar masyarakat tidak salah persepsi.
Mengapa sering muncul protes dari warga?
Pengalaman lapangan menunjukkan variasi besar antar-proyek dan daerah, sehingga ketidakpuasan kerap muncul ketika angka tawaran tidak sejalan dengan ekspektasi warga atau pasar lokal. Kasus-kasus yang tercatat:
Pada 2006, warga Kulonprogo menolak pemasangan SUTET karena menilai besaran ganti rugi tidak layak; pemberitaan memuat uneg-uneg warga yang menuntut kompensasi lebih adil. (sumber: detiknews)
Dari kasus tersebut jelas bahwa transparansi data, penggunaan penilai independen dan sosialisasi awal menjadi kunci meredam konflik.
Praktik terbaik agar kompensasi adil
Agar proses berjalan adil dan dapat dipertanggungjawabkan, pihak terkait wajib melaksanakan kompensasi dengan mematuhi prinsip-prinsip berikut:
- Gunakan penilai publik bersertifikat (KJPP) agar nilai pasar kredibel.
JDIH ESDM - Jalankan sosialisasi awal: paparkan rumus, data pembanding, dan peta luas terdampak.
- Sediakan laporan tertulis (LHPBK, BAPT, nomor register) sehingga pemilik dapat menelaah dasar perhitungan.
- Dokumentasi lengkap untuk antisipasi sengketa dan audit di masa depan.
Pada praktik tahun 2025, banyak pihak menggunakan pedoman umum dengan menetapkan kompensasi sekitar 15% dari nilai pasar per m² untuk tanah dan bangunan yang berada di bawah ruang bebas transmisi. Nilai kompensasi per meter sangat bergantung pada penetapan nilai pasar lokal oleh penilai, sehingga besaran estimasi bisa mencapai puluhan ribu hingga ratusan ribu rupiah per m², tergantung daerahnya. Untuk angka pasti, konsultasikan laporan penilaian resmi (KJPP) yang berlaku di wilayah Anda karena nilai pasar lokallah yang menentukan kompensasi akhir.
Langkah-langkah ini memperkuat legitimasi proses dan meningkatkan kepercayaan publik terhadap proyek infrastruktur tenaga listrik.
Permen ESDM 13/2025 membawa tata kelola kompensasi yang lebih jelas dan menekankan peran penilai independen. Pada praktik umum tahun 2025, penilai (KJPP) menetapkan nilai pasar lokal sebagai dasar, lalu menghitung kompensasi per meter sekitar 15% dari nilai pasar per m². Dengan cara ini, besar kompensasi langsung mengikuti nilai pasar yang berlaku di lokasi tersebut. Untuk mengetahui angka pasti di wilayah Anda, Anda perlu meminta LHPBK resmi langsung kepada lembaga penilai yang berwenang.***