Menentukan nilai sebuah aset atau properti bukanlah pekerjaan sederhana. Proses ini membutuhkan metode yang sistematis agar hasil penilaian akurat dan dapat dipertanggungjawabkan, baik untuk kepentingan pribadi, bisnis, maupun lembaga keuangan.
Salah satu metode yang banyak digunakan adalah penilaian menggunakan pendekatan biaya atau cost approach. Melansir laman resmi DJK Kemenkeu, metode ini berfokus pada perhitungan biaya untuk membangun kembali atau mengganti aset dengan fungsi yang sama, kemudian menyesuaikannya dengan penyusutan akibat usia, pemakaian, maupun faktor eksternal.
Pendekatan ini sering menjadi pilihan utama ketika aset yang dinilai bersifat unik, sulit ditemukan pembandingnya di pasar, atau dibutuhkan untuk tujuan khusus seperti asuransi. Dengan memahami prinsip dasar, formula umum, hingga contoh penerapannya, kita dapat melihat bagaimana pendekatan biaya membantu penilai memberikan estimasi yang objektif sekaligus realistis.
Pendekatan biaya berangkat dari sebuah logika sederhana, yaitu nilai properti dapat ditentukan dengan menghitung biaya untuk membangun aset serupa saat ini, lalu menguranginya dengan faktor penyusutan.
Metode ini sangat berguna ketika aset yang dinilai bersifat unik atau tidak memiliki data transaksi pasar yang memadai. Misalnya, rumah ibadah, gedung sekolah, rumah sakit, atau bangunan pabrik dengan fungsi khusus.
Karena jarang ada transaksi jual beli untuk aset jenis ini, sulit menggunakan pendekatan pasar. Oleh sebab itu, penilai menggunakan pendekatan biaya untuk memperkirakan nilai yang lebih rasional.
Selain itu, perusahaan asuransi juga sering menggunakan pendekatan ini untuk menentukan nilai pertanggungan, karena mereka perlu menghitung biaya penggantian apabila bangunan rusak.
Pendekatan biaya tidak selalu menjadi pilihan utama, metode ini biasanya digunakan dalam kondisi tertentu saja. Misalnya untuk menilai aset yang bersifat unik atau jarang diperdagangkan, aset yang dengan data pasar yang tidak tersedia atau tidak memadai, aset yang baru selesai dibangun, asuransi, atau cross-check perbandingan.
Prinsip Utama dalam Pendekatan Biaya
Ada tiga prinsip utama yang sering diterapkan penilai ketika menggunakan pendekatan biaya:
- Biaya Reproduksi (Reproduction Cost)
Estimasi biaya untuk membuat ulang aset persis sama seperti aslinya, baik dari sisi desain, material, maupun spesifikasi lama.
- Biaya Pengganti (Replacement Cost)
Estimasi biaya untuk membangun aset baru yang memiliki fungsi sama, tetapi menggunakan material dan teknologi terkini.
3. Penyusutan (Depreciation)
Penurunan nilai yang terjadi akibat faktor fisik seperti kerusakan, aus, atau usia bangunan. Faktor fungsional seperti desain ketinggalan zaman atau tidak efisien dan faktor eksternal seperti kondisi lingkungan yang menurun, regulasi baru, atau lokasi yang kehilangan daya tarik.
Penilai biasanya menghitung biaya pembangunan baru, kemudian mengurangi nilai penyusutan agar tercermin kondisi riil aset yang ada.
Formula Umum Pendekatan Biaya
Secara garis besar, formula penilaian dengan pendekatan biaya dapat ditulis dalam rumus berikut:
Nilai Properti = (Biaya Reproduksi/Pengganti Baru – Penyusutan) + Nilai Tanah
Penjelasan:
- Biaya Reproduksi Baru (BRB): biaya membangun ulang properti dengan desain dan material asli.
- Biaya Pengganti Baru (BPB): biaya membangun aset serupa dengan fungsi sama menggunakan teknologi/material modern.
- Penyusutan: estimasi pengurangan nilai akibat faktor fisik, fungsional, maupun eksternal.
- Nilai Tanah: umumnya dihitung secara terpisah dengan pendekatan pasar karena tanah tidak mengalami penyusutan.
Namun jika Anda hanya ingin menghitung bangunan, maka bisa menggunakan bentuk sederhana ini:
Nilai Bangunan = Biaya Baru-Penyusutan
Sementara jika digabung dengan tanah, rumus atau formula yang bisa digunakan menjadi seperti ini:
Nilai Properti = (Biaya Baru-Penyusutan)+Nilai Tanah
Contoh Studi Kasus Nyata
Agar lebih memahami cost approach dalam penilaian aset, simak contoh studi kasus di bawah ini. Studi kasus ini merupakan hasil penelitian yang dilakukan oleh tiga mahasiswa Politeknik Negeri Malang: Binti Miftakhul Jannah, Aang Afandi, dan Rosy Aprieza Puspita Zandra. Objek penelitian berupa rumah tinggal yang dijadikan jaminan kredit oleh bank.
Bank membutuhkan nilai properti yang akurat untuk menentukan jumlah kredit dan sebagai alternatif pembayaran jika terjadi kredit macet. Tim peneliti menggunakan kombinasi pendekatan pasar dan pendekatan biaya.
Pendekatan biaya dilakukan dengan metode depreciated replacement cost (DRC) untuk menghitung nilai bangunan, sementara nilai tanah dihitung dengan data pasar. Sementara, pendekatan pasar menggunakan perbandingan harga tiga rumah sejenis yang berada di lokasi yang sama.
Hasil penilaian yang dilakukan oleh ketiganya menghasilkan angka sebagai berikut:
Cost Approach: Rp2.758.384.000
Market Approach: Rp3.175.529.000
Rekonsiliasi nilai pasar: Rp3.009.000.000
Selain itu, bank menetapkan nilai likuidasi sebesar 70% dari nilai pasar, yaitu sekitar Rp2.106.000.000. Hasil penelitian ini memperlihatkan bahwa pendekatan biaya biasanya menghasilkan nilai yang lebih konservatif dibandingkan pendekatan pasar. Pasar cenderung mencerminkan selera pembeli dan kondisi ekonomi terkini, sedangkan pendekatan biaya lebih menekankan pada perhitungan biaya riil.
Berdasarkan penjelasan dan contoh studi kasus di atas, bisa dikatakan bahwa pendekatan biaya memainkan peran penting dalam dunia penilaian properti. Dengan menghitung biaya pembangunan baru lalu mengurangi faktor penyusutan, penilai dapat memperkirakan nilai yang realistis dari sebuah aset.
Metode ini sangat tepat digunakan untuk aset khusus, aset baru, maupun untuk tujuan asuransi. Walaupun tidak selalu mencerminkan nilai pasar sesungguhnya, pendekatan biaya memberikan dasar yang kuat untuk memastikan nilai sebuah aset dapat dipertanggungjawabkan.
Jika digunakan bersama pendekatan pasar dan pendapatan, hasil penilaian akan lebih akurat dan seimbang. Itulah sebabnya para penilai profesional hampir selalu memasukkan pendekatan biaya sebagai salah satu instrumen dalam proses penilaian properti.***