Dalam dunia properti dan konstruksi, istilah Gross Building Area (GBA) dan Garis Sempadan Bangunan (GSB) sering terdengar, terutama ketika membahas perencanaan dan pengembangan bangunan.
Meski keduanya kerap muncul bersamaan, banyak orang masih bingung mengenai perbedaan dan fungsinya masing-masing.
GBA biasanya berkaitan dengan luas lantai total sebuah bangunan, sementara GSB menekankan batas aman pembangunan terhadap elemen eksternal seperti jalan, sungai, atau batas lahan tetangga.
Pemahaman yang tepat terhadap kedua istilah ini sangat krusial, tidak hanya bagi arsitek dan pengembang, tetapi juga bagi investor, pemilik lahan, dan pihak yang terlibat dalam perizinan pembangunan.
Pengertian Gross Building Area (GBA)
Menurut Young Architect Academy 2.0, Gross Building Area (GBA) adalah istilah yang merujuk pada total luas lantai sebuah bangunan, yang dihitung dari permukaan luar dinding eksterior. Pengukuran GBA mencakup semua ruang tertutup, mulai dari basement, ruang mekanikal, penthouse, hingga lantai utilitas.
Pemahaman Gross Building Area (GBA) sangat penting karena menjadi dasar dalam perhitungan nilai properti, estimasi biaya konstruksi, dan penentuan kapasitas fasilitas, berbeda dengan luas bersih atau net floor area.
GBA mencakup seluruh ruang tertutup tanpa pengecualian, termasuk area seperti koridor, tangga, lobi, ruang servis, basement, serta ruang mekanikal yang mendukung fungsi bangunan.
Namun, GBA tidak memasukkan area parkir terbuka atau garasi yang berada di luar struktur bangunan. Dengan kata lain, GBA menggambarkan luas efektif bangunan yang dapat digunakan dan sekaligus menjadi acuan penting bagi pengembang, bank, serta penilai properti.
Pengertian Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Sementara GBA fokus pada luas lantai, menurut Kementerian Koordinator Bidang Infrastruktur dan Pembagunan Kewilayahan, Garis Sempadan Bangunan (GSB) mengatur jarak aman bangunan terhadap elemen eksternal. Tujuan utama GSB adalah memastikan bangunan tidak berdiri terlalu dekat dengan jalan, sungai, pantai, rel kereta api, jaringan listrik tegangan tinggi, atau batas lahan milik tetangga.
Selain aspek keamanan, Garis Sempadan Bangunan (GSB) juga berperan penting dalam menjaga kualitas lingkungan, seperti sirkulasi udara, pencahayaan alami, dan estetika tata kota.
GSB mencakup berbagai jenis pengaturan, mulai dari penentuan jarak bangunan terhadap jalan (GSJ), batas minimum bangunan dari sisi lahan di bagian depan, samping, maupun belakang, hingga pengaturan khusus untuk bangunan yang berada dekat sungai, pantai, atau danau (GSS/GSP/GSD).
Selain itu GSB juga memberikan gambaran pengaturan jarak bangunan dari jalur rel kereta api demi keselamatan (GSKa). Dengan penerapan GSB yang tepat, pengembang bisa membangun bangunan aman, tertata, dan sesuai tata ruang.
Dasar Hukum GSB di Indonesia
Pengaturan GSB di Indonesia memiliki landasan hukum yang jelas, sehingga setiap pembangunan wajib mematuhinya. Berikut daftar hukum GSB yang berlaku di Indonesia:
1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Pasal 13 menjelaskan bahwa GSB adalah batas minimum jarak bangunan terhadap lahan yang dikuasai, untuk menjaga keamanan, kenyamanan, dan estetika lingkungan.
2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (PU)
Permen PU No. 06/PRT/M/2007: Menetapkan pedoman umum tata bangunan dan lingkungan.
Permen PU No. 20/PRT/M/2011: Menegaskan bahwa GSB dan GSJ harus masuk dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
3. Peraturan Daerah dan Rencana Tata Ruang
Setiap daerah dapat memiliki ketentuan berbeda. Contohnya, DKI Jakarta mengatur GSB melalui Perda No. 7 Tahun 1991, yang kemudian diperbarui dengan Pergub No. 31 Tahun 2022.
4. Kewenangan Kepala Daerah
Apabila GSB belum ditetapkan permanen, kepala daerah berhak menentukan GSB sementara saat pengajuan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Dengan dasar hukum ini, setiap pengembang wajib memastikan bangunan tidak melanggar GSB agar terhindar dari masalah hukum dan risiko keselamatan.
Pemahaman GBA dan GSB sangat penting bagi pengembang, arsitek, investor, dan pemilik lahan. Kesalahan dalam perhitungan GBA bisa memengaruhi estimasi biaya, kapasitas ruang, dan nilai properti. Sementara pengabaian GSB berpotensi menimbulkan konflik hukum, risiko keselamatan, dan gangguan lingkungan.
Dengan memadukan perhitungan GBA yang akurat dan kepatuhan terhadap GSB, pembangunan dapat dilakukan secara optimal, aman, dan sesuai regulasi. Hasilnya adalah bangunan yang fungsional, nyaman, dan memiliki nilai investasi tinggi.
Meskipun sering terdengar bersamaan, GBA dan GSB memiliki fungsi yang berbeda. GBA berfokus pada pengukuran luas lantai dari sisi luar dinding bangunan, sehingga menentukan seberapa besar ruang yang tersedia untuk digunakan. Sementara itu, GSB menetapkan batas minimal bangunan terhadap elemen eksternal, dengan tujuan menjaga keamanan, jarak, dan tata letak yang sesuai.
Meski berbeda, keduanya saling terkait dalam perencanaan arsitektur. Pengembang menggunakan GSB dalam menentukan lokasi di mana bangunan boleh didirikan. Sementara GBA menghitung seberapa luas bangunan yang dapat dibangun di atas lahan tersebut. Integrasi kedua konsep ini memastikan pembangunan berjalan aman, fungsional, dan sesuai dengan ketentuan tata ruang.***