Mengetahui apa itu Gross Floor Area, Rentable Floor Area, Semi-Gross Floor Area, dan Net Floor Area sangat penting, terutama bagi arsitek, pengembang properti, mahasiswa teknik sipil, hingga profesional yang sedang mempersiapkan ujian sertifikasi ARE atau terlibat dalam proyek konstruksi.
Keempat istilah ini menjadi acuan utama dalam menghitung efisiensi bangunan, menentukan harga sewa, hingga menyusun strategi desain yang sesuai dengan regulasi zonasi maupun perizinan.
Meski terdengar mirip, masing-masing istilah memiliki perbedaan yang cukup signifikan dalam praktiknya.
Apa Itu GFA, RFA, SGFA, dan NFA
1. Gross Floor Area (GFA) – Luas Lantai Kotor
Perhitungan Gross Floor Area (GFA) menjumlahkan total luas seluruh lantai bangunan dengan cara mengukur dari sisi luar dinding eksterior.
Semua ruang di dalam bangunan termasuk dinding, kolom, tangga, lobi, area mekanikal, hingga ruang utilitas masuk dalam perhitungan.
Pengembang dan perencana biasanya memakai GFA untuk mengurus perizinan bangunan, menetapkan zonasi kota, serta menghitung estimasi biaya konstruksi.
Di berbagai negara, otoritas pemerintah secara resmi menetapkan definisi GFA. Sebagai contoh, pemerintah Toronto mendefinisikan GFA sebagai total luas setiap lantai yang diukur dari dinding luar bangunan.
Sementara di Singapura, otoritas Urban Redevelopment Authority (URA) juga memasukkan kolom, dinding, hingga area servis dalam hitungan GFA, namun mengecualikan balkon terbuka, void tertentu, dan parkir luar ruangan.
Rumus sederhana GFA:
GFA = luas seluruh lantai per level dihitung dari garis dinding luar
Contoh: Jika satu gedung perkantoran memiliki luas tiap lantai 1.000 m² dan terdiri dari 5 lantai, maka GFA = 5.000 m².
2. Rentable Floor Area (RFA) – Luas yang Dapat Disewakan
Pengelola memakai RFA (Rentable Floor Area) untuk menegaskan luas bangunan yang benar-benar bisa mereka tawarkan kepada penyewa. Berbeda dengan GFA yang mencakup seluruh area, pengelola menghitung RFA lebih kecil karena mereka sengaja mengecualikan ruang yang tidak bisa tenant gunakan secara langsung.
Rumus sederhana RFA:
RFA = GFA – (ruang servis & fasilitas umum utama)
3. Semi-Gross Floor Area (SGFA) – Luas Semi-Kotor
Istilah Semi-Gross Floor Area (SGFA) lebih populer di Indonesia, khususnya dalam industri properti apartemen dan kondominium.
Perhitungan SGFA menambahkan porsi proporsional area bersama seperti koridor, lobi, atau tangga ke luas unit, tetapi tidak memasukkan shaft lift, tangga darurat, dan ruang servis vertikal lainnya.
Rumus sederhana SGFA:
SGFA = NFA + proporsi area bersama
Contoh: Jika sebuah unit memiliki luas bersih (NFA) 70 m² dan mendapatkan alokasi 10 m² dari koridor, maka SGFA unit = 80 m².
4. Net Floor Area (NFA) – Luas Bersih yang Bisa Dipakai
Net Floor Area atau NFA mengacu pada luas yang benar-benar bisa digunakan untuk menjalankan aktivitas utama. Dalam praktik sehari-hari di Indonesia, masyarakat sering menyebut NFA sebagai “luas karpet” atau “sellable area.”
Penghitungannya mengambil sisi dalam dinding unit lalu mengurangi kolom, dinding permanen, shaft, toilet, lobi, ruang mekanikal, dan koridor bersama.
Rumus sederhana NFA:
NFA = luas dalam ruangan – (kolom + dinding + ruang servis)
Contoh: Jika satu lantai memiliki luas 1.000 m², penghitungan yang mengurangi area servis sebesar 200 m² dan koridor 100 m² menghasilkan NFA sebesar 700 m².
Contoh Perbandingan GFA, RFA, SGFA, dan NFA
Total luas lantai (outer wall ke outer wall): 1.000 m² → GFA = 1.000 m²
Area servis (toilet, lift, tangga, ruang mesin): 200 m² → RFA = 1.000 – 200 = 800 m²
Penghitung menetapkan luas dalam unit setelah mengurangi dinding dan kolom sebesar 700 m², sehingga NFA menjadi 700 m².
Jika pengelola membebankan 50% dari koridor berukuran 100 m² kepada tenant, maka SGFA bertambah menjadi 700 + 50 = 750 m².
Perbedaan angka ini menegaskan bahwa bangunan memang tampak luas, tetapi penyewa atau penghuni hanya bisa memakai ruang yang lebih kecil setelah mengurangi elemen-elemen non-fungsional.
Aturan dan Praktik Perhitungan GFA, RFA, SGFA, NFA di Indonesia
Di Indonesia, definisi luas lantai sering kali mengacu pada standar penilaian properti maupun praktik pasar real estate.
- Perhitungan GFA mencakup seluruh luas lantai dari dinding terluar, termasuk balkon dan mezzanine, tetapi tidak memasukkan area parkir.
- Pengelola menggunakan SGFA/RFA sebagai dasar perhitungan unit sewa dengan memasukkan area tenant serta bagian koridor atau lobi, tetapi tidak menghitung shaft dan tangga darurat.
- NFA disebut juga luas karpet, yakni luas bersih yang bisa digunakan penghuni, dihitung dari sisi dalam dinding unit.
Sebagai informasi tambahan, pemahaman tentang GFA, RFA, SGFA, dan NFA penting bagi Arsitek untuk menentukan desain efisien dan mematuhi regulasi pemerintah.
Untuk pengembang, perhitungan ini memengaruhi harga jual, harga sewa, serta potensi keuntungan proyek. Sedangkan tenant atau pembeli memanfaatkan pengetahuan ini untuk memahami ruang aktual yang dapat mereka gunakan..***